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今天,北京市將有6塊包含自住型商品房的地塊出讓。
今年2萬套、明年5萬套的自住型商品房,成爲年末政府給“夾心”購房人的一粒清心丸。相當於打了七折的房價,令很多人心動。而對於地理位置、交通配套等指標,購房人心中也有一套盤算。
堅持入市?價格太高;收手等待?前途未卜。北京購房人張笑(化名)陷入了左右爲難的觀望之中。“‘七折房’,大夥兒都想買,幸運女神能眷顧我嗎?就怕‘竹籃打水一場空’。”
剛需僧多粥少能搶到嗎
“便宜的房子,到哪裏都會熱銷。”張笑自訴擔憂的理由。
今年28歲的單身男青年張笑,可謂是“夾心”購房人的典型,月入7000元的白領工資,超過了保障房的申請門檻,離商品房卻差一大截。尤其是今年,猛漲的房價,讓他覺得心都顫。即便如此,他也“搶”不到房。
“等了大半年的房,我可是體驗了‘像買白菜一樣買房’。”4月份,張笑加入了天宮院的購房大軍。等了三個多月,金融街·融匯以近20000元/平方米的單價開盤,搖了1000多號的他,自然連選房陣營都沒擠進。接着,他又轉入了隔壁的一個新盤,一期準現房沒搶到,正在等待二期期房。和前兩次一樣,二期依然是排號者衆多,希望渺茫,而且單價有可能達22000元/平方米。
“神一樣的天宮院區域,逢開盤必‘日光’。”輾轉的等待中,新盤的售價越來越高,張笑也越來越沒底。直到“2萬套自住型商品房供應”的消息,觸動了他的心絃。其中,他對首宗自住房地塊——朝陽豆各莊地塊,印象最深。
從時間上來說,因爲豆各莊地塊最先出讓,按理也應最先入市銷售。從區位上來說,相比於南六環,東五環外顯然離單位更近。至於22000元/平方米的限價,更是隻達到目前天宮院的水平。
根據張笑的瞭解,從豆各莊出發到東單的單位,自駕車的話,從五方橋上京哈高速,再從東四環上長安街,順利的話,50分鐘左右就能到達。公共交通的話,周邊的富力又一城小區已經有兩條公交線路,地鐵7號線據報道也有望東延到豆各莊。
“唯一的問題是,首宗地塊,又是六環裏的相對成熟之地,看中的人肯定不少。”張笑還記得,當年北京首個試點的自住型商品房——中鐵建國際長陽城開盤時,媒體曾報道過,1594套房源,參與搖號的人數卻高達9011人。接近1比6的比例,一點兒也不比熱銷的“日光盤”低。
“僧多粥少,搶不到怎麼辦?還會不會有類似的自住房地塊入市?”對激烈競爭的擔憂,讓張笑搖擺不定,不敢輕易從樓市收手。
供地五六環間夠成熟嗎
張笑的擔憂,並非全無道理。地理位置、設施配套、交通成本,這些因素無一例外地在購房人的購房抉擇中佔據重要位置。此前,北京也曾出現過保障房項目因位置偏遠而遭到冷遇的情況。
那麼,今年內將供應的自住型商品房地塊,能否達到購房人眼中的“較成熟地塊”標準?
對此,北京市房協祕書長陳志介紹,根據今年自住型商品房土地供應的安排統計,66%的地塊位於五環到六環間,如海淀、朝陽、豐臺地塊。這類房源控制在面積90平方米以下,總價200萬以下。另外34%的地塊位於六環外,如門頭溝、平谷、通州、大興、密雲等區域。這類房源的面積可能適當大些,但都控制在140平方米以下。
記者也將目前已在土地中心掛牌的、含有自住型商品房的地塊做了統計。截至目前,五環裏並沒有地塊供應。五環到六環之間的地塊包括:朝陽豆各莊地塊、朝陽東壩南區地塊、海淀區環保科技園地塊、豐臺區王佐鎮魏各莊村地塊、昌平區北七家鎮地塊。
六環外的地塊則有:密雲縣水源路南側地塊、門頭溝區門頭溝新城地塊、通州區於家務鄉地塊、房山區房山新城燕房片區、平谷區大興莊鎮地塊、北京市順義新城第7街區地塊。
從五六環間的地塊看,最爲成熟的爲朝陽豆各莊地塊和朝陽東壩南區地塊。朝陽東壩南區地塊除了有規劃中的地鐵3號線之外,離目前開通的地塊6號線褡褳坡站也相對較近。目前,周邊的商品房小區,高端的如奧林匹克花園小區,二手房價格已達到40000元/平方米。
陳志介紹,自住房在全市範圍內特別是地鐵和城市交通相對便捷的區域安排了地塊。如朝陽區東壩地塊臨近地鐵6號線、豆各莊地塊緊鄰7號線,亦莊地塊臨近亦莊線,順義地塊臨近地鐵15號線等。
數量兩年7萬套給力嗎
除了地塊位置之外,供應的數量也是購房人非常關注的問題。“量變才能引起質變。如果自住房的供應套數只有兩千、三千,如何能撼動房價?”採訪中,不止一位關注自住房的購房人向記者表示。
那麼,今年內已掛牌的地塊,能否達到2萬套的供應目標?
北京中原地產市場總監張大偉告訴記者,根據他的統計,截至目前,與自住型商品房有關的地塊已達20塊,其中有8地塊明確了建設的自住型商品房的面積,預計8地塊合計自住住房面積能達到90萬平方米,按照單套面積90平方米計算,至少能供應1萬到1.1萬套左右。
而其他未明確面積的12塊住宅類土地,全部爲超過限價後由開發商競爭配建的自住型住宅面積。這12個地塊合計建築面積爲178萬平方米,按照北京近幾個月住宅類土地供應的情況類推,預計這些土地中的30%至40%以上將被配建爲自住型商品房,則總建築面積預計在70萬平方米左右。按照單套面積90平方米計算,能供應的房源套數將超過8000套。總體計算下來,今年供應2萬套的任務完全能夠實現。
“不同於一般商品房的越捂盤議價空間越高,自住房項目由於銷售價格已在拿地時定死,對於開發商來說,捂盤反而會佔據較長的資本金。而且,由於此類自住房的銷售羣體已經確定,不存在賣不動的問題,所以對於房企來說,儘管利潤率較低,但可以走‘短平快’的週轉,甚至可能不到1年就能清盤。”在張大偉看來,如果明年5萬套的供應指標也能完成,總量7萬套的自住房,會明顯緩解北京的供應缺口,也有可能拉動地塊周邊區域的房價。
開發有的地塊沒人出價
另外,就像購房人對於自住房地塊的好壞有着自己的盤算一樣,拿地的開發商對於這些地塊也反映出不均的熱度。
記者從土地儲備中心看到,到上週末,朝陽東壩南區地塊已經收到14次報價,平谷區大興莊鎮地塊收到10次報價,順義新城第7街區地塊收到7次報價,昌平區北七家鎮地塊也收到了7次報價。而有的地塊至今則是一份報價都沒有。
一位開發企業人士告訴記者,對於自住型商品房地塊,開發企業的態度可以說分爲了兩個陣營。第一陣營是絕無興趣,因爲自住房的利潤率較低,可牽涉的人羣較多,頗受關注,所以對於強調營收的開發企業來說,並不太願意操盤此類項目。第二陣營是對部分地塊會有興趣,而原因也是各不相同。比如有的外地企業可能希望藉由操盤此類項目進入北京市場,有的企業可能希望通過這類項目帶來其他的利好。
“我不知道我最終會對哪個地塊感興趣,可有些地塊即使便宜,我也不會考慮。”購房人小何拿密雲地塊給記者舉了個例子。單位在西三環的他,即使每天開車往返,從密雲上京承高速、走德勝門再進入二環,即使路況良好,單程就得需要1個小時。如果再考慮到早晚高峯二環堵車的情況,一趟就得2個小時。“像這樣的房子,路上就得花4個小時,時間成本太高,也許只適合在密雲工作的人。”
相關那些年,我們一起追的房子
商品房、公租房、限價房、自住型商品房……市場上關於房子的稱謂,可謂名目繁多。
據媒體報道,素來敢說話的華遠地產董事長任志強,在接受媒體採訪時表示,根據土地性質、建房名目、建設單位的不同等因素,北京前前後後出現過的房屋權屬名目至少十七八種。
比如,“房改房”就有“97”、“93”之分,分別擁有97%和93%的產權;經濟適用房也分成新老兩大類,老的經濟適用房沒有上市交易限制;甚至“私房”也有三四種不同前綴的分類。
具化到產權證上時,這些名目減少了一些,但也有近十種不同的證件。地方建委分管的有商品房、經濟適用房、私房、房改房、廉租房、限價房、安置房等,還有不歸地方建委處理的央產房、軍產房。
對於很多人擔憂的保障房分配問題,任志強在微博上寫下了他的看法:“低價非商品房的佔地比例很高,但並非全社會分享,多爲特殊人羣分配,也導致商品房用地稀缺而價高。”
那在他看來,又該如何破解住房僵局呢?任志強的建議還是那句老話:“保障的歸政府,市場的歸市場。”