|
||||
到2015年,全省高速公路通車裏程超過4500公里、鐵路建成里程累計達到4000公里、民用機場運營和在建總數達到16個。在雲南省政府辦公廳印發的《關於進一步加快鐵路高速公路民用機場建設實施意見任務分解通知》中,明確了2013年至2015年全省公路、鐵路、機場基礎設施建設的目標任務,將未來3年雲南綜合交通體系的輪廓勾勒得更加清晰。
機場建設:未來3年新建4個民用機場
2013年至2015年,實施新建瀘沽湖機場、紅河蒙自軍民合用機場、滄源機場、瀾滄機場和昆明長水國際機場“9+2”配套項目、騰衝機場改擴建項目,完成總投資103億元。通知指出,兩年後,初步將昆明長水國際機場培育成面向東南亞、南亞和連接歐亞非的國家門戶樞紐機場。
建設多個機場,如何籌資?按照國家新建支線機場項目全額資本金的要求,除爭取國家補助資金外,其餘資金由省內配套解決。省財政對每個新建支線機場統籌安排1億元補助。同時,機場所在地的州、市政府負責新建、改擴建機場徵地拆遷、場外配套工程建設資金籌措和組織實施。
另外,盤活舊機場土地及有關資產也是途徑之一。通知中明確,要加快推進昆明巫家壩機場土地及有關資產處置工作,處置收益專項用於償還長水機場建設債務和安排全省新建機場建設資金。適時啓動蒙自舊機場土地處置工作,處置收益專項用於紅河蒙自軍民合用機場建設項目。
高速建設:經濟大縣基本實現通高速
一個階段性目標是到2015年,確保南北大通道全線貫通,並實現與鄰近省份對接,16個州市和經濟強縣、人口大縣基本實現通高速公路。
對於建設資金來源,通知稱,將引進有實力、有信譽、有資質的投資者,採取BOT、BT、TOT等方式開發建設高速公路項目。通過招商引資建設的高速公路項目不低於3年計劃總投資的三分之一,也就是說,投資者至少要拿出500億元。
爲了吸引投資力,對於經營性收費公路,按照“一路一測、橋隧分開、還本付息、投資回報”定價機制制定收費標準。在不超過30年的收費期限內,資本金回報率以人民銀行規定的中長期貸款基準利率加2個百分點確定,確保經營主體在經營期內獲得合理回報。
另外,雲南省將從每年的土地出讓總收入中,拿出不低於10億元,以及省財政每年安排20億元(2013年至2015年),作爲高速公路建設資金。省級每年安排不低於3000畝土地開發指標,支持地方高速公路建設。
鐵路建設:快速客運網總規模達200公里
備受關注的滇中城市經濟圈城際鐵路也有了眉目。通知提出,到2015年,昆明市至曲靖市、玉溪市、楚雄州人民政府所在地實現1小時到達。
在山高坡陡的雲南,交通建設投資巨大,誰來掏腰包?對此,雲南將完善建設資金省、州、市共擔機制。按照永久用地13000元/畝、拆遷240元/平方米、臨時用地1000元/畝/年的標準補助有關州、市政府。州、市政府負責補足徵地拆遷資金的不足部分。
通過共享土地出讓收入籌措建設資金,從土地出讓總收入中,每年省級計提用於鐵路建設不低於10億元。2013年至2015年每年安排20億元作爲省級資本金。各州、市政府要將本級政府承擔的三分之一以上徵地拆遷資金納入年初本級財政預算,保障鐵路建設需要。
同一條道上,不同的結局,昆明商業地產正在呈現冰火兩重天。熟知滇池路的人,一定對兩個商業項目非常熟悉。一處是南亞風情第壹城,另一處位於南亞風情第壹城對面僅2公里的地方。兩個項目一左一右,坐擁着滇池路最好的地段,前者淌金流銀,面積58平米的商鋪月租金高達2萬元以上,後者面積60平米的月租金還不到5千元,更有甚者,由於不好出租,一些鋪面曾長期空置。爲什麼前者成爲了商業地產界的範本,後者卻如同雞肋?
據記者不完全統計,昆明54個在建樓盤中商業總體量達1260萬平米,以2011年末的昆明428萬城鎮人口計算,人均商業面積近3平米。不僅如此,昆明近年商業用地成交大幅度提升,很多大型的商業綜合體也漸漸入市,投資商鋪成爲了很多投資客首選的方式。但是昆明每人近乎揹負的3平米商業,又會帶來怎樣的負擔?同質化顯現日趨嚴重、開發商缺乏商業資源、市場急缺專業的招商運營團隊,那麼多的問題,又該如何解決?
商鋪售價平穩租金快漲
從至祥研究中心提供的數據來看,2012年,昆明城區的商鋪平均售價爲每平米28108元,但是截至今年,昆明城區的售價爲每平米28530元,漲幅爲1.15%。相比大肆擴張的商業地產,這樣的漲幅看上去實在是微不足道。
通過至祥研究中心提供的數據,記者初步換算,二環內的在售商鋪價格從2012年每平米爲25800元上漲到了2013年的33300元,漲幅爲29%;東南西北四個區的商鋪售價除西市區上漲外,其他都在下降。
租金方面,二環內的商鋪租金由2009年的每平米110元上漲到了2013年的150元,漲幅達36%;東市區的商鋪租金由2009年的每平米52元上漲到了2013年的65元,漲幅達25%;西市區的商鋪租金由2009年的每平米53元上漲到了2013年的69元,漲幅達30%;南市區的商鋪租金由2009年的每平米55元上漲到了2013年的75元,漲幅達36%;北市區的商鋪租金由2009年的每平米70元上漲到了2013年的82元,漲幅達17%。
商鋪的售價漲幅不大,但租金卻呈火箭上升,爲什麼會出現這樣的情況?至祥置業(昆明)有限公司董事副總經理黃雷告訴記者:“商鋪的價格還是要看自身的條件及地段位置,像市中心的商鋪價格肯定要比呈貢新區的價格高,再加上一些樓盤推廣時的不定因素,所以不能片面的來看商鋪價格的浮動。”他還補充說道:“昆明的社區商鋪價格一般比較穩定,集中式商業的價格浮動較大。總的來說,還是要看該商業項目的開發體量。”
昆明人均商業達3平米
從克爾瑞旅遊地產提供數據來看,2011年上半年,昆明的商業用地成交量爲320.45萬平米,2012年上半年的成交量爲44.34萬平米,到2013年上半年的商業用地成交量就高達354.62萬。而在2012年下半年的商業用地的成交只佔全部成交土地的17.18%,2013年上半年的商業用地則佔到全部成交土地的36.87%,
昆明的商業用地的成交量一直在持續增加,土地區域成交量主要集中在官渡區,共成交了217.28萬平米,其次是呈貢新區,共成交了38.98萬平米;西山區,共成交了37.78萬平米;盤龍區,共成交了34.11萬平米;五華區,共成交了26.47萬平米。據記者不完全統計,昆明市區在售的商業面積,以南市區居多,達到了406.9萬平米。而一些超級商業大盤也浮出了水面,例如潤城的商業體量高達180萬平米、七彩雲南第壹城的商業體量達100萬平米、聯想科技城的商業體量87萬平米、螺螄灣中心的商業體積也到了70萬平米。
一位專業運營商業地產的知情者告訴記者:“昆明現在每個人身上幾乎都揹着3平米的商業,可是昆明人的消費能力真的有這麼高?現在許多開發商都逼迫着自己做商業地產,在沒有了解市場的基本情況下,在完全都不瞭解商業地產運營模式的情況下,盲目入市,這樣的情況是很‘畸形’的。很多開發商都在用賣住宅的思路來推廣商業地產,這違背市場規律。”
專家診脈
經典房地產商業中心副總經理郭志明:
做好商業需要地段、資金和團隊
-都市時報訊(記者張津)昆明相比其他城市,商業地產還處於發展階段,雖然一些一線的品牌已經陸陸續續進駐昆明,但是很多中低端的品牌還沒有進駐,所以昆明的商業地產還有很大的發展空間。
一個商業地產能否做起來,說白了就是三個點:第一,錢,開發商需要有強大的資金來進行前期的培養和招商;第二,人,需要有經驗的商業團隊,來對項目進行合理的規劃;第三、位置,一個交通發達,人流密集的地方必能發展成爲好的商業中心。
雖然商業地產做起來了,但是要做好商業地產還需要3個要素,即天時、地利、人和。所謂“天時”就是目前昆明正在進行城中村的改造,這就有了足夠的空間進行商業地產的開發,從而可以引進更多的商業品牌;“地利”就是在西南片區,昆明的發展還是比較緩慢的,還有很大的進步空間,昆明是一個商業比較集中的城市,購物方式也比較集中,所以昆明還可以容納更多的商業羣體;“人和”是指昆明現在不缺購買羣體,缺乏好的運營團隊,所以急需引進優秀的商業運營人才和團隊。
昆明風之鈴市場調查研究諮詢機構CEO石遠:
招商資源、成熟團隊都遇瓶頸
-都市時報訊(記者張津)昆明商業開發體量過大,早已不是什麼新話題,很多人都能感受到新建的樓盤中商鋪的空置率很高。這其中,商鋪價值被提前透支是一個問題,在昆明主城區,目前城市綜合體商鋪的價格在5-10萬元/平米,社區商鋪價格也在3萬元/平米左右。商鋪售價高,投資者要保證收益,只有提高商鋪租金,而新鋪都存在養商期,租金過高,租商鋪者就面臨收入與投資之比失衡,於是租金和售價倒掛的問題也就出現了。
體量大的同時,招商資源有限,尤其是本土開發商,招來招去,就那麼幾家。肯德基、家樂福是必須的,Zara、H&M這些三市街商圈有的,其他商圈也很快引進了,國際品牌有限,世界時尚品牌也不多,同質化難以調動消費者的熱情,又給後期運營過程中的促銷和價格策略造成壓力。
過量開發的問題已成事實,更多開發商寄希望於後期的運營調整,這往往要付出很大代價。在昆明,不少開發商是直接由住宅開發轉型過來開發商業地產項目的,除了國內大品牌萬達、恆隆等商業地產項目有比較成熟的商業運營團隊外,昆明成熟的商業運營團隊少。於是,很多項目引進外來的商業管理公司做顧問或者直接做運營管理,但這些外來的管理公司,也只是派項目經理和少量人員進入項目,真正的人員輸出管理難以落地,往往導致水土不服。引進人才、求助外來商管公司的同時,培育有自己的團隊才真正有競爭力。都市時報