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有報道稱,住建部相關司室已開始匯總公租房試點情況。孫湛早報資料
中共十八屆三中全會召開在即,房地產政策走向再度引發輿論聚焦。
清華大學土木水利學院教授劉洪玉在接受早報記者采訪時說,對於長效機制,目前社會上有許多的理解。『我的看法,這個長效機制應該是「促進房地產市場穩定的長效機制」。』
此前的10月29日下午,中共中央政治局就加快推進住房保障體系和供應體系建設進行第十次集體學習。劉洪玉和住建部政策研究中心研究員秦虹就這個問題進行講解,並談了他們的意見和建議。
中共中央總書記習近平在主持學習時強調,從國情看,總的方向是構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。要加強頂層設計,加快建立統一、規范、成熟、穩定的住房供應體系。要千方百計增加住房供應,同時要把調節人民群眾住房需求放在重要位置,建立健全經濟、適用、環保、節約資源、安全的住房標准體系,倡導符合國情的住房消費模式。
外界據此分析,房地產市場長效調控機制呼之欲出。不少券商發布報告稱,習近平講話釋放出積極的信號,是新領導層對房地產政策基調的宣示,未來將由堵轉疏增加供應,有助於逐步化解當前房地產發展存在的問題。
確定市場邊界
此前的2月26日,國務院辦公廳發布『關於繼續做好房地產市場調控工作的通知』(國辦發〔2013〕17號),其中就加快建立和完善引導房地產市場健康發展的長效機制,作出細化表述:『各有關部門要加強基礎性工作,加快研究提出完善住房供應體系、健全房地產市場運行和監管機制的工作思路和政策框架,推進房地產稅制改革,完善住房金融體系和住房用地供應機制,推進住宅產業化,促進房地產市場持續平穩健康發展。』
在劉洪玉看來,中國現有房地產市場調控政策,有許多是為了應對房地產市場運行中出現的短期問題,政策隨市場環境的變化不斷反復、疊加,未形成科學、合理、清晰的政策體系。一些政策短期內似乎取得了效果,但長期來看,又引發許多新問題甚至是更嚴重的問題。
因此,劉洪玉稱,應主要從住房政策、土地供應、房地產稅收和房地產金融等方面入手,加速建設促進房地產市場穩定發展的長效機制,為房地產市場的穩定運行提供可靠基礎和必要條件,為市場參與者行為決策提供合理邊界,為支持合理住房消費和管控房地產金融風險提供監管標准,引導市場逐步回歸理性。
對於長效機制的出臺時間,中國房地產產業協會副會長朱中一認為,中共十八屆三中全會討論的是全面深化改革的內容,會議上不可能討論得那麼細,畢竟是頂層設計。
在朱中一看來,調控是針對市場近期波動,政府采取一些促進市場平穩健康發展的措施;長效機制則要促使這個行業長期平穩健康發展,涵蓋住房供應體系、政府監管、土地制度、財稅制度,以及房地產行業的轉型發展和住宅產業化的問題等。
雙軌統籌
財政部財政科學研究所所長賈康的觀點是,房地產市場要先托底,實行保障和市場統籌的『雙軌統籌』,『統籌好了,長效機制就有了。』
在10月29日中共中央政治局集體學習時,習近平提到,加快推進住房保障和供應體系建設,要處理好政府提供公共服務和市場化的關系、住房發展的經濟功能和社會功能的關系、需要和可能的關系、住房保障和防止福利陷阱的關系。只有堅持市場化改革方向,纔能激發市場活力,滿足多層次住房需求。同時,總有一部分群眾由於勞動技能不適應、就業不充分、收入水平低等原因而面臨住房困難,政府必須『補好位』,為困難群眾提供基本住房保障。
對此,劉洪玉的觀點是,政府大包大攬,忽視市場的作用,是不可持續的,會遇到需要與可能的關系與住房保障和防止福利陷阱的關系。
劉洪玉在接受新華社記者采訪時曾提到,政府的財力畢竟有限,市場能做好的,就應該交給市場去做,都留給政府或大部分留給政府是不可能的,政府保障范圍太大,不僅大大降低了可能性,而且還會由於政策的反向刺激,導致住房保障陷入福利陷阱。從這個意義上來說,政府的住房保障,也是以居民家庭盡了自己最大的努力為前提。
保障的方向是公租房。在10月29日中共中央政治局集體學習時,習近平說,要重點發展公共租賃住房,加快建設廉租住房,加快實施各類棚戶區改造。在推進這項工作的過程中,要注意盡力而為和量力而行相結合,努力滿足基本住房需求。要優化保障性住房規劃布局、設施配套和戶型設計,抓好工程質量。
習近平同時提到,要綜合運用政策措施,吸引企業和其他機構參與公共租賃住房建設和運營。要探索建立非營利機構參與保障性住房建設和運營管理的體制機制,形成各方面共同參與的局面。
11月2日,某專業財經媒體報道稱,住建部相關司室已開始匯總『試點』公租房並軌運行的城市有關情況,並擬在年底召開的全國城鄉建設系統工作會議上,提出相關鼓勵推廣要求。而飽受非議的經濟適用房供應將逐步減少,直至在全國全部取消,公租房將成為住房保障的主體,但不會涉及已出售的經濟適用房。
與此同時,上述報道提及,住建部也已初步考慮制定進一步提昇住房保障覆蓋面政策的可能性,這些政策可能包括『降低收入准入門檻』、『淡化戶籍准入標准』等。
報道稱,對於『經濟適用房、廉租住房、公共租賃住房』三房『大並軌』的思路,也已在住建部相關職能部門的考慮之中。在對可行性進行論證之後,住建部可能牽頭制定有關方案,與相關部門和地方政府共同討論。目前,上述思路尚在考慮和研究之中。
財政部財政科學研究所副所長劉尚希認為,經適房的政策目標不夠明確,不可能通過經適房解決大量住房問題,早就應該退出。而公租房或廉租房應該合理管理,托底保障;至於中產階層的住房問題,需要通過提高收入和完善房地產市場逐步解決。
由於公租房和廉租房沈淀的資金量更大,不少地方政府此前更為偏向於建設可供出售的經適房。但在公平公正的角度,經適房一直飽受非議。
三四線城市庫存高企
或成限購退出突破口
房產稅擴圍的推進同樣受到關注。
朱中一認為,新的擴圍方案有兩方面的東西,存量房考不考慮,以及調節的稅率。如果把存量和增量房一起考慮,另外稅率如果是累進式的,這對調控起的作用就大一些。
短期內,行政意味濃厚的調控手段仍在主導房地產市場。
伴隨著9月房價數據的發布,北京已經率先祭出昇級版調控政策『京七條』。11月1日,中國人民銀行深圳市中心支行通過官網對外公布:11月6日起,貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不得低於70%。而廣州等城市目前的二套房貸款首付比例仍為60%。
朱中一認為,調控下一步要更加處理好政府和市場的關系,更加注重市場的手段,這是一個方向。但像上海、北京、廣州、深圳等一線城市,還有不少二線城市,房價現在還是增長態勢,市場化的調控機制和替代政策沒出臺以前,肯定還要維持現行調控辦法。
國家統計局10月下旬發布的70個大中城市房價數據顯示,京滬穗深四大一線城市9月房價同比漲幅全部超過20%。
這一情況在10月仍未見退燒。中國指數研究院上周末發布的百城房價指數顯示,該機構監測的中國100個城市10月份新建住宅平均價格同比上漲10.69%,漲幅高於9月9.48%的平均漲幅。其中,北京、廣州、深圳的同比漲幅均超過20%。
中指院和國家統計局的統計口徑略有不同。前者統計的樣本價格為樓盤對外報價減去優惠後的價格,後者則為實際成交價。
據中國房地產數據研究院執行院長陳晟稱,眼下一線城市樓市的成交量和價格都是往上昇的狀態,如上海樓市成交量同比有20%多的增長,北京的『日光盤』也非常多。
他認為,限購等行政手段退出,有兩個前提:一是供應量要能超過需求量;另一個是房價不會因為限購的退出,形成快速反彈的局面。如果這兩個前提能夠達成,限購作為行政化的手段會適度地退出。但也可能根據供應情況來看,特大型城市剛性需求是長期化和常態化的,但針對高端的(需求)在一定條件下就會退出。
樓市庫存漸增的三四線城市,可能成為突破口。中指院的調查顯示,2010年-2012年,該機構調查的61個三四線城市中,60個城市的樓市供銷比大於1,商品房供應量相對較大,市場消化能力不足,供過於求態勢顯著。