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房地產調控困守籠中
葉檀(知名財經評論家、財經專欄作家)
房地產調控有兩個基本的長效手段,一是房產稅,二是房貸利率。如果推出這兩項舉措,房產調控可以一步到位。兩項房地產調控的基本政策,如同兩只籠中虎,房產稅這只籠中虎總有一天會破籠而出,前提是政府回歸公共管理與服務本位。
房產稅注定無法在短期內成為主要地方稅種,土地財政的慣性非常強大,急剎車的後果難以預料。地方債之所以沒有崩盤,銀行的不良率還能維持在低位,社保金之所以還能夠騰挪,房地產功不可沒。提高房貸利率抑制房價的政策,空間有限。在企業與地方政府高負債經營的背景下,在人民幣匯率節節上昇國際資金套利的背景下,人民幣不可能大幅加息,只能單向提昇房貸利率,逼出民間真金白銀投入房地產,目前民間資金量大,房地產價格預期沒變,房貸利率小幅上昇不會阻礙房價上漲。
地王不等於樓王
楊紅旭(上海易居房地產研究院部長)
過去的幾個月,尤其是9月,全國主要城市地王頻出,讓地價推高房價的觀點,似乎略佔上風。我國城鎮房地產開發用地的供應,由地方政府壟斷,這是造成地價較高的原因之一。
但也別把高地價的『錯』都算在壟斷供應身上,因為廣大三四線城市地價並不高,土地供應充足。而土地供應非壟斷的國際大都市,比如紐約、倫敦等,同樣存在高價地、高價房現象,這與土地供應制度無關,而主要與經濟、人口等有關。
同理,房價主要是由商品房供應與需求關系決定的。如果需求旺盛,而供應偏緊,房價必定上漲,甚至會遠遠超出開發商購地時的預期。
反之,如果需求萎縮,而供應放量,房價一般會下跌,或者趨於平穩,而市場不會考慮一年之前的地價水平有多高。
『京七條』不適合全國推廣
張宏偉(同策諮詢研究中心總監)
『京七條』通過『限房價、競地價』等出讓方式公開競得集中建設或者配建自住型商品住房,對於短期內來講,『限房價競地價』建設或者配建自住型商品住房確實可以起到遏制地價過快上漲的作用,對於房價來講,由於政策條件的限制,確實對於這個項目及周邊市場來講,在這個項目入市階段,確實會影響到周邊項目的價格。
然而『限房價、競地價』並不能從根本上解決房價上漲過快的問題。從『限房價、競地價』的中長期市場效果來看,並不適合全國一刀切進行推廣。供求關系決定價格是否上漲以及上漲的幅度,如果單純靠『限房價競地價』抑制房價上漲是不可靠的,還必須通過加大土地市場供應,加大商品住宅市場供應,尤其是中小套型的商品住宅的市場供應纔能夠起到抑制房價過快上漲的目的。