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面對全國,尤其是北上廣地區風起雲涌的房產形勢,目前濱州房產呈現怎樣的態勢?發展狀態如何?房價又是怎麼變化的?繼上期探討了濱州房產房價問題後,本期小編邀請了兩位嘉賓,他們將用專業眼光解讀濱州房產市場,併爲百姓買房提出建議。
剛性需求旺盛或促房價上漲山東大學西方經濟學博士、濱州學院經濟與管理系主任劉金濤
2010年以來央行逐漸收縮銀根,貨幣政策由之前的相對寬鬆轉入穩健階段,宏觀經濟逐漸進入“缺錢”時代,再加上十八大之前房價問題被上升到了政治高度,個別房價增長過快的一二線城市主要負責人甚至被高層直接約談,正是在這樣的宏觀形勢及行政壓力下,2011年底全國房地產市場漸趨進入低谷期,自2009年下半年以來的房價過快增長勢頭被遏制,很多“買漲不買跌”的老百姓進入持幣觀望階段。
儘管濱州僅是三四線城市,但伴隨資本流動的越發快速、無障礙,濱州房地產市場走勢與一二線城市也大概走出了一波相似的行情,只不過從時間上來看存在一定的滯後性。單從房價來看,到目前爲止,濱州市區房價總體水平比五年前同期基本正好翻番,五年間在2009年底2010年初、2010年底11年初分別經歷了兩次相對大幅的增長。從老百姓角度可能最關心的就是,房價將來究竟是漲還是跌?現在買房是好時候嗎?
對房價漲跌問題,按照經典經濟學理論,供求決定價格。先看供給,決定房產供給的基礎是土地供給,而土地供給的政府壟斷局面相當長時間內還不可能改變,儘管自去年以來一直在探討土地市場的變革問題,但是從現有成果來看,農村建設用地上市交易還是一件相對遙遠的事情;再看需求,一方面當前社會確實有不少人手握多套房,但同時仍有大量中低收入階層仍舊處於無房狀態,再加上“城鎮化”的大趨勢,剛性需求在未來較長時間內仍將比較旺盛。所以綜合來看,從經濟學基本理論出發所得出的結論只能是,在未來較長時間內由供需矛盾所導致的房價上漲局面仍將繼續。
但是在考量中國房價漲跌問題時,宏觀經濟形勢、宏觀調控政策及貨幣政策是必須要考慮的因素,甚至某種程度上,這三者的作用要遠大於房地產市場自發作用的力量,正是因此,房價問題才變得複雜化。當然,今天我也不能就這一問題給出最直接明瞭的答案,但是就買房問題我可以給出明確的建議。
買房是中國人的大事,有了房纔有家,所以能買房子的時候就可以買。但問題的關鍵是,什麼時候是“能買的時候”?答案其實很簡單,既然買房是爲了安家,何必在意房價漲跌,使使勁能買起就買,使盡全身乃至全家力氣也買不起那就不買,既然不能預見未來,那就複雜問題簡單化處理吧。
濱州房地產市場暫未現新熱潮濱州房地產資深策劃戴增輝
目前中國的房地產形勢是一、二線城市房地產市場量價齊升,像北京、上海等一線城市地王頻現、價格上漲,而人口相對稀疏的三、四線城市卻面臨着庫存積壓、資金難收回的局面,一、二線城市開始考慮收緊限購政策,而三、四線城市則開始試探着新一輪微調,打着政策擦邊球,希望吸引人口加快住宅銷售量。近年來,針對房地產市場未有明顯的調控政策出臺,維持原有的調控政策不變,但房價的上漲趨勢已出現放緩,同時隨着國家經濟的軟着陸方針的實施,資金流入房地產行業的量也在不斷減少,未來的房地產發展會更趨於理性,剝離投機行爲,迴歸居住的本質是必然趨勢。
濱州作爲三線城市,房地產銷售市場一直表現的不溫不火。2013年上半年整個房地產形勢受國家加稅、銀行鼓勵首次房貸等政策的影響出現了一波購買熱潮,各房地產項目銷售明顯好於去年,回款速度也相對理想;進入下半年後,銷售速度放緩,入市新項目開盤對整個市場有一定的帶動作用,但對整個市場的熱銷影響不大。
參考現階段的房地產走向,未來的濱州房地產市場出現新熱潮的可能性較小,一方面受制於本地經濟的發展速度;另一方面流動人口的缺乏限制了購買力的增長,後期的發展必然是以平穩發展爲主。濱州房地產行業會進行深入的內部整合階段,從過去單一盲目的粗放性建設轉變爲以濱州當地人居習慣爲主的精細化打造。從目前的土地供應情況來看,住宅用地在土地供應中的比例較低,目前地塊位置是影響銷售好壞的決定性因素,未來可能會以新區域建設與老城區的舊城改造爲主,改善民生、打造北國江南的生活環境更易於被濱州人民所接受。