|
||||
話題緣起
每年的『金九銀十』對於全國的樓市都是一個備受關注的話題,這就像一場考試,無論對於開發商、業內專家、購房者、中介、甚至媒體來說,都是一場考驗。『金九銀十』已經落幕,盤點過去兩個月的深圳樓市,它交出了一份怎樣的答卷?是會被戲稱為『銅九鐵十』還是貨真價實的『金九銀十』?
開發商:推近400億新貨,信心滿滿搞突擊開盤
今年9月和10月的樓市絕對不能說是不熱鬧。
開發商推盤的積極在市場上可以明顯看出,連續數周,深圳都有新盤推出,且主要集中在寶安和龍崗兩區,剛需盤仍然是市場的主力。如佳兆業悅峰、幸福城二期、光明大第二期、萬科麓城、新世界(行情, 問診)四季御園等樓盤都攪動著市場。
從9月份開始,發商推盤節奏有所加快,環比市場供應依然保持明顯上昇。根據克而瑞提供的數據,今年9月份深圳商品房的新增供應套數為6218套,而在10月這個數字更是上漲到7962套,兩個月加起來,供應超過1.4萬套,新上市的可售資源在9月為190億,10月則接近200億。這個數值,也是處於今年以來的高位。
業內人士分析稱,現在的市場對開發商來說,仍然存在很大的挑戰。由於近期的推盤量多,供應量集中且具有可比性,購房者的選擇增加,考慮的周期也會更長。另外,近期關於調控的傳言不絕於耳,置業者的心態也起了一些微妙的變化。
回望這兩個月的房地產市場,也出現了一些值得玩味的現象。比如很多樓盤都並沒有選擇在周末開盤,有的選在夜間,有的則突然選擇了一個工作日突擊開盤,有人認為這是開發商信心滿滿的表現,有人則打趣說這是通過測算得出的『吉時』,而也有開發商坦言:『現在市場總體來說是不擔心無人來買,但是集中推盤也給我們增加了很多壓力。』
供應量的增加,並沒有使成交數據暴漲,9月全市的商品房銷售金額為95億,10月為93億。有業內人士分析稱,這兩個月的供應與成交都保持了水准,但是並沒有凸顯出所謂傳統旺季的優勢,進入十月中下旬,樓盤入市積極,且據了解均取得了不錯的銷售成績,工作量增大也導致了備案的嚴重滯後,估計實際成交要稍好於目前所見的數據。
購房者:無優惠可隱忍,小三房是大愛
買『金九銀十』這筆賬的購房者不少。
在多數樓盤的開盤現場,必然能看到人頭攢動的熱鬧場面,而開發商們的銷控表上飄紅的一片不僅顯示著購房者的信心,也更加鼓舞著買賣雙方的信心。
剛剛入手了一套位於龍華的小三房戶型的劉女士對記者說,自己還是認可這個『金九銀十』的效應的,在她的理解中,在這個所謂的旺季,開發商們大多數都會采取一些優惠手段,『買房子可能會劃算一些』,還有一個原因是現在明顯開盤的項目也比較多,『即使沒有在價格上撈到什麼便宜,至少有選擇餘地,能挑個滿意的房子。』劉女士還表示,自己也有朋友也選擇在今年10月份入手了,這位朋友購買的同樣是89平方米的小三房戶型,他們都認為此種戶型是在價格能承受范圍內最實用的。
但同樣在看房的蔣先生卻最終還是沒有選擇在這個『金九銀十』入手,他告訴記者,『我覺得現在還是有一些不確定的因素,比如最近調控的風聲啊,包括即將召開的重要會議,我覺得還想再等等看,即使不跌,應該短期之內也不會漲吧。』
業內人士指出,『目前的市場情況,對開發商來說也存在不小的壓力。很多開發商都不願意錯過所謂『金九銀十』的黃金節點,推盤的開發商很多,而一部分仍然有今年銷售任務壓力的公司也會選擇現在上市來贏得最後兩個月的銷售時間,如此一來紮堆的上市會使得壓力增大』,但是從另一方面,這對與購房者來說,也意味著選擇的餘地更大,『會加長決策周期』。再加上調控的風聲,不可避免的拉長了購房者的考慮周期,導致市場上購房者的情緒有所回落,『但畢竟供應量擺在那,供求關系也擺在那,所以市場的銷售情況也不會差。』
備忘:『金九銀十』樓市成交188億元,均價增近20%
在『金九銀十』期間,全國各地的樓市都呈現良好局面。
對於深圳而言,『金九銀十』並不能稱作『出彩』,是由於本身7月和8月樓市的運行就保持在高位,而9月10月則延續了這種態勢,銷售量方面也並未比此前兩個月超出更多。但是市場的均價卻是毫無疑問地在上漲。
根據國家統計局公布的數據顯示,九月份北京、上海、深圳、廣州房價同比漲幅全部超過20%。
由於統計方式不同,克而瑞提供的數據顯示,9月份深圳房價的上漲同比漲幅為18.6%,均價達到25478元每平方米,環比同比均大漲。而10月漲幅同比也接近15%,均價由於成交區域和結構的變化,稍有回落,但也達到23783元每平方米。
對價格的上漲,業內人士認為,這主要是由於供求關系決定的。價格上漲幅度近20%的一線城市,都呈現出供求關系緊張的局面。『就深圳來說,城市發展速度很快,每年人口擴張的規模也非常大,這就產生了許多有置業需求的首次置業者,再加上原有人口的改善置業需求,事實上僅自住這一部分的需求就是非常高的。』
深圳的市場研究人士分析指出,在7月和8月,深圳已經有了集中兩個月的放量,而9月和10月的供應再次集中,市場也在快速消化供應。市場情況良好,導致價格也在上漲,除此之外,價格攀昇還有一個原因便是成交結構的變化。大戶型、商務公寓等積極入市,拉高了成交均價。
後市:本月延續供應潮,40萬平米新品蓄客不錯
市場在經過9、10月兩個月的大供應量後,11月商品房供應量將逐漸趨於正常,但受到『金九銀十』火爆供應餘溫影響,克而瑞的數據顯示:預計11月市場供應量為40萬平米,開盤項目約14個。這其中,典型的新推盤項目為佳兆業悅峰、山海津、大族河山、山海美域等項目。
另外,目前深圳新房的可售套數為52973套,可售面積為568.95萬平方米,按照前4周銷量作為月銷量來計算,目前市場存量約可供市場持續銷售53周,這個周期,是相對較短的。
業內人士認為,『金九銀十』下半旬的回溫是年關前開盤潮的序幕,隨著『金九銀十』的輻射帶動,下階段或將有更多項目加大樓市供應。
根據深圳中原地產的預測,11月初新入市的樓盤數量將繼續增加,前期供應緊張的局面有所緩解。但是今年前三季度的樓市銷售都保持了一個相對火熱的態勢,因此第四季的購買力也可能延續這股趨勢而積極出手。盡管供應量不小,年底仍將有一波推盤潮,但是目前從開發商處反饋的情況來看,蓄客情況良好,開發商對第四季的銷售都表現出了一定的信心。與此同時,政策方面的不確定性也讓開發商加快了推貨的步伐。
(以上商品房數據包括普通住宅和商務公寓)