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東莞10月份住宅價格為8620元/平方米。
『金九銀十』住宅成交量創下了歷史新高。
9月和10月住宅成交約145.7萬平方米
年末樓市觀望氛圍漸濃年底促銷優惠將增加『以價換量』將卷土重來
文/記者蔣幸端圖/記者盧政
一年一度的傳統樓市旺季『金九銀十』順利結束,日前,各大房地產研究機構紛紛公布監測數據,數據顯示,今年『金九銀十』東莞住宅成交約145.7萬平方米,創下歷史同期最高水平。
然而在樓市調控加碼和信貸收緊的情況下,火熱樓市的背後逐漸彌漫起觀望情緒,業內人士預測,年末樓市成交量或下降,樓盤促銷增多,『以價換量』或將卷土重來。
數據:『金九銀十』成交均超70萬平方米
日前,東莞多家房地產研究機構公布『金九銀十』成交數據,『金九銀十』樓市火熱,住宅成交量創下了歷史新高。
合富輝煌東莞市場研究部數據顯示,2013年10月全市一手住宅簽約面積72.8萬平方米,與9月持平,同比增加18.4%,『金九銀十』兩月住宅簽約面積約145.7萬平方米,創下歷史新高。據介紹,10月份是東莞歷史上第7個月成交量超過70萬平方米月份。
今年東莞樓市亦呈現出『量價齊昇』態勢,合富輝煌東莞市場研究部介紹,今年春節過後,東莞樓市就開始顯現成交昇溫的苗頭,至今樓市一直保持熱銷,在史上亦屬罕見。此外,今年東莞樓市『淡旺季』現象不明顯,每月成交較均勻,1~10月僅2月和4月外,其他月份成交量均在60萬平方米以上,其中9月、10月連續2個月超過70萬平方米。
1~10月住宅均價同比上昇5.99%
東莞中原地產研究中心監測結果統計顯示,今年1~10月住宅均價為8744元/平方米,同比去年上昇5.99%;其中10月份住宅價格為8620元/平方米,環比昇0.15%,與上月持平。
據介紹,10月份,松山湖、南城、東城、厚街、長安區域住宅均價『破萬』,原因是豪宅洋房及別墅成交比重較大。但從整體情況來看,一線城市和熱點二線城市住宅價格普通越調越漲,東莞的價格上漲幅度相對平和。
值得注意的是,水鄉片區住宅價格普遍上浮,中堂得益於廣州地緣優勢,上漲明顯,據介紹,這得益於市政府對水鄉片區的極力打造和建設逐步落實。
大部分樓盤銷售不理想
進入10月中下旬後,記者發現不少樓盤推貨並不理想,購房者的觀望情緒開始產生。記者在踩盤時了解到,不少原本被看好的樓盤在解籌時因為價格太高,成交不理想,與此同時,樓盤的來訪量也在下降,市場出現濃厚的觀望氣氛。
從中原研究中心對市場10月份實際開盤及加推項目監控數據中可以看到,62%的項目開盤銷售率未能達到市場預期,例如,大嶺山某項目開盤銷售率僅為42%,常平某項目加推出貨甚不理想。雖然仍然不乏個別樓盤開盤成交好,但是住宅市場整體顯現出成交氛圍降溫的局面。而從10月中下旬客戶來訪量明顯減少的情況也可以看出,購房者對目前市場信心不足,陷入觀望當中。
此外,據東莞中原地產研究中心監測結果統計顯示,10月與9月有住宅成交的個盤數相當,但10月簽約套數在200~400套之間的個盤數比例僅0.9%,明顯比9月的2.75%大幅下滑。東莞中原地產認為,市場供需與政策調控等多方力量博弈,導致市場觀望情緒增加,成為關鍵影響因素。
後市
購房者觀望情緒增加
北上廣等一線城市樓價上漲,但東莞作為二線城市,且價格上漲態勢相對平和,市場接受度依然較大。
東莞中原地產認為,東莞地方性房產調控政策將有別於其他城市,出現區域分化現象。房價的持續上漲,引發了投資者對通脹預期的擔懮,市政府跟進出臺調控新規預期增加,因此,預計相應會影響相當一部分對後續政策調控房價下降的觀望者,持幣觀望。
此外,從中央的表態來看,樓市調控的政策基調沒有改變,在接下來的一段時間,政策面仍然保持收緊態勢,開發商寄望年底放松的預期已經逐漸落空,短期內也會對市場有所影響。
成交量回落品牌房企爭奪戰愈演愈烈
今年的市場交投氛圍明顯比去年強烈,二季度市場釋放了較大的潛在需求。
東莞中原地產市場研究部認為,當前樓市調控正處深度博弈期,在相當的一段時間內,需求觀望和多方力量的影響指數會直線上昇,在10月,碧桂園出手已極大釋放成交,加之前期極度透支的市場需求及眼下調控政策嚴格力度或增加的因素,預計市場成交量出現一定幅度回落。此外,10月下旬市場客戶來訪量明顯下降,連續兩個星期未見改觀,鑒於購房周期影響,預計成交量放緩,在市場供需與政策調控的相互調整期間,需求量的驟然萎縮,促使品牌房企爭奪戰愈演愈烈。
短期內房價漲勢受抑『優惠促銷』措施增多
據了解,11月東莞將有近30個樓盤加推新品,其中純新盤有6個,以剛需產品為供應主力。
東莞中原地產認為年底入市樓盤將面臨更大的壓力,一方面,要面臨市場觀望壓力;另一方面,還要面臨金融信貸和中央政府調控政策的尷尬局面;此外,要承受市場對其入市定價和項目價值的多方考驗。
目前市場上已有多個樓盤顯現『降價』跡象,主要表現在大戶型出貨,但是剛需戶型產品價格變動尚保持謹慎,預計未來東莞住宅市場整體價格走勢依然上行,但由於金融信貸收緊和政策調控緊迫,市場正處於博弈期,眾多開發商均不敢貿然提價,短期內價格漲勢受抑。
東莞中原地產預計,後市開發商大量舉辦優惠活動。據東莞中原研究部不完全統計,後市將有個別開發商推出特大優惠活動,通過大讓利以博成交。如已有項目推出11月看房團最高優惠20萬、『5盤聯動,1000萬禮獻東莞』等活動。隨著優惠價格導向效果逐成,『以價換量』將會卷土重來。
樓市低庫存僅夠消化7個多月
開發商補倉忙
本報訊(記者蔣幸端)高去貨量使得『低庫存』成為今年樓市最常見的詞匯之一,連續多個月庫存量僅足夠消化7個多月,成交火熱也促使開發商們加快新開工速度,預計未來將有大量供應補倉。
庫存量僅夠消化7個多月
合富輝煌東莞市場研究部數據顯示,截至今年10月底,東莞一手住宅庫存面積僅約453萬平方米,按照今年前10個月月均銷售61.9萬平方米計算,去庫存時間僅需要7.3個月。該研究部認為,東莞『低庫存』現象支橕了東莞房價的平穩運行,『低庫存』從另外一種意義說是樓市新增供應得到了較好的消化,意味著樓市供求保持著一定的平衡,是反映樓市健康理性的重要標志之一。
瑞峰置業市場研究部也介紹,從住宅供銷比來看,10月供銷比為1.01:1,供應和成交基本持平,由於今年樓市一路暢銷,新增供應也快速得到釋放,『強去貨』是今年市場的主線。
『銀十』開工量大增
『銀十』的東莞樓市依然熱鬧非凡,開工市場也從9月的低谷期上昇至高峰期。瑞峰置業市場研究部數據監測顯示,今年10月東莞全市共有12個項目取得開工許可證,開工項目比9月多了一倍。其中住宅開工量為72.28萬平方米,環比上昇68%,同比上漲近4成。非住宅開工面積約32.94萬平方米,環比上漲113%,是今年第二個非住宅開工量月超30萬平方米的月份。
瑞峰置業市場研究部表示,東莞閑置土地新規出臺,對閑置1年擬按地價20%征閑置費。此規定的出臺將加快新項目的開工步伐。此外,『深八條』出臺或將意味著一二線城市將是調控政策的主力,廣深近莞購買力外溢東莞將加劇,而東莞在經過近18個月的熱銷,庫存較低,消費周期不足8個月,東莞樓市預期向好,也促進開發商開工提速。