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海外置業吸引了不少廣州普通市民的眼球。成希攝
『北京2居室=塞浦路斯別墅+居留權,你還在猶豫什麼?』、『25萬歐元即可全家移民希臘,享受夢幻般的希臘愛琴海風光,暢游26申根國』、『50萬歐元獲取葡萄牙『黃金簽證』,卓越舒適的別墅,頂尖教育資源及醫療福利,縱情享受歐洲優質生活』……在中國房地產市場冷熱難測之時,海外置業吸引了中國投資者特別是廣州普通市民的眼球,廣州一些中介公司趁機打出的廣告更是異常誘惑。
南方日報記者的調查顯示,移民產業或許是未來幾年內發展速度最快的產業之一,統計數據表明,自2010年來,高淨值人群(可投資資產超過1000萬以上)境外投資的增速達30%,至2013年,約有60%的高淨值人群表示自己正在考慮或者已經完成投資移民,2012年中國人在美國購置房地產就花費了90億美元,多倫多、倫敦、新加坡等成熱門置業地,境外買家中中國人更是達到了40%。這些買家當中,有相當一部分是廣州市民。
廣州如雨後竹筍般出現的移民中介數量,也印證了廣州海外置業移民市場的火熱。然而,廣州市海外置業移民中介市場到底如何,這麼多的中介是否具備資質?置業移民真有中介公司說得那麼簡單嗎?25萬歐元就能獲得希臘移民?移民後是否能享受跟當地人一樣的福利?南方日報記者調查發現,置業移民中介市場中『暗礁』叢生,亟需有關部門的監管。
亂象1
野雞中介橫行,數量超過正規合法中介
公安部承認的、有資質的移民公司,廣東省共有120家。但據不完全統計,全省的野雞公司數量有200餘家,僅廣州就有100餘家。
然而,在火爆的市場背後,南方日報記者調查發現,海外置業移民,尤其是歐洲置業移民的火爆,催生了一大批的廣州移民中介公司。南方日報記者粗略數了一下,在廣州有上百家的移民中介公司,但通過了公安部2012年審核的因私出入境中介機構的,只有48家。廣東省因私出入境移民中介協會的副會長、秘書長陳建雲告訴南方日報記者:『公安部承認的、有資質的移民公司,廣東省共有120家。但據不完全統計,全省的野雞公司數量有200餘家,僅廣州就有100餘家。有些是直接在網上發廣告,沒有辦公地點的。有些則是有辦公地點,但是沒有資質。這些野雞公司主要活躍在天河越秀等核心區域,有些是在林和西、體育西、崗頂等一些寫字樓,就在正規有資質海外置業公司旁邊。』
一位資深業內人士對野雞中介橫行的現象十分無奈。他告訴南方日報記者:『很多時候,個別中介公司會先到樓盤現場參觀,然後和當地開發商談提成。比如西班牙一套50多萬歐元的房子,提成可以高達三四十萬人民幣。房子價格再高的話,提成也會相應提高。這些中介公司成本很低,在國外根本沒有辦公地,只需要在國內租個地方,放個板凳,做上一單生意,宣傳和辦推介會的費用就回來了;做上幾單,老板就可以閃人,公司一夜之間蒸發。然後他們又去到別的城市,繼續忽悠警惕性不高的客戶。』
南方日報記者打開搜索引擎搜索『海外置業移民中介』以及『招聘置業移民顧問』等信息,發現大多數都是聞所未聞的小公司。南方日報記者來到其中一家位於北京路的移民中介公司,假裝要諮詢購房移民的信息。顧問熱情地招待記者,並跟記者一直介紹現海外置業的好處。當南方日報記者問到公司的資質問題時,該顧問愣了一下,跟南方日報記者說他們本部在美國,跟當地的很多開發商以及政府部門都簽訂了相關協議,並告訴南方日報記者『成功率纔是最重要的,我們公司的成功率是美國「EB-5」投資移民項目中最高的』。南方日報記者粗略統計了一下,這些『洋公司』在廣州不少於40家。
對此,陳建雲告訴南方日報記者,根據公安部和國家工商行政管理總局在2001年頒布的59號令,即《因私出入境中介活動管理辦法》(下簡稱為《辦法》)的規定,這些來自海外的『洋公司』,或者是來自香港和澳門的公司都是冒牌的,是不具備資質的,當出現糾紛時,消費者往往很難得到相應的法律支持和賠償。業內某資深顧問跟南方日報記者透露:『或許這些「洋公司」具有操作項目的實力,但是由於沒有在公安局備案,沒有交納100萬元到200萬元的備用金,如果他們跑路,公安部門很難對其進行管轄。消費者也很難跑到他們總部維權並要求賠償,吃虧的還是消費者。』
除此之外,陳建雲還提醒廣大消費者,其他省份有資質的公司跨地區經營也不符合政策,《辦法》中規定,中介公司的設立和經營活動必須符合『一個辦公場所,一名法定代表人,一本財務賬本,一枚業務印章』的要求。
亂象2
投資公司、銀行等『違規搶食』
在海外置業移民項目日益火爆的同時,一些其他行業的公司也不甘寂寞,也來『湊熱鬧』,分上一杯羹。
某招聘網站的負責人劉一天先生告訴南方日報記者,最近的招聘信息中,對於海外投資顧問的需求大大增加了。然而,這並不僅限於移民中介公司,而一些金融、投資、律師、海外房地產公司,甚至是國內各大銀行,也招起了海外置業顧問,並且在各信息網站上面發布相關信息。
南方日報記者按著網站上面的信息,給位於林和西路的某投資諮詢公司相關顧問打了一個電話,試著詢問對方是否有購房移民服務。表明來意後,該顧問笑著稱『這是我們公司的一項主要服務內容』,並給南方日報記者介紹起了歐洲移民的相關政策。而在該公司的網站上面,南方日報記者看到服務內容是『提供物業及獨立金融財務顧問服務,包括理財策劃、風險管理、資產管理、環球基金投資意見提供等相關的投資諮詢服務』,絲毫沒有提及移民諮詢以及相關服務。
除了投資諮詢公司外,一些律師事務所、海外的房地產公司,甚至是銀行和傳媒公司也開設了相關業務部門,開展移民諮詢和服務業務。南方日報記者在國內某銀行的網站上看到,該銀行的投資移民服務中,包括了『提供全面的投資移民方案』——這按照《辦法》的規定,已經屬於因私出入境中介活動。
『這些活動,可以說都是不合法的』,陳建雲告訴南方日報記者,『嚴格上說,他們並沒有從事因私出入境中介活動的資質。這超出了他們的經營范圍。但是畢竟他們也是整個服務鏈條的一個環節,對於其中屬於他們專業范疇的信息也比較了解,於是他們便「大打擦邊球」,提供超出他們經營范圍的服務。』
但是,北京市因私出入境中介行業協會會長齊立新在接受媒體采訪時談到,投資移民市場近幾年纔開始火熱,一方面客戶比較盲目,另一方面房地產等相關的行業逐利性強的熱錢湧入,臨時拉起一個運營隊伍,既沒有業務積累也沒有市場基礎,這些更加劇了行業的浮躁。
劉一天給南方日報記者提供的信息也恰好印證了這個觀點。他跟南方日報記者說:『這些公司招聘的諮詢顧問對學歷的要求並不高,只需要大專以上,更注重的是銷售能力而非專業能力。』而南方日報記者在暗訪多家公司時也發現,很多顧問對於自己推薦的海外購房移民項目並沒有十分了解,只是對著宣傳單上給南方日報記者介紹。有的宣傳單上面並沒有提及的政策,甚至給出了截然相反的答案,令南方日報記者哭笑不得。
亂象3
相關部門『不告不理』,規范市場難
公安機關管理中介機構的資格認定,工商則負責對中介活動的市場管理。因為聯合執法困難,因此基本上只能有投訴纔查處。在野雞中介橫行的情況下,正規中介也『抱團取暖』,成立了廣東省因私出入境移民中介協會,以加強行業自律。
購房移民漸熱,但是移民中介市場卻是亂象頻生,到底這個日益龐大的市場到底如何規范呢?
某中介公司總經理,資深顧問劉女士告訴南方日報記者,根據相關規定,公安部歸口管理全國的中介活動,地方公安機關按照公安部要求,負責對因私出入境中介機構的資格認定和中介活動的業務管理、監督、檢查;而工商行政管理機關則負責對中介活動的市場管理。對中介機構違法違規經營,應該是由公安出入境管理部門會同工商行政管理部門聯合查處。
『然而有關部門對於市場的監管力度並不夠,基本上是「不告不理」的狀態,因此,整個廣州市留學中介市場良莠不齊。對此,我們這些正規的、有資質的移民中介也感到十分無奈。』在談到監管的問題時,劉女士也跟南方日報記者大吐苦水。
這個說法得到了工商部門工作人員的證實。這位工作人員告訴南方日報記者,因為聯合執法困難,因此基本上只能通過消費者的投訴,去查處違規經營的中介。
在目前監管力度不夠,野雞中介橫行的情況下,根據市場發展的需求,正規中介也『抱團取暖』,成立了廣東省因私出入境移民中介協會,以加強行業自律。據協會前秘書長胡國文介紹,協會會對這個行業內一些職業道德比較不好,多次誤導、欺詐出國申請人的員工進行通報批評。另外,協會也會組織移民中介機構從業人員資格考核,提昇從業人員的專業素質。
陳建雲告訴記者:『目前,廣東120家有資質的移民中介,已經有85家加入了協會。協會會根據是否合法、是否有過違規記錄、投訴量、業務口碑等方面對申請入會機構進行評估,以保證吸納入會的機構都是有品行、有操守、有信譽的。這在對抗野雞中介、規范移民中介市場中,取得了不錯的效果。』
-縱深
置業移民六問
●問題一25萬歐元到底能夠買什麼樣的房子?
在調查中,南方日報記者發現,不少廣州市民對於置業移民的操作流程比較感興趣。那麼,25萬歐元左右(約200萬人民幣),大概能買到什麼樣的房子?位置在哪?有多大?能買到海邊的房子嗎?
據世貿通移民的梁顧問介紹,25萬歐元在歐洲,只能在希臘實現置業移民,其他國家都要花費25萬歐元以上。但是需要靠近海邊別墅的話,由於島嶼眾多,情況比較復雜,不能給出具體的價位。
通常來說,需要40萬歐元以上。不過都是屬於設計比較好,條件比較不錯的別墅,居住面積多在200平方米以上。而25萬歐元則很難買到海景房,只能買到100多平方米的別墅。
●問題二海外置業需繳納多少房產稅?
那麼,在海外置業,關於房產稅、維修物業等方面的費用如何繳納呢?據介紹,跟中國一樣,購買房子之後,還是需要另外交納一定的房產稅以及物業費用。由於這跟房子的年限、房子所在位置等因素有關,需要比較復雜的計算。但通常來說,除了購買房子所需的25萬歐元外,還需要交納5萬歐元左右的房產稅費用和物業費用。
●問題三永久居住權是否等同於海外戶籍?
廣州市民在海外購買房子後,就能獲得永久居留權嗎?是不是等同於移民?,是否能享受當地居民的福利待遇?梁顧問稱,在希臘購買25萬歐元的房子後,『即可獲得永久居住權的臨時綠卡』。梁顧問解釋,永久居住權並不等於居住權,永久居住權代表可以永久居留,而居住權是短期居住,時間一過,則需要再次提交居住申請,申請條件包括個人收入、存款、在該國居住時間等。如再次申請失敗,可能有房都住不了。永居權即通常說的拿綠卡。不過置業移民後,拿到的只能是臨時綠卡,需要每5年續簽一次。
●問題四買房能享受怎樣的待遇和福利?
梁顧問明確表示,永久居住權並不等同於拿到希臘戶籍。置業移民後,移民者戶籍依然是在中國,只是獲得了當地的居住權而已。即持有永久居住權期間,投資人不能在塞浦路斯工作或自僱,支持日常生活的財源必須來自海外。
『但是可以在當地經商。』梁顧問說道。除了不能工作之外,只要你交納了醫療保險費用(大概是幾百歐元一年),教育、醫療保險方面,跟當地居民享受的福利待遇是一樣的。
●問題五海外房價如何定?
海外房子的價格完全是由開發商定的,這些海外置業中介只是在當地有個駐點。他們的同事就會跟據廣州客戶的預約和希望的房子類型,聯系好發展商,然後帶廣州客戶去當地視察房子後,再跟開發商洽談價格,他們僅提供服務,不參與定價,絕不會虛報價格然後收取中介費用。
●問題六中介如何收費?
據介紹,廣州市民如果要打算移民的話,海外置業移民公司提供的服務首先是辦理一個考察簽證,全程一對一陪同廣州客戶在當地考察,全程提供VIP服務。回來之後滿意的話,他們就會幫忙整理所需的文件,然後可以幫忙找一位律師,因為置業移民,尤其是希臘,其手續、文件是很繁瑣的,他們會幫你找一位專業的律師去專門負責這件事情。其中需要交納給中介公司服務的費用是48000人民幣左右。如果看房後不滿意,他們就會收取23000人民幣左右的考察費用,其中包含機票、酒店等費用。另外需要說明的是,律師費以及辦理文件時所需的第三方收費,如公證費、簽證費,也需客戶承擔。
這樣算下來,如果購買25萬歐元的房子,完成置業移民這個目標,總共需要花費35萬歐元之多。
-知多D
正規OR野雞中介如何判斷
可要求中介出示因私出入境經營許可證
梁顧問告訴記者,移民中介屬於特許服務行業,由於移民服務屬於特許服務,中國移民行業采取資格准入制度,2002年起公安部門在全國范圍內頒發了一批因私出入境特許經營許可證,對移民行業進行監管。所有獲頒許可證的移民公司都須按規定繳付一定的押金,以更好地保障申請者的利益。所以有資質的公司,肯定是具有因私出入境經營許可證的,市民可以要求移民中介出示。
同時,梁顧問也提醒消費者:一定要核對特許經營許可證的名稱與企業營業執照的名稱是否一致,若不一致,則可能存在掛靠或承包經營的嫌疑,應該謹慎面對。
此外,野雞中介的成立時間一般比較短,而且會誇大自己的公司,比如吹噓『100%保證成功』或者炫耀與政府部門關系如何緊密。對於這些公司,消費者就必須提高警惕了。
策劃:譚亦芳
撰文:南方日報記者成希
實習生餘秋亮
-6大暗礁
○野雞中介橫行擾亂市場秩序
○辦理人員專業水平良莠不齊
○故意隱瞞信息欺騙市民
○勾結開發商哄抬價格
○銀行、律師事務所『違規搶食』
○相關部門監管不力
繪圖:吳文鋒