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在廣州市越秀區這一小小33.8平方公里的行政區域,密佈着338棟重點樓宇,這338棟重點樓宇佔地面積僅1.08平方公里,卻演繹了“平均每棟樓營收11.33億元、平均每平方公里產稅131.35億元”的財富傳奇。
在廣州土地資源最爲狹窄的行政區域中,創造了稅收單產高達全市262倍記錄的樓宇經濟羣現象是怎樣形成的?338棟樓宇羣現象背後又有怎樣的財富密碼?南方日報今天起將推出“越秀樓宇經濟”系列觀察,解碼財富背後的區域經濟轉型探索。
近日召開的越秀區樓宇經濟發展會議上透露一組數據:越秀區338棟重點樓宇佔地面積僅1.08平方公里,實現營業收入3829.41億元,佔該區營收總額42.26%,平均每棟樓營業收入約11.33億元;納稅總額141.86億元,佔越秀區總稅收的47.98%;吸納就業人員38.36萬人,佔該區從業人員總數的42.74%。
“樓宇經濟羣”現象的背後,是越秀區大力發展樓宇經濟,向空間求發展、向樓宇要效益,探索中心城區加快經濟轉型升級、實現可持續發展的新探索。
越秀區方面介紹,樓宇經濟是越秀區總部經濟和現代服務業發展的主要形式,在越秀區土地建設強度高達90%、土地資源比較緊張的情況下,強化經營空間理念,大力發展樓宇經濟,提升經濟“容積率”,是越秀區新型城市化發展的重要抓手。越秀區通過大力發展樓宇經濟,進一步拓寬越秀城區發展空間,促進高端要素在越秀的集聚,提升城區發展品質,努力探索出一條中心城區加快經濟轉型升級,實現可持續發展的新路子。
樓宇經濟創富效益高重點樓宇營收年均過10億
統計數據顯示,2012年,越秀全區338棟重點樓宇營業收入3829.41億元,佔全區營業收入總額的42.26%,平均每棟樓營業收入約11.33億元;納稅總額141.86億元,佔越秀區總稅收的47.98%。338棟重點樓宇的佔地面積1.08平方公里,實現稅收密度達131.35億元/平方公里,爲越秀區平均水平的15倍,廣州市平均水平的262倍。
其中,納稅過億元樓宇35棟,納稅總額佔越秀全區稅收的三成。以中華國際中心爲例,其佔地面積3739平方米。2012年納稅數額5.24億元,稅收密度達1400億元/平方公里,相當於每平方米產稅14.0萬元。
據瞭解,在越秀區338棟重點樓宇中,年營業收入超100億元有5棟,年營收超10億元(含超100億元)有74棟,而年營業收入超過1億元(含超10億元)的樓宇有197棟,佔重點樓宇數接近六成。從納稅來看,338棟重點樓宇爲越秀區域經濟帶來的稅收總額達142億元,佔據越秀全區稅收總額的48%。其中,年稅收超過1億元的樓宇有35棟。
值得注意的是,樓宇中的民營企業數量衆多,達到9840家,佔樓宇法人單位總數的86.57%,實現營業收入2171.23億元,佔重點樓宇營業收入總量的56.70%,成爲樓宇經濟的重要組成部分。
產業集羣帶動明顯商貿服務金融業成主力軍
根據越秀區樓宇經濟規劃內容顯示,越秀區內338棟重點樓宇營業收入的行業分佈集聚度較高。批發和零售業營業收入達到2015.55億元,佔重點樓宇營業收入總額的52.63%;其次是租賃和商務服務業,營業收入437.54億元,佔重點樓宇營業收入總額的11.43%;排第三位的是金融業,營業收入418.86億元,佔重點樓宇營業收入總額的10.94%。
重點樓宇中的企業法人單位也相對集中,產業特徵比較突出。338棟重點樓宇中集中了11736個法人單位,佔全區法人單位的38.74%,平均每個樓宇有近35家法人單位。
越秀區經貿局方面介紹,信息、科技、服務和貿易等現代產業發展在不同樓宇集聚、形成產業集羣與幾方面因素相關:一方面,市場發展規律所趨,現代服務業具有佔地面積小、高知識和高技術含量的特點,與土地資源有限、地價昂貴的中心城區樓宇經濟規律相符;另一方面,越秀區因勢利導,積極推進產業引導和規劃,推動樓宇經濟發展帶動產業集羣效應。按照越秀在全市“123”功能佈局中“都會區核心”的規劃定位,越秀區主抓金融、商貿、文化創意、健康醫療4大主導產業發展,積極推進“一核五區”(詳見註解)產業新格局。因此,在樓宇經濟政策上鼓勵各樓宇圍繞主導產業招商、推動產業鏈招商,以進一步促進高端產業在越秀區的集羣效應。
據瞭解,目前在越秀區的城市空間功能組團佈局中,文化商貿金融功能組團共有重點樓宇128幢,現代產業發展功能組團共有重點樓宇137幢、生態休閒功能組團共有重點樓宇11幢、濱水文體休閒功能組團共有重點樓宇62幢。
每年超1億助推樓宇經濟重大項目重點企業設“代辦代跑”制度
爲進一步推動樓宇經濟又好又快發展,越秀區近年來出臺了一系列政策加速樓宇經濟的快速發展。包括制定了《越秀區促進樓宇經濟發展試行辦法》,編制了《越秀區樓宇經濟發展規劃》,每年設立不少於1億元用於支持樓宇經濟、總部經濟、新興產業發展,建設區行政服務中心和企業服務中心,推進“並聯審批”、“網上審批”,建立重點企業、重大項目行政審批“代辦代跑”制度等,爲樓宇經濟加快發展提供良好政務環境。
此外,還設立了重點樓宇的服務工作,採取上門座談、開通樓宇服務熱線等形式,爲樓宇、企業爭取更多、更大的政策支持,並及時瞭解掌握樓宇發展現狀和問題困難,提供有針對性的定製服務。
越秀區經貿局方面介紹,下一步,越秀將進一步加強樓宇的軟、硬件升級改造。硬件方面,將結合區域產業功能規劃、樓宇企業分佈等情況,打造一批“文化產業樓”、“信息服務樓”、“高端商貿樓”、“金融樓”、“物流樓”等主題鮮明的樓宇,提高企業集聚度,使樓宇成爲企業發展壯大的加速器,形成規模效益;軟件方面,將打造一站式的樓宇經濟服務平臺,通過建立越秀區樓宇經濟智慧地圖系統,全方位收集和立體化展示商務商業樓宇的分佈、面積、出租率、入駐企業、服務配套以及交通停車引導等資料,爲樓宇、企業和個人提供和發佈租售等相關信息,以智能手段提升樓宇經濟的招商引資和精細化管理服務水平。
註解:越秀區“一核五區”產業格局:北京路文化核心區和環市東智力總部區、流花時尚品牌運營區、黃花崗科技園創意及網絡經濟區、東山口健康醫療區、沿江路金融商務區。
-解讀
提升經濟“容積率”
再造越秀經濟新優勢
樓宇經濟是以商務樓宇爲主要載體,通過租售引進現代服務企業,從而培植新的經濟增長點,促進區域經濟發展,以體現集約型、高密度爲特點的一種新型經濟形態。越秀區經貿局方面介紹,早在1999年,越秀區就在全國率先開闢“寫字樓高新技術產業”發展模式,提出發展都市產業戰略。這一試點—黃花崗科技園發展至今,在信息服務業、創意產業、健康產業等戰略性新興產業領域已初具規模,形成了一批具有特色的專業樓宇和功能配套的樓宇羣,爲越秀區發展樓宇經濟積累經驗打開思路。而真正形成越秀獨有的“樓宇經濟羣”現象,與越秀區經濟基礎和商貿業、及各種優勢資源聚集優勢分不開。
越秀區的經濟總量一直位於廣州市各行政區前列。根據廣州市統計局發佈的數據顯示,2012年,越秀區經濟總量位於全廣州第二,超過2000億元。目前,越秀區二、三次產業結構爲2.81:97.19,現代服務業的比重超過65%,且以現代服務業爲代表的第三產業在國民經濟中的地位持續提高。這些經濟基礎及越秀在廣州最早提出“退二進三”的發展戰略等,爲樓宇經濟發展提供了良好的經濟條件。
另外,越秀區作爲廣州千年商都的核心,其商業氛圍濃厚,區內歷史、文化、教育、醫療、人才等各種優質資源高度聚集,這些獨特的區域資源優勢也爲樓宇經濟的發展提供了相對完整的產業鏈和產業配套環境。
在越秀區看來,樓宇經濟是越秀區總部經濟和現代服務業發展的主要形式,在越秀區土地建設強度高達90%、土地資源比較緊張的情況下,發展樓宇經濟,向空間求發展、向樓宇要效益,提升經濟“容積率”,是加快中心城區經濟轉型升級,實現可持續發展的新探索。
就越秀區的戰略佈局和經濟發展思路來看,樓宇經濟的又好又快發展,對於拓寬越秀區城市發展空間、集聚高端要素資源、加快經濟結構調整和提升城市品位均具有重要意義。一方面,樓宇經濟變城區平面發展爲立體發展,提升了城區單位面積的產出、城市產業的質量,豐富了城市的產業形態,實現了土地資源的高效利用與再開發,一定程度上拓展了城市的發展空間;另一方面,企業在商務樓宇的集聚發展,將催生大量的信息服務、諮詢服務、中介服務、金融服務、物業服務等高端要素需求,進而帶動周邊的信息、金融、餐飲、購物等企業聚集發展,有利於促進這些高端要素在區域內集聚,從而促進現代服務業發展,加快區域經濟結構的優化。
而站在城市發展和提升的角度,發展樓宇經濟,可以突破廣州中心城區空間承載力不足的“土地極限”。建設一批交通便利、基礎設施完善、服務配套齊全、建築風格鮮明的商務寫字樓宇,利於舊城更新,改善整個城區的形象、提升城市品位、營造優質的商務環境等。同時,引進大公司、大集團總部、研發中心和新型業態到樓宇中落戶,可以不斷提升城區的服務能力和帶動作用,大大改善城市的投資環境,從而凸顯城市的魅力、活力與潛力。
專題撰文:嶽茂軒