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上海樓市“金九銀十”定型。
金豐易居&;佑威聯合研究中心最新發布的監測數據顯示:10月上海市新建商品住宅成交面積爲140.41萬平方米,環比(較9月)下跌0.99%,同比(較去年同期)上漲60.24%;成交均價爲24932元/平方米,環比上漲1.33%,同比上漲14.16%;新增供應量爲142.99萬平方米,創出2011年初新一輪調控政策出臺以來的單月新增供應量新高。
某外資房企總經理認爲,9、10月份上海新建商品住宅成交量均超過140萬平方米,說明樓市在調控後重新恢復元氣,“金九銀十”成型。成交量和供應量都很大,反映市場已進入火熱局面,“供應量放大反映了市場的活躍氛圍。”
綜合上海中原和佑威的統計,今年10月,上海樓市成交量爲141.82萬平方米,僅次於3月的153.82萬平方米,系年內次高。
庫存再降
對於上海樓市迎來的“金九銀十”行情,21世紀不動產分析黃河滔說,眼下無論是限購還是“國五條”,影響都已逐漸弱化。購房者受土地市場升溫及配套設施改善等因素影響,入市積極性也較高。而且,9、10月份,開發商配合火熱行情加緊推盤。
德佑地產研究總監陸騎麟認爲,10月樓市成交量能達到如此高度,除了市場需求較大,開發商的推盤熱情較高也是重要因素。
據21世紀不動產統計,10月上海市新建商品住宅新增供應面積達143萬平方米,環比上漲2%,是去年同期新房供應量的2.3倍。
一波火熱行情過後,上海樓市剛需庫存進一步下降。
據佑威統計,以10月的成交能力計算,上海新建商品公寓的去化時間僅爲5.6個月,已低於7-8個月的供求平衡經驗值。其中,套均面積在100平方米以下的剛需產品,去化週期僅爲3.5個月,供求失衡尤爲嚴重。
“房價年內仍可能上漲”
值得一提的是,10月上海房價仍在進一步攀高。
據21世紀不動產的抽樣調查,上海有74個樓盤在今年9、10月份及去年同期成交量均超過20套。這74個樓盤中,房價上漲的達67個,佔比高達90.5%,漲幅中位數達17.5%。而在2012年同期,漲價樓盤的佔比僅爲34.8%,房價降幅中位數爲2.9%。
陸騎麟認爲,10月上海房價達到紀錄高點,一方面與開發商普遍漲價有關,另一方面也與高端樓盤成交佔比較高有關。10月上海市單價5萬元以上的高端商品住宅佔到成交總面積的5.2%,較9月的4.1%再提高。
據德佑地產統計,10月上海市單價在5萬元以上的房源成交了322套,較9月增加了72套,是2011年以來該價位房源成交量最大的一個月。
21世紀不動產的統計還顯示,今年“金九銀十”期間,上海總價超過1000萬元的豪宅成交了838套,是去年同期該價位房源成交量的2.2倍。
前述外資房企總經理判斷,11、12月上海房價是否會繼續上漲,要看開發商的心態。而簡單寄望於開發商不漲價是不現實的,“年內房價上行仍是趨勢。”
他認爲,從目前的庫存看,供求關係還是非常緊張,房價上漲壓力明顯,“政府應加大土地供應,鼓勵開發商加快開發進度。但從去年包括今年的土地供應情況看,目前的土地供應不足以支撐當前的樓市需求。”
“日光盤”再現
來自售樓處的信息顯示,進入11月,上海樓市的成交熱度並未降溫。
青浦龍湖紫都城上週六首次開盤。據該樓盤相關負責人介紹,龍湖紫都城推出的全部282套公寓房源當天即售罄,均價2.3萬元∕平方米。
奉賢馨雅名築售樓處昨日同樣傳出熱銷聲。據介紹,該樓盤上週末推出156套公寓房源,均價2.3萬-2.4萬元∕平方米,“目前只剩下三四套。”
其他幾個在上週末新增入市的樓盤去化率也普遍超過50%。
嘉定季景銘郡售樓處昨日稱,此次推出105套公寓房源,均價2.5萬元∕平方米,“目前剩30套左右。”
浦東匯錦城售樓處昨日稱,此次加推100多套公寓房源,均價1.5萬元∕平方米,“只剩下大戶型。”松江花海間售樓處昨日給出的說法稱,此次推出70套疊加聯排別墅,總價300萬-500萬元,“目前已售出48套。”
中房信分析師薛建雄表示,從目前的市場調研情況看,將在11月入市的新盤數量很多,加上可能在11、12月加推的樓盤,預計11月上海樓市的推盤量仍會比較大,市場仍會呈現供需兩旺、高位運行的特點。如果樓市供應量充足,那麼價格不會出現跳漲,預計會以每次推盤5%~10%的幅度上行。
據上海某房企營銷總監稱,由於目前市場較好,開發商大多還是希望能在年底前再搶收一波,“不過臨近年底,監管層在預售證的發放上會有所控制,具體推盤情況如何,還很難說。”
該營銷總監擔心,如果房價在年底前進一步上漲,不排除會有新政策出臺。