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□本報記者張維
□本報通訊員富心振李鵬飛
以虛假房屋買賣來套取銀行貸款,不僅給當事人帶來矛盾糾紛,而且擾亂了正常的金融秩序,導致金融風險。
虛假買賣房屋一般合同形式完備、過程完整,如何在當事人一方主張存在“套貸”的情況下,識別雙方的真實意思,練就火眼金睛,上海市浦東區人民法院的法官們總結出一套“六步走”的甄別辦法。
第一步,看合同內容的詳盡程度。正常房屋買賣中,房屋座落、轉讓價款及支付時間、房屋交付、辦理轉讓過戶時間及違約責任等是雙方協商的主要內容,通常約定明確,而“套貸”合同內容則大多簡單、粗陋,甚至一些必要的合同條款也未作約定。
第二步,看房款的實際支付情況。對於房款尤其是首付款的支付情況,不能僅以一方出具的收款收據來判斷,而應當看實際的資金流向,可以審查銀行轉賬、本票承兌等,即使是以現金形式交付的大額房款,也可以通過審查資金來源進行判斷,當事人無法解釋清楚的所謂大額現金付款不符合人們的通常交易習慣。
第三步,看房屋產權證及相關資料、票據的保管情況。正常的房屋買賣,在房屋過戶後,房產證應由買受人保管,虛假買賣中,由於交易系虛構,名義出賣人都堅持保管已過戶到名義買受人名下房屋的產權證以及其他相關材料。
第四步,看當事人對交易細節的掌握程度。房屋買賣涉及利益重大,當事人一般應當對交易磋商、合同簽訂、房屋過戶的時間、場所,房款的支付時間、地點、批次、數額、支付方式等交易細節印象深刻。然而在“套貸”案件中,由於買賣合同並未真實履行,法官詢問上述細節時,當事人往往只能表示“記不清楚”或前後矛盾,漏洞百出。
第五步,看實際還貸情況。按常理,貸款應由貸款人即買受人歸還,但在“套貸”中,由於交易系僞造,實際都是由名義出賣人按月歸還貸款的。
第六步,看交易後房屋實際居住情況,按常理,房屋出賣後,一般由買受人實際居住使用,但在“套貸”中,房屋通常仍然由名義出賣人實際控制。
本報上海11月3日電