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近5年來,中國整體零售物業市場租金累計上漲超過兩成,一線城市的累計漲幅更是高達28.5%。一線城市高企的租金,使得租賃面積需求較大,零售商承受巨大租金壓力,開始下沈至二三線城市發展。
二三線城市或迎來機遇
當前國內零售業擴張確實在放緩,特別是奢侈品、受電商衝擊的百貨店以及國內品牌,甚至有關門的現象,但隨著一線城市租金高企等因素,以及二三線城市供應量大促使部分零售品牌開始呈現周邊化、下沈式擴張趨勢。
一線城市高企的租金,使得租賃面積需求較大的零售商承受巨大租金壓力,開始瞄准二三線城市發展。實際上,部分零售商在一線城市擴張放緩其實從去年下半年就開始了,越來越多的零售商開始把目光轉移到二三線城市。二三線城市的發展或迎來良好機遇。據數據顯示,過去5年(2008年?2012年),中國整體零售物業市場租金累積增長20.5%,其中一線城市上漲較快達28.5%,而二線城市租金增長為16.1%。在租金方面,至2013年下半年,一線城市首層商鋪租金報價平均達每天每平方米45.1元人民幣,而二線城市僅為每天每平方米25.6元人民幣,前者為後者的1.8倍左右。
即將來臨的中國購物中心供應高峰期一方面將給品牌提供更加廣闊的選址空間,另一方面也暗藏著局部區域過度競爭、業主經營壓力過大、低效率擴張擠佔品牌商業資源等不利於可持續發展的隱患。
一線城市房租上漲因素多
總體來說,一線城市房租上漲原因是多方面的。一方面,一線城市因其具有教育、醫療、就業機會等優勢仍不斷吸引人口持續流入,從而帶來持續不斷的居住需求。大城市的各種『漂』就是這種心態最好的體現。
另一方面,一線城市房價的上漲帶動房租不斷上漲。目前多數一線城市房屋租售比(房價/月房租)較高。以北京為例,目前北京房屋租售比普遍達到500倍,房租租金收入難以覆蓋投資回報,一年房租收入甚至比不上賣掉房屋資金存入銀行的定期收入,由此就導致很多有多套房且資金流較為充裕的居民寧可房屋空置也不出租,這更加劇了房屋租賃市場的供不應求局面,因此如按當前房價的投資回報率一線城市房租仍有上漲空間。
房租漲幅大或被抑制
房租上漲過快或已影響到整個經濟運行,難免出現各種抑制對策。未來房租上漲或見頂。
可以降低公租房承租門檻與簡化手續,保證真正低收入階層入住公租房。大量公租房投入市場必將增加房屋租賃市場的供給,從而減緩房租價格上漲。
普通住宅與商鋪房租上漲會積壓企業利潤,提高企業運營成本,進而提高全社會物價水平。未來控制房租過快上漲必須首先控制好貨幣供給;其次政策向二三線城市傾斜,使公共資源由一線城市向其他城市擴散,減少一線城市人口集聚;再次必須控制好房價上漲預期,房價上漲勢頭減緩對房租上漲將起到抑制作用。本刊記者張霖