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南方基金ETF基金經理柯曉
2011年1月,上海和重慶兩地在爭議聲中開始對部分個人住房徵收房產稅試點,並且兩地採取了兩種不同的徵收方式。部分房地產投資者認爲,隨着房產稅試點擴容,房地產持有環節的成本上升,過去十年房產投資的盈利模式,將由單純的房價升值逐步過渡到兼顧房租收入。因此,房叔的黃金時代註定將漸漸遠去。
談到房子,深圳人就少不得要談到萬科。過去十年,熟悉萬科的投資者都知道萬科的標杆企業是美國的普爾特房屋公司(Pulte Homes),普爾特是美國最大的住宅開發建造公司,公司的經營理念是在最合適的地方建最好的房子,並通過整個購房體驗過程取悅客戶。可是,2013年當萬科終於走出國門時,讓投資者大跌眼鏡的是,萬科牽手的夥伴不是普爾特而是鐵獅門(Tishman Speyer)。
百度一下。鐵獅門是世界一流的房地產開發商、運營商及房地產基金管理公司,與普爾特主要差別在於除了開發外還做營運管理。
爲何是它?在與鐵獅門聯姻的新聞發佈會上,王石表示:“長期以來,萬科一直是一家擁有國際視野並善於向優秀同行學習的企業。此次進入美國市場,我們也是帶着學習的目的,希望通過具體項目的合作,學習成熟市場的商業模式和管理經驗。”王石爲何這麼說,筆者美國同學一語道破天機,美國要交房產稅,除中國來的新移民外,沒有人敢在美國炒空房待漲,美國華裔也喜歡炒房,但目的是做包租公、包租婆收租。
謎底已經揭穿,但作爲基金經理多年養成的壞習慣,投資相關的判斷要看下資本市場的顏色。普爾特是上市公司,爲標普500指數成份股,市值67億美元,股價爲17.53美元,市盈率爲14.3倍,因美國次貸危機,其股價從2005年的歷史高點下降了62%。鐵獅門因是未上市公司,找不到財務數據。可類比公司分別是總部同在美國東部的波士頓地產(Boston Properties)和艾芙隆海灣社區(AvalonBay Communities),前者從事辦公樓商業地產,後者從事高端住宅地產,兩者都是標普500指數成份股。波士頓地產市值156億美元,股價爲102.15美元,市盈率爲27倍。艾芙隆海灣社區市值160億美元,股價爲124美元,市盈率爲42.4倍。經歷次貸危機後,股價雙雙創歷史新高。顯然,資本市場對開發管理公司感冒,而對開發建造公司不感冒。