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『金九銀十』之際,隨著樓市成交量不斷攀昇,住房貸款也呈快速增長態勢,北京、上海、廣州、杭州等多地頻現公積金貸款難和商業貸款放款速度慢等問題,部分城市甚至出現停貸等現象。此次全國房貸『暫停潮』襲來,南寧銀行的情況如何?多地出現擠提公積金甚至公積金貸款難等問題,南寧住房公積金是否受此波及?
南寧住房公積金『不差錢』
繼前段時間銀行出現『錢荒』後,近期,部分城市出現公積金貸款難,搶提公積金等現象。不少購房者擔心,南寧住房公積金會受此波及,影響自己使用公積金貸款買房。記者采訪發現,前來南寧住房公積金管理中心辦理業務的市民增加了不少。南寧住房公積金管理中心副調研員羅雲表示,南寧住房公積金『不差錢』,餘額充足。
/市場觀察/
辦理公積金業務人數增多
10月17日,在南寧住房公積金管理中心,前來辦理提取公積金及公積金貸款業務的市民較之前有所增多。記者隨機采訪了幾位前來辦理公積金貸款手續的市民,大部分表示知道外地公積金出現『錢荒』的新聞。
『我這是第二次來了,不是因為材料准備不齊全,而是因為排隊的人太多。』前來辦理公積金提取業務的韓先生說,他第一次來,前面等候的人竟有20多位,第二次來還是一樣多人。
在興寧某樓盤買了房的劉先生也感覺,來南寧住房公積金管理中心辦理業務的人好多。劉先生說,他准備用公積金和銀行組合的方式貸款買房,其中公積金貸款40萬元。『雖然辦理的人數增多,不過放款的速度並不慢,我資料准備齊全後,沒多久貸款就順利批下來了。』劉先生說。
南寧公積金貸款未受影響
『目前南寧業務辦理順暢,審批放貸的速度也比較正常,如果材料齊全,10個工作日內就可審批,公積金提取3個工作日之內可以支取。』南寧住房公積金管理中心信貸管理部的一位工作人員表示,目前,南寧住房公積金存取正常,沒有出現擠提公積金或公積金貸款難等問題。
針對多地出現公積金貸款難,甚至停貸、搶提等現象,羅雲分析,『部分城市樓市火熱,成交量攀高,加上房價上漲,銀行停貸,造成對公積金貸款、需求、提取旺。』羅雲說,近年來,南寧樓市雖供需兩旺,但房地產市場總體平穩,房價並沒有大起大落,保持比較合理的水平,銀行也沒出現停貸等情況。『特別是南寧對公積金的使用規范管理,存貸比例控制在60%~65%,比較合理,因此公積金貸款難等問題並未波及南寧。另外,部分城市住房公積金存貸比例達80%,有些一線城市甚至達到100%,這遠遠超過75%的控制線,一旦出現公積金貸款或公積金提取需求增加,出現公積金『錢荒』也就不足為奇。
此外,公積金的支取主要有三大塊:一是用於職工新購(建)房;二是還貸支取;三是離退休人員的提取。『目前,南寧的公積金歸集和提取情況一切正常,今年雖然資金使用率偏高,但仍基本實現收支平衡。』羅雲說。
/原因分析/
管理規范,注重增值
除了市場原因,公積金貸款難還與一些地方公積金管理不規范有關。『南寧對公積金的使用管理較為規范,除了裝修不允許提取公積金外,也不允許以個人名義繳存公積金。加上開源節流,南寧住房公積金的繳存每年基本保持20%的增長率。』羅雲認為,正因為這些措施,使南寧住房公積金貸款、提取不會受到影響。據統計,今年1~8月,南寧住房公積金管理中心累計歸集的住房公積金是26.55億元,支取公積金13.55億元,個人貸款13.45億元,基本能滿足當年的支取和貸款。
另外,南寧一直比較注重公積金的增值,用活公積金,使其發揮發揮更好的資金效益。羅雲說,南寧在全區的住房公積金增值收益率是最高的,主要通過貸款、銀行協議存款、定期存款等手段來確保住房公積金的保值增值。目前,南寧住房公積金管理中心貸款餘額為68億元,資金充足。
與以往慢半拍的節奏相比,此次全國房貸『暫停潮』來襲,南寧也出現了多家銀行收緊房貸的情況。記者走訪發現,多家商業銀行房貸業務仍持續,但收緊跡象明顯。不少人關注,房貸『暫停潮』是否襲至南寧?多位業內人士分析,南寧市場相對平穩,出現停貸的可能性不大。不過,房貸收緊的影響已波及樓市。
/市場觀察/
多家銀行出現房貸收緊
『由於目前額度緊張,房貸業務明顯收緊,主要表現在放款時間要延後比較久。』10月10日,交通銀行廣西分行個貸中心工作人員告訴記者。連日走訪,記者了解到,多地出現銀行停貸後,南寧也跟上了全國的步伐,盡管南寧尚未出現有銀行暫停房貸業務,但商業銀行額度吃緊的局面已很明顯。
『現在額度很緊張,房貸放款需要較長時間,如果你買的是現房,我建議你去其他銀行了。』興業銀行廣西分行工作人員也如是告訴記者。
北部灣銀行廣西分行工作人員則向記者透露,銀行行業內有傳聞,進入第三季度,南寧不少銀行面臨資金偏緊的局勢,雖然房貸業務還在持續,但額度緊張已是不爭的事實。多家銀行工作人員還表示,由於額度趨緊,房貸審批、放款時間明顯拉長。不過,國有銀行情況稍好些。『還沒收到停止房貸的通知。放款時間也跟以前差不多,只要你准備資料齊全,信用好,5~7個工作日就可辦下來了。』10月11日,建設銀行廣西分行工作人員表示。不過,國有銀行審批也更加嚴格,因此也可能導致延期放款。
從利率優惠也可看出房貸在收緊。目前,南寧首套房,除工行、農行有9折、9.5折利率優惠,多數銀行按基准利率執行,而興業銀行針對首套房貸利率上浮5%~10%;二套房貸,均以首付最低六成、貸款利率最低基准利率1.1倍的標准執行。
南寧短期內不會停貸
業內人士認為,房貸收緊,與房貸高風險、低利潤的特點有關,且回收周期較長。『實際上,今年銀行的信貸額度就是受限的,本就不寬裕,到了下半年會更加趨於緊張。』南寧寶資傑房地產項目諮詢有限公司副總經理漆四林分析,自央行宣布全面開放金融機構貸款利率管制,利率進入市場化,銀行在可控性上越來越嚴,因此,隨著對於房貸市場的未來風險提高了警惕,自然會出現全國范圍的房貸收緊。
『我想買現房,就想著貸款能盡快批下來。但問了幾家銀行,都說額度緊張,放款速度比較慢。』購房者莫先生說。隨著南寧多家銀行房貸趨緊,已有買房人撲了空。記者還從多個樓盤的置業顧問了解到,由於銀行審批嚴格,周期拉長,不少購房者辦理貸款更難了。於是,不少人擔心,南寧會否也出現銀行停貸?
記者了解到,南寧房貸業務主要集中於建設銀行、工商銀行、中國銀行、交通銀行、農業銀行等幾家大銀行。10月10日、11日,記者以購房者身份向這幾家銀行諮詢,得到答案是,目前還能貸款,只是審批嚴格,放款時間延遲。關於會否出現銀行停貸的情況,額度相對緊張的興業銀行個貸中心有關負責人表示,目前主要是做首套房貸,國家也比較重視,停貸的可能性不大。記者采訪南寧多家銀行有關人員,也得到了類型的答案,應該不會停貸,不過具體還是要看總行的通知。也有銀行人士分析,南寧與國內一線城市不同,樓市房價、銀行存款等有自己的特殊性,因此貸款額度出現差異化,而南寧樓市和房貸市場都比較平穩,因此短期內不大可能會出現停止房貸。
/樓市反應/
賣方壓力大,買方更理性
『購房合同還沒下來,置業顧問告訴我要盡快辦理房貸,否則年底會更加難。』上周,在江南某樓盤購買了一套房的王先生說。走訪中,記者了解到,近期由於銀行房貸收緊,審批更加嚴格,放款速度放緩,多個樓盤置業顧問催促購房者盡快辦理房貸。
廣西天昌投資有限公司房產總公司營銷經理鄧昇強接受媒體采訪時表示,南寧房貸有越接近年底越收緊的趨勢。為了順利獲得貸款,不少開發商都在加快推貨節奏,提前走量。目前,南寧大部分樓盤的走量任務都完成得不錯,如果房貸進一步收緊,上半年出貨量不夠的開發商就會比較頭疼,回款壓力加大。
業內人士分析,盡管當前南寧房貸市場收縮明顯,但買方市場無需過度緊張,除非銀行徹底暫停房貸。一來,房貸收緊不會影響開發商的交房時間,對購房者影響有限,只是短期內拿不到購房發票和進入還款。走訪中,不少購房者也表示,當前大多樓盤為期房,等還貸時間一到,銀行貸款也就下來,因此近期不會造成恐慌。
而二手房是最先受到房貸收緊影響的。由於房貸收緊,貸款不能及時到位,二次置業的房貸利率明顯提高,二手房市場出現了賣家惜售、買家放緩置業計劃的現象。『銀行額度吃緊,審批很嚴格,放款變慢了,周期拉得更長。』輝煌置業副總經理劉喜介紹,部分經紀人手上的客戶已簽訂了三方合同,但個貸難以辦下來,就算辦下來,房貸時間也明顯比以前長了不少。不過,有業內人士透露,實際上下半年二手房成交還是高過上半年,剛性需求逐步釋放,盡管遇上房貸收緊,但剛需還是陸續出手。
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2013房貸收緊潮『進化論』
1、上半年樓市銷售異常火根據官方數據及樓盤一線,不少樓盤銷售衝冠,不僅是剛需盤火,高端盤甚至投資項目也銷售很好。
2、房貸餘額增速持續回昇央行《第二季度貨幣政策報告》顯示,上半年房貸餘額持續上昇,隨之而來的是銀行額度緊張。
3、銀行開始警惕房貸風險6月的『錢荒』直接暴露銀行流動性壓力,吸款能力下降、不良貸款增多,銀行比以往更警惕房貸風險。
4、房貸『暫停潮』開始蔓延銀行收緊房貸愈演愈烈,二手房成『暫停潮』重災區,部分銀行未收緊房貸但上浮利率。風波蔓延二三線城市。
5、銀行竭力調整房貸結構近期,國家相關政策出臺正指明銀行內部結構調整。但整體上,央行表示,信貸政策沒變,四分之三房貸流向首套房。
6、房貸收緊難擋購房需求房貸收緊,購房成本增加,但買方市場並未因此停止置業計劃。近期新開樓盤及一線市場表明,市場需求仍然很旺。南國城報