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“滬七條”的政策末班車效應初顯。
11月11日,金豐易居&;佑威聯合研究中心發佈的監控數據顯示:上週(11月4日-11月10日),上海市新建商品住宅成交面積爲40.66萬平方米,環比(較前周)上漲8.16%;成交均價爲24405元/平方米,環比下跌4.38%;新增供應面積爲49.32萬平方米,環比上漲16.82%。
某外資房企總經理分析,“滬七條”出臺後的三天,上海樓市成交量放大,各樓盤都很忙碌,這和搶在政策執行前備案有關。
成交量創近六週新高
據佑威機構執行董事黃志堅介紹,上週上海樓市成交量創下近6周新高,11月以來的日均成交量達到了5萬平方米。
21世紀不動產分析師黃河滔認爲,新房市場持續火爆,一方面是購房者對於房價上行的預期依然較強;另一方面,近期新房供應持續放量,尤其是中低價位房源入市即受熱捧。
據21世紀不動產統計,11月前10天,上海市新建商品住宅成交面積爲50萬平方米,同比大漲65%,遠超今年9月和10月同期的成交量。
德佑地產指出,“滬七條”出臺後,還有一個末班車效應,很多購房者尤其是外地戶籍的購房者會趕在那兩天簽約。
綜合21世紀不動產和德佑地產的統計,“滬七條”11月8日出臺當天,上海市新建商品住宅成交面積達9.19萬平方米,遠高於其他時間段;“滬七條”出臺後的首個週末(11月9日-11月10日)兩天,上海樓市的成交量達11.6萬平方米,是之前一個週末(11月2日-11月3日)成交量的2.1倍。
不過,黃志堅指出,“滬七條”的出臺,加上9月、10月的成交放量對需求的透支因素,可能會導致11月上旬這一高成交量難以爲繼。
他預計,11月中下旬上海樓市的日均成交量會有所下降,11月全月的成交量略低於9月、10月的概率偏大。
二手房交易頻“爆單”
值得一提的是,上週上海中等價位樓盤的成交已降溫。
據21世紀不動產統計,上週上海市單價在3萬-5萬元的新房成交面積爲6.4萬平方米,環比下滑14.6%,創下近4周新低。該價格段新房房源在總成交量中的佔比僅爲15.8%,創下6月中旬以來的最低值。
該價格段房源今年以來成交一度相當火爆。21世紀不動產的統計顯示,2013年至今(11月10日),上海市單價在3萬-5萬元的房源成交面積爲216.6萬平方米,較去年全年該價格段房源的成交量上漲了47.2%,遠高於整體新房市場17.7%的漲幅。
黃河滔認爲,“滬七條”對上海樓市的影響將在後市逐步釋放,對年末樓市的熱度起到一定平抑作用。
德佑地產研究總監陸騎麟也認爲,目前外地戶籍購房者在上海樓市中佔到了四成左右,如果“滬七條”得到嚴格執行,短期內會將一定比例的購房者擋在市場之外。
這在二手房市場體現得較爲明顯。
上海中原地產昨日發佈的一則抽樣統計顯示,該中介旗下的400多家門店中,外地戶籍家庭置業較爲集中的外圍區域受政策影響較大,門店上週末諮詢量增幅在兩成左右,但帶看量較前周減少了約三成。而且,部分準備簽約的交易,也因買家不再符合購房條件而終止。
上海中原顧村公園門店經理陳大仕稱:“僅上個週末,門店就有3單二手房交易被‘爆單’(終止),都是因爲買家未滿繳稅年限。”
據介紹,外地戶籍的購房者佔到顧村公園板塊購房需求的一半以上。
開發商發力搶收
與此同時,開發商並未放緩推盤步伐。
據21世紀不動產統計,上週上海市新房供應面積達49.3萬平方米,僅次於10月最後一週,系年內次高。而11月前10天,上海的新房供應面積衝高至68.4萬平方米,已接近去年11月全月的供應水平。
黃河滔說,面對未來政策的不確定性,近期開發商主動加大推盤力度。
前述外資房企總經理認爲,市場前景不確定時,開發商一般會“少量多批”推盤,目前開發商的推盤積極性受影響不大,“該怎麼推就怎麼推。對於剛需項目,限購升級,可能會導致部分購房者失去購房資格,也可能會加快一些人的購房速度,現在是社保、稅單滿兩年,沒準以後會變三年、四年。”
他預計,11月全月上海樓市的成交勢頭會延續,只是可能後面的成交沒前10天那麼火爆而已。
上海某開發商營銷總監同樣判斷,接下來幾周,上海樓市成交向好的行情仍會延續,但後續的成交熱度可能會有所降溫,“不會像前10天那麼火爆。”