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城中村居住環境較差,租客群體較窄。
獵德村回遷房。
尚未全部回遷的文衝村,被中介看好其租賃後市。
獵德村前的房屋出租信息。
『握手樓』變身『高大上』社區村民租金年收入上百萬
近幾年以來,廣州住宅租賃市場平均租金按年昇幅約10%,盡管漲幅小於同期二手樓價漲幅,但已經讓不少租客叫苦連天。而被網友稱作城市『真土豪』聚居地的城中村,也因城中村改造項目的推進,頻頻漲租。近日,記者走訪市區多個城中村時了解到,即便是未經改造的『握手樓』村落,普通村民一年收租十幾萬元也不在話下。而部分已經華麗轉身為『高大上』國際范兒社區的城中村,可謂是滿城盡是『真土豪』,一年坐收房租最高可達百萬元。文/圖:記者王雯倩
獵德文衝
租客故事:3年漲租3次回遷房租價追豪宅
經過城中村改造的獵德,如今儼然一派國際范『高大上』(高端大氣上檔次)的高層洋房小區姿態。行走在獵德花園中,迎面而來的常常是一副金發碧眼的西方面孔,新搬進來的租客都已淡忘其昔日城中村模樣,在他們眼中,這座小區並不比珠江新城的普通商品房小區差多少。而從實際居住環境來看,無論是小區物管、生活配套還是交通條件,卻是不輸周邊商品房,『或許很多住慣珠江新城的人不承認獵德花園是豪宅,但這裡月租也並非小白領能承受得起。』
在獵德花園住了快三年的輝哥告訴記者,2011年初,他在獵德花園租下一套75平方米的兩房單位,房東配齊家電家私,月租2800元。到了年底,房東便嚷嚷著要漲租500元/月,『我看住著挺方便,而且也嫌搬家麻煩,就跟房東再簽了一年租約。』
閑談中不難聽出,從事外貿生意的輝哥非常看重風水,據他介紹,自搬進獵德花園後,自家生意做得還挺順利,去年底還換了一臺新車。『房東也很精明,看到我換車了,沒過幾天就約我飲茶。』一頓早茶吃下來,房租又『友情』上漲了500元/月,目前月租在3800元/月。
獵德村民賺到笑年租金收入數十萬起跳
上周末,記者在獵德花園走訪時所見,在小區的十字路口旁人行道上,擺放著幾張凳子,凳子上拴著寫有租房信息的紙牌。撥通了多個放租電話,得知現時獵德花園一房租盤緊缺,家電全齊的月租介於3000~3300元,兩房單位普遍在3800~4200元/月,三房則因應景觀介於4500~5500元/月。
抱著孩子閑坐一旁的大嬸看見記者在打電話找租房,很熱情地上前詢問。『這邊有很多中介的,有些村民跟他們簽了長約,一年收一次租金。』大嬸稱自己是獵德村的村民,自家房子都租出去了,現在幫著親戚和鄰居打理租房。當被問起村民平均能分到多少套房子時,大嬸有些謹慎,不願多說,『通常都有三四套,以前報紙都寫過啦,最厲害的有十多套嘛。』
記者從輝哥的口中探聽到一些村內八卦,像他的房東在獵德花園有11套房子,一房和兩房戶型佔8間,還有2套三房單位和1套江景大宅,『粗略給他算了筆賬,一年光收租金就四十多萬元了。』而像村內的『大戶』,名下十來套租房,一年租金收入分分鍾近百萬元,可謂是名副其實的真『土豪』。
而同為城中村改造的文衝,其物業租金亦成為所在板塊的標杆。兩房月租近2500元/月,三房則要3200~3500元/月。由於所處地段無法與珠江新城的獵德花園相比,加之整個村落尚未全部回遷,村民的實得租金收入仍有很大的上漲空間。據周邊中介介紹,自文衝回遷房收樓以來,已經分流部分電梯樓租客。『樓齡新淨,加上離地鐵又不遠,很多在附近上班的年輕白領都會考慮租文衝回遷房。』中介人士預計,隨著文衝回遷項目的推進,其房屋租金有望再創新高。
記者觀察:想做『真土豪』還得靠城中村改造
數月前,記者在做市區合租房調查時,曾從部分租客口中了解到,隨著城中村改造進程的推進,地理位置優越的城中村正從低端租盤躍昇為中高端租盤,代表作有獵德和文衝。而尚未啟動全面改造的城中村,卻迎來了從其他已拆遷城中村分流的租客。於是,臨近地鐵、BRT等交通樞紐的城中村,租金開始上漲,這也是群租房隨之興起的主要原因。滿堂紅研究部高級經理周峰表示,現時市區低於1000元的租盤不超過10%,而且多是集中在海珠、番禺等區域,核心商圈的天河和越秀則是少之又少。為了保證租金收入,這部分低價租盤的業主往往都不會經過中介放租,而是在租房樓下掛一個紙牌,如姜太公釣魚,願者上鉤。
記者采訪時觀察到,雖然城中村的租客流動性較大,但租客類型卻很穩定,基本是收入不高的外來務工人員,他們通常會選擇不少於1年的租期,鮮有本地人會選擇租住在城中村內。而在城中村租客中,剛參加工作的大學應屆生佔有一定比例,但多是半年到一年的短暫過渡租住,待到收入穩定或工作崗位轉正調薪後,這部分租客往往會快速遷租至居住環境較好的小區物業。從租金漲幅來看,同樣是城中村,如脫胎換骨般改造後的文衝和獵德,由於居住環境得到較大改善,其租值和租客素質都得到明顯昇級,租金年漲幅與大市齊頭並進。而像棠下、石牌、車陂等未經改造的城中村,盡管租客眾多,每年都能順勢上漲50~100元不等,但因為租客的承接力較弱且對租金極為敏感,上漲幅度遠不及經過改造的城中村。
石牌、棠下、車陂
租客故事:畢業生租客轉正調薪遷出城中村
『城中村已是租客退無可退的選擇,租客只會從這裡遷出去,沒有人會從商品房遷進來。』去年曾租住在石牌村的嘉嘉,今年8月調薪後,便從石牌村搬至黃埔大道西的僑興苑,現與閨蜜合租一套小兩房,每月租金1000元,算上水電費、物管費和寬帶網費,居住成本約1200元/月,佔工資三成左右。
提起在石牌村租房的經歷,嘉嘉坦言,住慣了商品房的小白領肯定不會在城中村租房,去年剛畢業的她主要是基於工資較低而且家庭經濟狀況不佳,『七除八扣,到手月工資還不到2800元,我父母都在家務農,收入不高。』在體育西路上班的她又不願住得太遠,於是就選擇暫時租住在石牌村,『我租了一個600元的一房一廳,包租婆對我很好,在石牌村住的一年都還挺適應的。當時我住的隔壁樓就曾發生過入室盜竊,現在想起來都覺著有些後怕。』
『二房東』推高租金城中村租值直追周邊小區
『今年6月跟房東續約時漲了100元,說是要安裝門禁系統。我跟老鄉合租一套兩房,樓層比較高,月租1000元,人均500元。』來廣州打工快兩年的阿傑一直租住在棠下村。在周邊酒樓做服務員的他每月到手工資2000元出頭,刨去基本開銷,他每月還會給老家的母親和弟弟匯去近千元。在他看來,城中村擁擠陰暗的居住環境雖遠比不上寬敞明亮的住宅小區,但這是他唯一能負擔得起的居住條件。
記者周末走訪城中村時了解到,像石牌、棠下、車陂等城中村的房租價格與去年相去不遠,部分被『二房東』包租的單間和一房一廳月租上漲100~150元。其中,棠下村和車陂村的單間租金普遍在400元/月左右,一房一廳約600元/月,兩房在1000~1300元/月。石牌村由於更靠近天河商圈,交通條件更便捷,租客數量較多,租金比棠下和車陂貴,一房租金普遍在700~800元/月,兩房租金在1500~1600元/月。平均算下來,棠下村和車陂村的單間和一房一廳的平均租值在30~35元/m2/月,石牌村平均租值約40元/m2/月。
據合富置業市場部數據顯示,棠下村周邊的樓梯樓小區棠德花園,現時一房租金較去年同期上漲11%,但平均租值也不過20元/m2/月。可由於其一房面積往往是城中村的10~20平方米單間和一房的兩倍,36~45平方米的套均月租介於900~1000元。相比之下,備受租客歡迎的兩房平均租值則明顯高於城中村,如棠德花園兩房租值約43元/m2/月。另在石牌村附近的德埔小區,樓梯樓一、兩房的平均租值約50元/m2/月,比去年同期上漲3%左右,與石牌村的出租屋租金差距在10元/m2/月。車陂一帶的樓梯樓租金上漲迅猛,尤以廣氮新村引人關注,一房租金從去年10月的30元/m2/月,上漲33%至如今的40元/m2/月,兩房和三房也出現9%和15%漲租。
普通『土豪』年收租十來萬
手握鋪面年收入數十萬
『現在村裡有不少房子都是被人包租,大家都是圖方便,「二房東」也就有生意咯。』在棠下村,記者遇到『幫親戚朋友』打理租房的李阿姨。據她介紹,村內超過一半的出租屋被『二房東』包起,以單間為例,村民將『吉屋』放給『二房東』,收租300~400元/月,『二房東』轉手放租,租金則在600~700元。當被問及村民手上通常有多少套出租屋時,李阿姨笑稱,『普通人家基本都有二三棟,大戶人家就多咯,六七棟不在話下。』記者也從另外一位坐在公告欄旁等租客的村民梁姨口中得知,村民手上往往會有十幾套甚至數十套的出租屋,而且以租賃行情最火爆的單間和一房一廳居多,還有部分是一樓商鋪檔口,月租在3500以上,『租金年收入起碼有十來萬,租房多、鋪面多的就有數十萬收入咯。』