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與一二線城市量價大幅齊升的局面不同,不少三四線樓市陷入了“增長疲軟期”,不僅增速緩慢,甚至有所下降。業內人士表示,三四線城市房地產市場開始出現供應過剩及泡沫隱憂,風險不容忽視。
樓市分化特徵明顯
中國房產信息集團分析師楊晨青說,大多數城市九十月份的成交量創下近幾年以來的新高,相當一部分城市銷售面積已超過了去年全年的總和。
與此形成鮮明對比的是,三四線城市樓市“不溫不火”。在湖北省西部某市,號稱當地最大的三個樓盤都是近百萬平方米的大型小區。多棟樓房已經建成,臨街一排幾家商鋪已裝修完工。然而,銷售中心人員稀少,住宅樓大部分沒有裝修入住的跡象。
很多三四線城市房地產市場過去幾年也經歷了房價暴漲,今年卻很萎靡,房價回落甚至“棄房”現象。
最近,溫州市一些爛尾樓盤無人敢接,法院無奈之下將司法拍賣搬上淘寶網,做起了“掌櫃”。最新價格監測顯示,今年8月溫州商品住房平均銷售價格爲1.7萬元/平方米,同比下降3.41%。與2011年初的頂峯相比,當前溫州商品房價格平均縮水幅度爲26%。
業內人士認爲,無論從地區還是城市來看,房地產市場已經出現了越來越明顯的分化特徵,三四線城市樓市的泡沫隱憂越來越明顯。
三四線城市庫存壓力大
三季度中國經濟同比增長7.8%。國家統計局新聞發言人盛來運在發佈會上表示,從目前情況看,房價的表現出現了分化,一線城市房價漲得更多,二三線城市漲幅不是那麼大。
根據上海易居房地產研究院日前發佈的報告顯示,9月份,全國30個典型城市新建商品住宅成交面積爲1734萬平方米,同比增長12.9%。其中,一線城市同比增幅最大,爲16.0%;二線城市同比增幅爲15.3%;三線城市同比增幅爲1.4%。
中國指數研究院(華中)市場總監李國政認爲,大城市產業聚集度高,公共服務更多,外來人口增速快,剛性住房需求自然快速增長。而三四線城市發展相對較慢,對人口的聚集效應不強,特別是對投資性、改善性購房者的吸引力有限。
不少三四線城市樓市面臨着左右爲難的“困境”。一方面樓市銷售緩慢,去庫存壓力很大;另一方面由於經濟社會發展和基礎設施建設需要,地方政府不斷推出土地供應,吸引開發商加大投資,供應更多的住房,從而加劇了供過於求。
中國指數研究院調查也表明:部分三四線城市開始出現供應過剩的風險。2010年-2012年,調查的61個三四線城市中60個供銷比大於1,商品房供應量相對較大,市場消化能力不足,供過於求態勢顯著。
預防泡沫先給樓市降溫
近年來我國城鎮化力度很大,一些地方政府錯誤理解,大量圈地,導致城鎮化質量偏低;房價虛高,空城鬼城現象突出。專家認爲,儘管三四線城市房價仍未到“發燒”地步,但對其調控也不能忽視。實施差異性的調控措施,應被納入決策視野。
對於房企而言,城鎮化絕不是新一輪的“地產狂歡”,而意味着新一輪戰略機遇期的到來。華中科技大學公共管理學院王國華教授說,中國城市化正在告別粗放型發展模式,城市運營是中國未來城市綜合發展的必然模式。
要改變過去的發展模式,必須讓地方政府擺脫對土地財政的依賴。王國華說,防止三四線城市樓市泡沫風險,須給地方政府充足的財權事權,同時,宏觀調控政策也要進行相應調整。
王國華認爲,隨着年底臨近,受房地產調控政策變化,年末貸款收緊,開發商完成銷售目標,營銷力度不足等因素影響,年末樓市很難再達到“金九銀十”的高度,量價齊升的局面可能被打破,房價上漲的動力或被削弱。