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從中國到加拿大,再到倫敦,急速昇溫的房地產市場再次對全球經濟構成了威脅。而就在5年之前,正是美國的次貸泡沫引發了上世紀30年代以來最嚴重的一次金融危機。
目前來看,房價通脹水平的深度和廣度並比不上2000-2010年中期那麼高。但也有個別地區的房市泡沫亮了警示燈,一些國家已經開始采取冷卻房地產市場過熱的行動。
但是,如果全球央行持續寬松,那麼抑制房地產泡沫的行動可能就會遭遇很大的挑戰。
大量的低息貸款也是吸引投資者買房的一大誘因。英國Warwick大學經濟學教授Andrew Oswald表示,投資者在賣出房產的時候,可以用應稅所得收入或者資本利得稅來抵消掉抵押貸款的利息:
『我們正在吹起來一個巨型泡沫,這個泡沫非同尋常。曾經,房價通脹幾乎摧毀了整個西方世界,現在我們絕對不能重蹈覆轍。』
美國
在這樣的情況下,美國房地產市場的復蘇似乎給抑制泡沫制造了不小的麻煩。
據美國房地產經紀商協會(NAR)數據顯示,2006年7月美國房價達到了泡沫的頂端23.04萬美元,2011年7月這個數字下跌了25.7%,而今年美國房地產市場持續復蘇,7月的房價水平只比峰值低7.3%。
然而,重要的是,隨著市場對美聯儲退出QE的預期越來越強,抵押貸款的利率也隨之上漲。標普/凱斯席勒房價指數的創始人、諾獎得主Robert Shiller表示,更高的貸款成本會對美國房價增長起到抑制作用,2014年房價的增幅可能會在6%左右。而在截至今年8月的12個月中,美國房價的漲幅達到了12.8%。
Robert Shiller還表示,『美國市場可能正在冷卻,我認為房價的增長還會持續一段時間,仍然存在上漲的動能,但是這個動力可能會在未來兩年中慢慢減弱並消失。』
利率走高還導致了現金購買者的減少。據高盛統計,2012年和2013年上半年,有60%的購房者是全現金交易的。與此同時,銀行紛紛開始收緊抵押貸款標准。
與此同時,銀行紛紛開始收緊抵押貸款標准。
過去一年以來,拉斯維加斯的房價激增29.2%。但據路透引述當地房地產經紀商Gregory Smith表示,目前市場正在降溫:
『隨著投資者的回撤,申請貸款獲得批准的家庭越來越多。這些購買者纔是想要長期保留房產的真正買家。現在我們正處於房地產市場的平整階段。』
目前,加拿大的價格/收入比率達到了十年來最高水平131.7%,而今年二季度,加拿大的債務/收入比率也達到了歷史新高163.4%。
亞洲
亞洲也面臨著相似的問題。
抵押貸款利率回到了金融危機前的平均水平,據星展銀行(DBS)分析師David Carbon預計,亞洲大多數國家每月房款將上漲15-25%。但亞洲國家的房貸佔GDP比例仍然比北美的水平要低,而相比於2000年的水平,亞洲國家房價/收入比率水平下降了22%。
他還提到,『即使是在中國,相比於2000年,目前的房價水平的可支付能力也增加了40%。』但是中國的不同地區房市情況還有很大的差異,在某些地區,政府的確擔心房地產市場的泡沫問題。
一位中國住建部高級研究員表示,『一線城市確實有過熱的跡象,政府應該采取更多的抑制措施,至少也要讓現行措施更嚴格地執行下去。』
中國買家的需求增長,已經導致香港房價從2008年以來飆漲了120%。香港政府因此開始向海外買家征15%的稅,並於今年2月開始實施更高的印花稅和房貸抑制措施。
新加坡同樣上調了印花稅,並根據收入水平對貸款金額設置了上限,此外,新西蘭也對抵押貸款采取了一系列壓制措施。澳大利亞9月中旬房價同比上漲了5.8%,但澳新銀行地方首席執行官Phil Chronican表示,對於泡沫的擔懮可能被過分誇大了。
歐洲
最近,歐洲的房地產市場昇溫也開始走進人們的視線。倫敦房價飆昇也成為了近期人們對房地產市場泡沫擔懮的主要原因之一。
9月,倫敦房價同比上漲9.4%。據Hometrack房地產分析師Richard Donnell表示,考慮到外國購房者的不同購房動因,倫敦房價的理性標准很難界定,他還表示:
『現在看來,房價還將持續上漲,但是沒人知道究竟什麼回改變目前這種趨勢。』