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“家庭二套房首付比例不低於60%,已有住房家庭且交稅1年限購1套住房,進一步加大保障性安居工程建設,等等”,這是2011年2月23日濟南市政府第71次常務會議出臺的一系列政策,意在進一步加強和改進房地產市場調控工作。
這一系列政策被稱作濟南版的限購政策,直到2013年的今天還在執行。這近三年的時間裏,濟南樓市的形勢又是怎樣的呢?
根據思源經紀數據,2011年濟南普宅成交量爲27153套。受政策影響,成交持續下降,歲末更是跌至冰點。2011年,濟南普通住宅整體成交價格爲8210元/平米。
再看一下2012年濟南樓市相關數據,截至12月14日濟南市普通住宅成交42239套,成交面積爲473萬平方米,實現歷史性突破,達到近幾年來的高峯。本年度普通住宅成交均價爲7186元/平方米,2012年樓市成交均價波幅不大,一直維持在3%以內。
雖然2013年年底將近,全年樓市數據尚不清楚,但業內普遍認爲,2013年的樓市要好於2012年。
直到現在樓市調控依舊風聲鶴唳,但從數據看,樓市成交一年比一年火爆。在調控時期,“炒房客”歇菜,但“剛需”買家“前赴後繼”,成爲支撐樓市的主力。自調控以來,濟南樓市成交量不降反增,成交均價從2011年的8210元/平米被拉低至2012年的7186元/平米,恰好印證了“調控之下剛需買家是樓市主力”的觀點。“剛需”羣體囊括了首次置業人羣、青年置業人羣、婚房主力人羣、異地創業人羣、保障性住房和改善性住房人羣,其中80後所佔比例最大。據統計顯示,人口與房地產市場之間有很強的相關性,每個人的一生中一般會出現兩次購房行爲,首次置業出現在31歲前後。細細算來,現在80後的購房需求已經開始釋放,而且這種需求將持續相當一段時間。
如果仔細觀察目前房地產市場便會發現,現在賣的好的樓盤基本上都是剛需盤,頻頻出現的“日光盤”基本上也是剛需盤。因爲在以首次置業爲主的剛需購房者結構中,政策的影響力明顯減弱。
如今結婚買房是剛需,動遷買房是剛需,首次改善是剛需,安家落戶是剛需……放眼望去,滿城盡是“剛需”。而以“限購”爲主的調控如同毛毛雨,根本澆滅不了購房的剛需熱情,增加供應量那纔是王道,樓市供不應求只會導致樓價上漲!