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自11月6日起,深圳二套房首付比例調高至七成以上。深圳商報記者上周末采訪了解到,由於市場對此早有預期,所以這兩天反應平淡。業內人士表示,此舉中期將降低市場成交量。
首付要多付約22萬元
按照深圳房貸新政,11月6日起貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不得低於70%。繼北京在今年4月初調高二套房首付比例至70%後,深圳成為全國第二個通過貸款政策調控樓市的城市。
以深圳10月住宅均價21740元/平方米計算,改善型買家購買一套100平方米的房子,總價約為220萬元,首付款將增加約22萬元。對於龍崗、寶安的低價樓盤,首付提高的影響較小;而羅湖、南山和福田三個區域房價在4萬元/平方米以上,首付增加的金額或將達到40?60萬元。
美聯物業預測,提高首付至七成的措施短期內將對深圳樓市總價在300?500萬元物業產生影響,目前這部分成交份額佔深圳住宅市場1/4至1/3左右。
買家已經打了『預防針』
深圳房貸新政公布後,適逢有三個新盤開盤,市場是否會『聞風而動』?
11月2日,羅湖蓮塘新世界(行情, 問診)四季御園開盤,均價3.6萬元/平方米,少數復式4萬元/平方米以上,共向市場推出365套兩房至四房,當日售出約300套;龍崗遠洋新乾線在大運中心開盤,主推32?65平方米精裝1~5房,因為不限購限貸,現場多次出現一人認購多套乃至10套的案例;鹽田君臨海域則在11月2日推盤300套。
從上述三個新盤上市情況看,去化率與10月新盤相當,既沒有出奇火爆,也未有冷場。
深圳提高二套房首付,在20多天前就已埋下伏筆。10月11日,深圳出臺的『深八條』中提到,要『抓緊研究調整第二套住房貸款的首付比例和利率等措施調控房價』。不到一個月內,商業銀行即將此項措施落實,買家已經打了『預防針』。
與一手市場相仿,二手市場也表現平淡。昨日在下梅林一家中介地鋪,一中介經理向記者表示,周末兩天客戶看房量和成交量並沒有太大變化。
成交量或將下降
深圳在一個月左右的時間,連續出臺了三次調控措施,劍指高企的房價。二套房首付比例提至七成,真能遏制房價快速上漲之風嗎?
『遏制房價上漲的勢頭,需要從多方面、多層次「下藥方」,僅憑上調房貸首付,難以把房價壓下來,』深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁說,『此舉會對市場產生一定影響,但其邊際效益在降低,原因在於目前市場需求中八成都是剛需,提高二套房首付比例並不能削減這部分的購房需求,僅能對剩餘不到兩成的投資需求產生作用。』
中聯地產二手房研究院總經理肖小平則稱,這一政策的影響主要在心理層面,更多是代表了釋放繼續調控的可能性,尚不足以扭轉市場對房價上漲的預期。
深圳中原地產副總經理賀曉麗表示,信貸政策的進一步緊縮很大程度上打擊了置業者入市的積極性。此外,深圳房價一年來的漲幅已經接近三成,使得意向買家『望房興嘆』。預計今年最後兩個月市場的成交熱情有一定程度降溫,進而拉低市場成交量。
記者·觀察
個性化地方調控將日漸增多
從『一刀切』到『個別吃藥』
深圳此次上調二套房貸首付,並沒有像以前那樣全國『統一行動』。從『深八條』、『京七條』透露出的信息,反映出房地產調控的主要發力點正在從全國『一刀切』下移到地方『個別吃藥』的趨勢性變化。造成這一變化的原因在於,不同城市市場之間出現分化。
從本輪樓市調控周期來看,一二線城市房價繼續領漲,但政府並沒有像過往那樣出臺全國性的政策全面打壓房地產市場,相反是各個城市根據具體情況出臺相應的調控政策,比如此前的『深八條』和『京七條』。更往前看,鄭州和溫州等城市也根據當地的市場表現對房地產調控政策作出適度的調整。
克而瑞研究中心分析師楊晨青認為,以往的房地產調控,總是從中央層面對所有城市制定統一的標准,比如『國八條』等,造成各個城市之間冷熱不均,而目前這種中央制定一個籠統的目標(例如房價控制目標),各個地方政府根據自身情況因地制宜制定地方性政策,成為了樓市調控的新特點。
目前一線城市、部分二線城市樓市表現相對較熱,房價有持續上漲和反彈的市場風險。而三四線城市由於房源供應充裕,市場表現相對平淡,價格上漲動力不足,甚至個別城市還處於下跌或停漲的狀態。
不同城市的市場現狀不同,最終導致了管理層針對個別城市『對癥下藥』。業內人士預計,隨著市場長效機制的建立,『國字號』的調控將逐步淡化,個性化地方調控將日漸增多。(深圳商報記者陸劍偉)