|
||||
據統計,從2012年年初至今,已有約15款房地產信託項目因流動性等問題暴露兌付風險
-本報記者徐天曉
今年以來,房地產信託到期規模的增加,也使得越來越多的房地產信託項目不得不通過司法途徑解決兌付危機。
近日,四川信託因借款合同糾紛,將其2011年發行信託項目“錦都置業項目特定資產收益權投資集合資金信託計劃”的融資方嵊泗縣洋城錦都置業有限公司訴至法庭。
《證券日報》記者根據某第三方研究機構的數據統計,從2012年年初至今,已有約15款房地產信託項目因流動性等問題暴露兌付風險,佔全部暴露風險的信託項目的逾七成,其中有不到半數的房地產信託通過公開訴訟的司法途徑爭取權益,且大多數發生在今年。
房地產信託引發訴訟
今年以來,更多信託公司的房地產信託項目,因融資方的流動性問題進入訴訟環節。
四川信託因借款合同糾紛,對嵊泗縣洋城錦都置業有限公司提起訴訟,並已於近日開庭。2011年9月份,四川信託成立了“錦都置業項目特定資產收益權投資集合資金信託計劃”,募集信託資金1億元,最終用於開發洋城錦都置業項目,信託計劃的到期日爲2013年3月7日。
不過,四川信託並未對信託項目的管理進行詳細的披露,以及並未披露項目的結束信息。按照有關媒體此前披露的內容,該項目融資方因拖欠借款,四川信託已將項目質押資產進行了查封,並通過引入第三方接盤了信託項目,隨後四川信託以重組方身份介入了和開發商的談判。
與此同時,中信信託等多家信託公司也因房地產信託項目的融資方出現流動性問題而進入司法程序。
本報記者根據某研究機構公佈的數據統計,從2012年年初至今,已有約15款房地產信託因流動性等問題暴露兌付風險,佔全部暴露風險的信託項目的比例超過七成。其中,有不到半數的房地產信託通過公開途徑進行過訴訟,且大多數發生在今年。
用益信託分析師帥國讓認爲,房地產信託產品能否到期兌付和房地產行業的宏觀調控有緊密的聯繫,也是房地產信託最顯著的風險特徵之一。大部分地產信託投資項目均是由於融資方受到前期限購、限價和限貸等調控措施影響,項目租售嚴重低於預期造成回款困難;同時在調控環境下,銀行借貸、資本市場融資等籌資渠道都會受阻。各種因素疊加導致融資方違約風險,從而信託出現兌付風險。
房地產信託的流動性風險是其信用風險最主要的導火索,而大部分信託計劃通過資產拍賣獲得的現金實際完全可以覆蓋信託本金受益。且房地產行業的調控並不會導致項目變差或失去價值,因此“房地產信託風險暴露的案例雖然較多,但是最終信託計劃能夠找到接盤方。此外,信託公司願意進行‘剛性兌付’保證投資者收益,也是因爲項目本身質量能夠保證”,有信託業分析師指出。
司法解決或漸成趨勢
用益信託的統計數據顯示,2011年、2012年、2013年集合資金房地產信託到期規模分別是544億元、1573億元、1974億元。房地產信託的兌付壓力逐年增大。
“房地產信託出現兌付風險,如果項目資質較好,信託公司可能選擇借新還舊或延期的方式處理;如果項目資質稍差,信託公司也普遍會通過尋找接盤方接盤來兌付項目,而極力避免走司法程序”,上述分析師指出。
究其原因,還是因爲司法程序耗時長久且結果具有不確定性。不過,隨着信託項目風險頻出,通過法律賦予的權利來處理項目風險對信託公司來講將日益重要。
“要實現信託合同條款中對投資人利益的保障,司法途徑是最重要的方法之一,但是以往信託公司擔心聲譽不敢公開處置不良資產,這就使得信託合同中的部分保障措施成爲擺設;隨着信託行業資產規模不斷擴大,相應的不良資產數額也會逐漸提高,信託公司通過司法途徑,處置不良資產案例將越來越多,也將成爲其主動管理能力的重要體現”,北京某信託公司管理人員對記者表示。