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深圳福田天安數碼城,歷經20年市場化探索,從工業園向新型科技園成功轉型,逐漸成為上市企業的搖籃。
近20年來,我國的科技產業園區建設取得了長足的發展。但同時,政府色彩濃厚、缺少專業化人纔、經營效率不高、服務水平低下等弊端也暴露了出來,使得科技產業園呈現出數量多卻質量不高的局面。
9月11日,中國工業聯合會會長、工信部原部長李毅中在2013夏季達沃斯·財新夜話環節談到此問題,他表示,產業園區、孵化器在建設和管理機制上,應該遵循市場化的原則。產業園走市場化路徑,深圳市福田區天安數碼城表現得尤為典型。
順應市場發展趨勢
天安數碼城一枝獨秀
改革開放初期,一些港臺企業已經在深圳福田區的上海賓館往西的車公廟一帶投資設廠,從事勞動密集型加工生產。1990年,香港聯合集團下屬公司天安中國投資有限公司和深業泰然(集團)股份有限公司合資,開發車公廟工業園區,這就是後來天安數碼城的前身。
1992年,小平同志視察南方講話,使得深圳的發展再次提速,為了給工科貿企業騰出發展空間,一些港、臺企業進一步將工廠遷入成本更為低廉的東莞、惠州等地,原有的廠房轉變成了企業的展銷廳和設計部,而空出來的大廈,則成了『工業大廈』。天安數碼城集團財務中心副總監朱黎超說:『園區最初建起的4棟大樓,層高比較高、戶型也較大,這樣的設計也是為將來轉變為工貿園做准備的。』
到1998年,深圳市政府明確提出要發展高科技產業,同時,深圳市CBD遷到了福田區,離天安數碼城園區只有2公裡。為了進一步激活市場,天安數碼城進一步探索土地集約化,物業形態高空化發展的嘗試,為高新技術提供量體裁衣的研發辦公空間和辦公環境。
民航凱亞是一家以服務航空公司、機場,承擔本地區民航網絡、民航訂座和離港等系統的設計、建設、開發和維護的公司。由於笨重的大型交換機對樓板承重、樓層層高,用電負荷、室內通風等均有著極高的要求,一般的寫字樓根本滿足不了其辦公需求。多年後,當時負責找辦公場地的工作人員回憶起,跑遍了整個深圳纔在天安數碼城找到辦公場所的情景仍苦笑不已。
隨著科技企業對各種要素資源的配置需求越來越高,天安數碼城再次探索土地資本、科技資本、金融資本的融合發展。在『先行先試』的政策鼓勵下,民營企業允許通過產權購買的方式擁有園區物業,並通過物業進行抵押融資,進一步激發了企業的活力和創新動力。一位業內人士說:『相比而言,民營科技園內的企業更具敏銳的洞察力,更貼近市場化的需求。』
聚作照明股份有限公司董事長肖玲說:『從2000年初搬進天安數碼城園區,辦公面積不到300平方米,年產值不過千萬元;發展到現在,聚作照明已經是一家辦公面積1000多平方米,年產值幾個億的公司。』能夠取得迅速發展,肖玲認為,與公司早期的選址分不開。『天安數碼城提供了我們企業發展所需的各種資源。這些,是當時深圳寫字樓普遍做不到的。』
2008年爆發的金融危機是對園區的一次考驗,深圳其他商業物業寫字樓空置率高達40%—50%。而天安數碼城早期以科研、創新為落腳點的設計和招商思路,正好吻合了大量民營企業生產環節往外遷,研發環節往裡搬的市場動向。根據天安數碼城投資發展部對園區數百家企業的調研,期間天安數碼城園區物業的空置率僅為5%—10%,其抗風險力明顯高於其他園區和商用寫字樓。
金融危機之後,隨之而來的是大量工業區、寫字樓的空置,城市的空間、容量需進一步優化更新,傳統的產業需要進一步昇級換代。2009年,天安數碼城提出『城市產業綜合體』發展思路,扮演著企業進化推動者的角色。
民營科技園活力非凡
漸成上市企業搖籃
20世紀80年代初,全球范圍內掀起了新技術革命的浪潮,創立科技工業園區被證明是推進工業技術昇級的有效途徑。
1987年,第一家國字號的產業園深圳科技園總公司的辦公樓交付使用,深圳科技園從紙上的規劃藍圖變成了看得見的現實。因為取得了看得見的進展,同一年,國家開始鼓勵大力發展科技園。
當時,大多數園區都是政府規劃、投資興建的,國字號科技園依賴政府政策、稅收補貼大包大攬,起步之初,成效顯著。但隨著市場的調節力度越來越強,國字號科技園的弊端也逐漸顯現。成長環境太過安逸,許多企業在進入園區以後,發展後勁有所減弱。此時,適應市場規律的民營科技園呼之欲出。
天安數碼城的成立回應了這一市場趨勢。園區內的信息、研發、資本和人纔,完全按照市場需求配置。
面對園區的一派繁華,天安物業品質總監胡彤女士稱:『這裡就是一座應有盡有的「城中城」』,有辦公區,住宅區,商業街區,還有與生活息息相關的一切配套,許多人可能不懂產業綜合體,也不理解天安數碼城模式,但他們知道這裡有幾家美味的餐館,有一些高檔服裝展廳。這就形成了一種氛圍,能夠留住一個企業、一群員工的氛圍。』
今年11月1日,園區的第一代創業者,如今已經上市的得潤電子獲得了『天安數碼城成長型企業TOP10』的殊榮。該公司董事長邱為民在獲獎感言中說,正是因為園區開放的環境和高度靈活的制度為企業快速發展提供了土壤。
一位熟知天安數碼城發展史的人士說:『這裡既是一個為淘夢者實現創業夢的神奇疆域,亦是為科技企業從微小走向強大的試驗場,這個市場的形成,經過了市場化反復的錘煉和無情地打磨。』上世紀90年代,多少人身無分文,就帶著一項技術來到園區,多年後就成了行業裡的冠軍,這些形形色色的人裡有大學教授、機關乾部、技術骨乾、大學畢業生……研祥工控、凱立德、諾亞舟教育等如今響當當的企業都是那個時候發展起來的,當然也有輸得精光的創業者。在這裡,資金,團隊,辦公空間也許不是最重要的,最重要的是怕沒有夢想和膽量。
直到今天,天安數碼城已發展成為中國樓宇經濟的發祥地和上市企業的搖籃。也是深圳市唯一的一座民營企業創辦的國家級科技園。
梳理天安數碼城的產業集群脈絡,最先發展起來的是手機通訊、集成電路、電子元器件、通訊設備等產業。剛開始,這些產業還是小規模的聚集,隨著萬利達、宇龍通信、新宇龍等公司的興起,天安數碼城園區逐漸形成了高新技術企業、高素質人纔和國際資本的高度聚集。在這樣的園區裡,深圳民營中小企業者的創業夢迅速實現。
借力深圳對接國際前沿資訊和資本市場的優勢,天安數碼城園區內的產業鏈不斷細化,風投資本等金融平臺在園區內的不斷完善,形成了電子信息、互聯網、文化創意、現代物流完整的產業鏈。據統計,園區內聚集了1600多家創新型企業,17家銀行、4家風投機構,63家各色風味的餐廳,100多家生產性服務配套機構。
未來,天安數碼城將從兩方面繼續進化:一是持續創新園區功能性規劃的硬件環境;二是為園區企業成長打造的軟件配套環境。致力成為最具創造力成長型企業的最佳合作伙伴,充當引領區域經濟發展和價值提昇的重要引擎,這或許就是天安數碼城運用市場機制探路新型城鎮化的精妙之道。
-觀察
順『市』而為
混合用地產生混合經濟
早期的『國字號』科技園,最顯著的特點是:政府投入力度大、監管嚴,不僅有良好的政策優惠,還興建基礎設施投入,高投入對應著『嚴監管』——土地的使用需要遵循嚴格的規劃。國字號園區另一特點就是,對於園區企業的『地方保護』色彩較為濃厚。
隨著市場對於產業園區的作用不斷增強,太多的規劃作用於產業園,一些弊端已經逐漸顯現——企業缺乏活力,園區對於企業的孵化、促進功效減弱。相比之下,市場化機制運作下的民營園區以其完整功能配套和靈活的產權優勢,通過市場的檢驗,搶先一步贏得市場的青睞。
尤其值得關注的思路是,混合用地產生的混合經濟。
民營科技園順應市場趨勢和市場規律進行園區職能規劃,千方百計完善金融、生活和商業配套,在規劃上彰顯人性化,如上班到居住地步行不超過10分鍾。這些細節化設計,極大強化了園區企業的根植性,進而也優化了產業園的激情與活力。
在當前的產業園開發熱潮下,這是一種非常寶貴的經驗積累。
撰文:郭楊陽
統籌:王慧