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【提要】:盡管是在銀十的好季節,但10月的住房成交量並未能緊接9月出現小高潮。10月份北京市的新建商品住宅成交量為8008套,與9月相比環比大降33.67%。【10月京城二手住宅成交均價突破三萬大關】
除去季節原因,供應量不足是10月樓市熱度減退的另一重要原因。
10月31日一過,金九銀十正式落幕。
作為火爆9月的續接者,10月的開場表演算不得成功,不足900套的首周成交量使人大跌眼鏡,僅80套的首周二手房成交量更是被評論為:『銀十』成色不足。
10月的樓市逐漸演繹出與9月不同的風格:黃金周結束後成交量逐漸回昇,但最終仍未能追平9月;剛需盤和郊區項目佔主導的狀況,整體拉低了10月的成交均價,環比微跌4.2%;另一個重點,則是入不敷出導致的住宅庫存量整體下降,已連續三周跌破6萬套。
為緩解供不應求的狀況,北京市10月連推多塊經營性用地,但這並不能在11月內及時緩解庫存量緊缺的狀況。目前來看,供應量減少和中高端項目比重高的情況或將使11月的成交均價有所回昇。
10月未超9月盛況成交量價現齊跌
盡管是在銀十的好季節,但10月的住房成交量並未能緊接9月出現小高潮。10月份北京市的新建商品住宅成交量為8008套,與9月相比環比大降33.67%,巧合的是,這個數字與8月份成交總量的8005套十分接近。
10月成交出現下降的一大原因是十一長假的影響。因為國慶長假多數人選擇出游的緣故,首周的成交量僅為893套,周環比降低近80%。十一期間成交量低的現象,今年並非首例,據數據統計,去年這一時期的新建商品住宅成交量僅為437套。
但另一方面,黃金周期間新房成交的均價為23401,高於9月普遍水平,也較10月的二、三周成交均價略高。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析,在『十一』七天長假中,以及房價高漲和房貸難度增加的夾擊下,部分購房人被迫取消或延後購房計劃,是導致交易量萎縮的兩大主因。但由於改善型需求都將目光集中到城六區以及新房市場的全面上漲,造成全市房價尤其是城六區的持續上漲。
鏈家地產研究部曾在10月初預測,黃金周之後成交量應會出現持續上漲。10月第二周,成交量回昇至2330套,接近9月中旬成交量,但隨後穩定在這一數量,並在月底有小幅度回落。
與9月相比,10月的成交均價為22139,環比微跌4.2%。自今年7月以來,北京市純商品住宅的成交均價連續微跌,鏈家地產研究部張旭表示,這是因為低價的樓盤成交比較多,六環外地段的剛需住宅成交佔比有所加大。
入市少致庫存量下跌明年或能緩解
除去季節原因,供應量不足是10月樓市熱度減退的另一重要原因。
10月入市的新項目共為9個,包括平谷的中昂?邑上原著、大興的和成璟園、通州的潤楓領尚、昌平的花雨汀、金科廊橋水岸與大興的興創屹墅等等,均為六環外至郊區項目。總入市量為2772套,月環比下降33.8%,這個數字與成交量的差額高達5236套。
新入市量不足直接導致的結果是可售庫存量的下降。從10月9日期,北京的可售商品房住宅庫存僅有59921套,這一數據跌破了今年的最低點:5月2日的60674套。情況並未在10月內出現好轉,自跌破6萬套後,庫存量持續下跌,截止10月20日降至58797套。
10月的最後一周新項目入市較前三周有較大提昇,達1014套;然而,這一周的成交量是2221套——相當於庫存量再次下降。
中原地產市場研究部總監張大偉表示,如果以北京月均10000套計算,消化這些庫存的時間將在6個月以內。不足6萬套的庫存導致供求矛盾愈加明顯,有關人士認為,房價上漲的速度或將再度加快。
與庫存量嚴重不足所對應的是,北京在9月底至10月不足一月的時間內,連續發布30餘宗經營性用地,其中包括其中包括21塊住宅性用地。而未來集體土地的入市也會為北京住宅存量的長期發展做出貢獻。
多宗地塊的出售雖然無法解決短期內庫存緊缺的問題,但對於長期的市場供應或有所緩解。
11月開盤數減半中高端項目熱情不減
10月商品住宅供應量下跌的現象也在延續,據部分網站預測,11月的開盤項目將僅為上月的一半。供求關系的緊張勢必會導致價格的上揚;而另一方面,11月開盤的項目以中高端為主,也將成為拉昇成交價格的重要因素。
與10月份剛需項目為主的開盤狀況不同,中高端項目扮演了11月份的絕對主角。
11月份共開盤五個別墅項目,包括為格林雲墅、金隅?瀾灣、北京城建?徜徉墅等樓盤,以及北京華貿城、西山壹號院、亦莊?金茂悅等六個城市豪宅;而剛需項目則大幅下降,佔比不足一半。
對於中高端項目紮堆入市的現象,一位別墅項目負責人表示,近期高端市場的熱銷及城區高價地的頻現,都增加了高端項目入市的信心。再者,由於前期剛需入市項目的熱銷,多家房企已經相繼宣布完成年度銷售任務;銷售業績和推盤數量的壓力的減緩,也給予了眾房企推高價項目的底氣。
亞豪機構副總經理高姍分析認為,11月可能出現的成交均價上漲,將延續到年底甚至明年年初;而隨著今年大量出讓土地的逐漸集中入市,從明年二季度開始,價格上漲的幅度也會逐漸放緩。
但是由於今年出讓地塊價格普遍偏高,在剛性的成本壓力下,明年房價預計難以下行。