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338棟重點樓宇紮堆在越秀33.8平方公裡的行政區域裡,佔地面積僅為1.08平方公裡的『樓宇經濟群』演繹了怎樣的財富神奇?下一步,這片密布『樓宇經濟群』的區域將如何規劃其新一輪樓宇經濟的發展?
1棟樓宇總部產稅超300個專業市場
同樣是人來人往、人進人出,但一棟樓宇總部和專業市場創造的稅收價值卻相差頗大。在越秀區,大大小小不同行業、類型的專業市場有300多個,包括服裝批發、鍾表眼鏡、皮具城、小五金批發市場、鞋業市場、家具市場、小家電市場。按照越秀區2012年度稅收統計數據顯示,300多個專業市場對越秀全區的經濟貢獻率約為1%左右。
而同樣是人流密集帶來的繁忙,但兩種不同的經濟形態背後卻有著巨大的差別。據越秀區經貿局介紹,由於樓宇、總部大廈聚集的高端項目多、優質企業集中,樓宇、總部大廈不僅顯現出巨大的創富平臺效應,也成為區域重要納稅大戶。
統計數據顯示,2012年,越秀338棟重點樓宇平均每棟樓營業收入11.33億元,約七成重點樓宇營收超過億元,每平方米產生的營業收入達到4.69萬元。而在稅收方面,2012年越秀全區338棟重點樓宇平均每棟樓稅收收入4197萬元,納稅總額141.86億元,佔越秀區總稅收的47.98%。其中,納稅過億元樓宇35棟,納稅總額90.73億元,佔全區稅收的30.69%。另外,還有超過5棟重點樓宇的納稅規模超過5億元。
從佔地面積來看,300多個專業市場佔約1.8平方公裡,338棟重點樓宇的佔地面積僅為1.08平方公裡。前者對區域經濟貢獻率為1%左右,後者實現稅收密度達131.35億元/平方公裡,為越秀區平均水平的15倍,廣州市平均水平的262倍。
在帶動就業方面,2012年末,越秀338棟重點樓宇匯集的從業人員達到38.36萬人,佔該區從業人員總數的42.74%。
培育稅收『億元樓』
推動樓宇成為稅源經濟『主角』
越秀區樓宇經濟發展起步早、規模效應初顯,但與國外及國內其他省市地區的一些先發展起來的樓宇經濟規模相比較,仍存在結構性質量偏低、規模較小的困局。
越秀區經貿局表示,為進一步加強越秀區樓宇經濟發展,下一步將強化對稅收『億元樓』的培育和挖掘。為優化樓宇經濟發展,越秀區亦出臺了系列政策和制度。
首先,將建立稅收億元樓定期巡訪制度,由相關部門及街道聯合組建工作小分隊,采取上門拜訪、舉辦座談會、開通樓宇服務熱線等形式,及時了解掌握億元樓發展現狀、存在問題,並結合各部門職能,為轄區稅收億元樓開通綠色通道,根據需要提供個性化的定制服務,切實增強相關職能部門和街道服務的主動性、協調性和有效性。
其次,將加強對准稅收億元樓發展指導,以挖掘更多具備『億元樓』潛力的樓宇、總部。已出臺的政策包括對年稅收5000萬元以上、1億元以下樓宇,具備發展潛力的相關樓宇進行梳理和分析,找准突破口、增長點和發展特色,采取『騰籠換鳥』、『盤活閑置物業』和規范入駐企業管理等方法,支持其加快引進一批優質企業,提高樓宇經濟規模和產出效益,增加轄區稅收億元樓的數量和經濟實力。
再次,還將加強入駐企業的服務引導工作,將建立重點企業分類管理和定期巡訪制度,為新登記入駐的重點企業提供一條龍服務,促成新企業早落戶、早運營。
另外,為優化商業樓宇周邊配套環境,將結合城市路網建設和改造,著力暢通重點商業樓宇地面交通、地下交通以及商務樓宇之間的樓際交通,加大停車設施建設力度,著力解決商務區內的行車難、停車難問題;引導商業零售、餐飲休閑、文化娛樂和醫療衛生等服務項目在樓宇周邊合理分布,提高生活辦公的便利度;加強樓宇周邊公共綠地建設,增加商務區的綠色空間,提高樓宇辦公的健康度、舒適度和美觀度。
六大重點工程助推樓宇總部提質擴容
●築巢引鳳,再建新大廈
以打造高端、精品商務樓宇為目標,新建一批容納力強、設施先進、功能齊全、配套完善的現代商務樓宇,促進樓宇向『國際化、品牌化、高端化、專業化』方向發展。鎖定一批重點建設項目,在規劃期內推動完成建設約20棟重點在建擬建商業和辦公樓宇項目,新增建築面積不少於120萬平方米,有效緩解經濟發展面臨的空間制約。
●一樓一策,盤活爛尾樓宇
按照『一樓一策』的處置原則,通過產業置換、改造擴容、出售轉讓等方式,對產權明晰、資金運轉困難的爛尾樓宇,產權復雜、長期閑置的商務樓宇,定位不明、功能不清的商務樓宇,以及單產不高、效益低下的商務樓宇進行盤活,以提高樓宇存量的利用率。
●改造提昇,助推存量轉型
支持和鼓勵相關樓宇業主和運營單位投入資金對存量樓宇昇級改造,不斷優化樓宇硬件,完善周邊配套,實現樓宇發展模式的轉型、發展結構的昇級。
●標杆帶動,好中選優
根據均衡布局、好中選優的原則,選擇10餘棟體量大、等級高、基礎好、貢獻強的樓宇,重點打造,引導其發展成為所在片區域樓宇經濟發展的龍頭、標杆及核心,以點帶面,提高樓宇及其周邊樓宇發展層級,通過標杆樓宇的示范帶動,促進全區商務樓宇的轉型昇級和實力提昇。
●挖潛增效,適度開發超期工地
加強對適宜商業辦公的爛尾地塊及超期未動工地塊等潛在經濟資源的開發力度,加大監管及處置力度,積極牽線搭橋,協助引入有實力的投資者,督促用地單位盡快開發,為區經濟發展提供服務。
●整合提昇,為騰空地塊注入新血液
緊抓廣州城市功能布局調整的戰略機遇,梳理追蹤轄區內外遷的機團單位情況,對機團外遷後騰空的地塊、房屋進行細致地分析,謀劃適合的產業入駐。
-案例
高端項目多總部大廈年創稅近5億元
在越秀區中山三路中華國際中心,上班時間總是熱鬧的,大廈裡進出的人們趕著出門或者趕回自己的公司。這是廣州最早的總部基地之一,這個佔地面積的僅為3739平方米的總部大廈,每年實現營業收入78.65億元,每年地方稅收貢獻近5億元。
據大廈業主方廣州新星實業公司介紹,目前,醫藥與醫療器械、IT與電子商務、金融與服務等三大朝陽產業的知名企業已成為大樓內主力核心租戶,如久邦數碼、拜耳、羅氏、賽諾菲·安萬特、捷成洋行、卡西歐、任仕達人力資源等250多家知名企業,廣發證券、淘寶、阿裡巴巴在廣州甚至華南地區每天形成的金融服務和網絡貿易服務等,都在這棟大廈的寫字樓辦公室裡產生、匯總。
為吸引更多高端企業和項目入駐,中華國際中心將主力租戶定位於世界500強總部及區域總部,采取主動上門招商,對目標客戶采取『持續經營、放水養魚』長遠策略,同時還聘用了知名物業管理公司仲量聯行為各入駐企業提供高標准的物業管理服務,打造品牌形象。到目前為止,總部大廈物業出租率長期保持在95%以上,直接帶動就業近2萬人,每年為地方稅收貢獻近5個億。
搭總部平臺快車企業營收一年翻番
北京水晶石數字科技股份有限公司是一家以三維圖像技術為核心的數字影像制作及多媒體應用服務公司。2009年底,進駐越秀區創意產業園總部平臺。水晶石廣州公司介紹,創意產業園的產業聚集效應及越秀區總部經濟政策和發展氛圍,為公司起步帶來了良好的基礎。2010年,該公司營業額為1300多萬元,到2012年,公司營業額突破5000萬元,預計五年內將形成上千人規模、年產值過億的大型企業,成為華南地區的文化創意產業的領跑者。
公司相關負責人介紹,在越秀區多種總部政策激勵下,帶動水晶石廣州公司包括計算機軟硬件開發、網絡科技應用、信息服務、新媒體硬件等多方面的創新突破,形成以三維技術為基礎,文化創意為核心;設計研究、營銷推廣、文化傳播、展覽展示等全面發展的新型產業鏈。
專題撰文:岳茂軒