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房企國外拿地、大陸客歐美置業一擲千金……近年來,中國投資者頻繁赴海外置業的消息屢見報端。與傳統的歐美及澳洲等海外置業目的地相比,毗鄰中國大陸的地理優勢、東南亞地區的海岸風景以及同屬亞洲相近的風土人情則讓包括馬來西亞在內的東南亞地區漸成投資置業的一枝新秀。作爲進軍東南亞房產市場的試水者,碧桂園在2012年正式進駐馬來西亞,不到一年的時間已確定在馬來西亞發展三個大型項目。近日,位於馬來西亞首都吉隆坡附近的兩個大型別墅項目以及位於伊斯干達特區的新山金海灣項目三盤齊發,人氣旺的同時銷售業績也不斷刷新。
藍天碧海、就學便利、永久產權、品質保障……在一些國內房企發起的投資認購活動中,“旅遊+認購”正成爲海外置業者熱衷的方式,而促使大量來自中國大陸的投資者爽快“掏腰包”,正與這些項目新加坡隔海相望、超低首付、收益樂觀的優勢分不開。
國內房企落腳馬來獨特模式漸成氣候
走進碧桂園位於新山項目的展示區,繁忙的工作人員穿梭於展示區各個角落,正值馬來西亞第二國慶日的公衆假期,前來遊覽的周邊居民絡繹不絕。在項目沙盤和樣板間,則有不少來自中國大陸的遊客正在向項目導購諮詢認購事宜。“項目對面就是新加坡,選址相對發達的伊斯干達區,大型生活綜合社區的概念很新穎。”當地華人方俊甜是碧桂園金海灣項目銷售經理,他告訴記者,即便只是金海灣項目一部分的綜合型社區已讓當地人感到耳目一新,主題園林式的建築風格、業主沙龍的歡享方式讓這裏人氣驟升,儼然成爲當地人休閒遊覽的一個新去處。
而更讓方俊甜深感新穎甚至略有驚訝的則是自己身處的碧桂園新山項目創造的業績。數據顯示,截至今年9月24日,碧桂園在馬來西亞柔佛州新山市已賣掉6000多套房子,銷售額接近百億元人民幣,而新山市去年全年所有項目加起來的銷售額,也不過30億元人民幣左右。對已有11年房產從業經歷的方駿甜來說,在曾經參與過的15個開發項目中,沒有哪一個像碧桂園一樣,9000餘套房屋總量,一多半的銷量在拿地不到一年的時間內完成,這着實讓方駿甜及當地房產商吃了一驚。至此,“有膽量”、“大項目”成爲當地人給碧桂園打上的標籤。
相形之下,距離碧桂園金海灘項目不遠的一個當地房企開發的項目則相對顯得冷清。售樓處的工作人員告訴記者,項目內的樣板間在當地房產商當中出現頻率並不高,“一直以來都是按照‘沒有樣板間就開始銷售’的方式進行售賣。”這與國內房產商高度重視樣板間和用戶體驗的做法相差較大。
透過上述對比,不難看出,碧桂園與馬來西亞當地房產商在經營思維、營銷策略等方面有着質的不同:當地房產“坐銷爲主”的模式正在遇到中國房企主動拓展、向外延伸、廣泛撒網、吸引客戶的全新挑戰。
與此同時,大量非馬來西亞本土的投資客看中金海灣及類似項目還有一個重要的推動因素,即馬來西亞正在向外來人員實行的“第二家園計劃”。據悉,“第二家園計劃”是馬來西亞政府爲吸引外國資金、促進旅遊、發展經濟而出臺的一項政策,目的是鼓勵外籍人在馬來西亞較長時間居住。此項計劃讓其他國家的人民能夠在配偶及孩子的陪同下,選擇在馬來西亞居住或渡過退休的生活。成功申請者將獲得長達10年並可以終身更新的社交簽證。
上述利好政策的出臺,必然對包括中國大陸投資客在內的置業者有着很強的吸引力。鼓勵外來人員進入,也一定程度上帶動了馬來西亞當地房產價格的上漲,但即便如此,位於新山的伊斯干達地區的房價依然較一水之隔的新加坡相比有着很大的上升空間。對新山當地人以及鄰近的新加坡人來說,房價上漲似乎不是他們最關心的問題,如何以相對合理的價格獲得更加到位的配套、更貼合業主的服務則顯得更加有吸引力。已在金海灘認購房產的一些新山當地業主表示,正因如此,碧桂園金海灘項目纔會顯得獨樹一幟。
競爭力複製海外市場確保核心優勢有效延伸
企業靠業績說話。依靠在馬來西亞極短時間內取得的銷售業績以及持續升溫的市場關注度,碧桂園可謂已拔得頭籌。但從企業發展佈局的角度來看,業界及媒體也會有一系列的疑問:包括新山金海灘在內的馬來西亞項目,能爲碧桂園整體的業績增長帶來多大幅度的拉動?海外房產項目的開發,可否作爲碧桂園未來業績的新增長點?
對此,碧桂園總裁莫斌表示,除了國內發展房地產以外,碧桂園一直都有走出去的想法。這也是由於碧桂園已在國內積累了房地產開發的一套寶貴經驗,希望在全球市場尋找適合碧桂園模式的機會進行嘗試。“去馬來西亞,是碧桂園走向海外的第一次嘗試。至於海外的哪些土地比較適合碧桂園的模式,怎樣去經營,我認爲沒有一個固定的公式。”考察地區、尋找合適的土地、充分進行市場調研,投身海外市場的嘗試便在這樣的基礎和模式上展開,“如果我們能夠紮下根來,就繼續去拓展。所以土地屬性對於我們來說不是唯一的,最重要的是我們能否選到合適的地,然後用我們自己的模式結合當地的法律法規能夠生存下來、發展下去。”
莫斌同時表示,碧桂園在中國大陸市場極強的品牌號召力,也是能夠吸引老業主以及更多大陸投資客前往馬來西亞項目進行投資的重要原因。
據瞭解,在碧桂園項目加速落地馬來西亞的同時,來自國內的其他房企也有投資馬來西亞的傾向,有的甚至已經頻頻動作。在客戶體驗及銷售業績都處於上升期的當下,碧桂園會不會擔心其他走出來的國內房企克隆這一模式?面對即將到來的競爭,碧桂園的競爭優勢又該如何延續?
“成熟的產品判斷機制、完善的管理體系,這些並非其他企業可以一朝一夕可以學來,另外,作爲早期到達馬來西亞市場的先頭部隊,碧桂園在拿地、建設以及銷售等方面已經積累了不少經驗,即便是經歷的挫折,也會成爲寶貴的經驗。”碧桂園馬來西亞區域總裁阮家聲表示,在領先一步的同時,馬來西亞項目方面不會停步,希望依靠集團總部核心競爭力的優秀“基因”,繼續拓展好碧桂園在馬來西亞的市場。
正如國內一些開發商正着手對企業產品進行豐富和改良,以期達到豐富產品線的目的,比如增加普通和小戶型房屋比例以滿足中層居民需求、開發養老型地產及旅遊型地產滿足相關需求等等。業內人士認爲,碧桂園在馬來西亞的項目開發,也有基於上述考慮的可能,而碧桂園是否將馬來西亞市場當做未來業績新的增長點?新山金海灘項目的模式是否值得碧桂園繼續複製下去?
“希望我們不是複製,而是不斷地升級。”碧桂園總裁莫斌告訴記者,馬來西亞項目是碧桂園走向海外的第一步,金海灘等項目也在當地創造了不小的奇蹟。未來,碧桂園也會根據當地的土地情況和當地的市場的情況甚至當地的法律法規,儘快調整企業的產品和開發模式,以期更吻合當地的市場、更快速地推進銷售。(記者暴媛媛)