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以『自住型商品房』政策為核心的『京七條』一公布,便引發業界熱烈討論。其中最普遍的觀點,是認為『京七條』對樓市房價有抑制作用,將加重購房觀望情緒等等。更有人認為『京七條』有望推廣到全國其他一線城市,促成其他城市調控新政的出臺。
自住商品房會否出京推廣?首先要觀察一下它的出世史。個人感覺,與『自住』相對的名詞,通常是『投資』,因此,這個『自住商品房』的名稱怎麼都覺得有點別扭。從它橫空出世的初衷來看,業內認為,主要是政府調整樓市供應結構。保障房保障低端收入人群,自住商品房低價銷售給中低收入的自住型人群,餘下的則是市場化運作的商品房買賣。也就是說,在原本的保障房+商品房之外,劃分多了一個層次,被認為是針對『夾心層』的特色產品。
業內對自住商品房的質疑不少。首當其衝的質疑來自『自住型商品住房』涉及的社會公平問題。無論是從價格、面積的設計,還是未來的買賣方式,『自住型商品住房』都像極了曾經飽受詬病的經濟適用房,它在分配環節會不會一樣產生尋租與腐敗?其在分配方式中明確規定要優先針對有資格購買經濟適用房和限價房的人群同樣引來質疑,這種讓保障性住房對象參與到商品住房優先買賣當中的制度設計本身就包含著一種悖論:原本應該買不起商品房的人為什麼卻有資格優先購買商品房,雖然這些房子便宜了30%,但按北京的房價來看,總房款仍不是一筆小數目。
有觀點認為,從本質上講,『限房價、競地價』的賣地方式並沒有過多改變政府從土地上獲得的收益,其讓利幅度遠不可與保障性住房的土地供應相提並論。既不願大幅度降低地價,又要求房價被嚴格限制,被攤薄的只能是開發商的利潤。一旦開發企業感覺無利可圖,甚至意識到『自住型商品住房』會嚴重影響到普通商品住房的開發與買賣,他們是否還有動力繼續從事類似的開發?一旦開發企業缺乏動力,那麼相關區縣是否還願意拿出更多的地塊用於『限房價、競地價』?
從開發商的角度來考慮,利潤和動力是一個問題。對於眼下的開發商而言,低利潤但周轉期快並不是一件特別有吸引力的事情。北師大房地產研究中心主任董藩則表現出對自住型商品房建造品質的擔懮,他認為開發商無利可圖造出來的房子只能是『垃圾』。
雖然業界仍在討論自住商品房有無持續的生命力,但是,大多數觀點還是傾向於它能穩住房價。專家楊紅旭認為,將原來的『限價房』,現在換成了『自住型商品住房』,實質仍是經濟適用房,但其准入門檻明顯低於經適房,且供應量巨大,必定衝擊明年北京房價,有望穩住房價。不過,他也表示出擔懮,一是門檻低,則求者眾,難免權力尋租。二是未來退出較麻煩。
許蕾