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眼下上海的樓市熱度,已從剛需擴散至部分改善型項目。
上海的10月樓市有望翹尾『收官』。
10月28日,金豐易居&;佑威聯合研究中心監控的數據顯示:上周(10月21日-10月27日),上海市新建商品住宅成交面積為35.77萬平方米,環比(較前周)上漲8.03%;成交均價為25011元/平方米,環比下跌5.71%;新增供應面積為51.51萬平方米,環比猛增63.16%。
上海寶華集團副總裁楊健分析,受剛需成交火爆影響,近期上海的一些改善型項目成交也有了起色。他判斷,如果沒有加碼調控政策出臺,目前樓市的火爆態勢有望得以延續。
關於上海樓市最新的政策消息是,上海市市長楊雄在10月27日表示,下一步還要繼續加大普通商品房的供應量,加大保障性住房的建設力度;同時還要嚴格執行原先制定的控制房價措施,包括限購措施。
成交熱擴散
來自開發商的數據顯示,眼下上海的樓市熱度,已從剛需擴散至部分改善型項目。
綠城葛洲壩(行情, 問診)臻園副總經理李公傑介紹,該樓盤上周推出211套精裝修公寓房源,優惠後均價在3.8萬元/平方米,『目前已售出203套,銷售額約11.2億元。』
據李公傑稱,該項目認籌活動前一天晚上,還出現了通宵排隊等號的情況。由於此次公寓房源實際排出去400多個號,有相當一部分購房者沒能選到房子,『因此我們將在11月底推出公寓房源中剩餘的110套,由於位置較好,價格會較這次略有提高。從客戶積累情況看,預計也能基本賣完。』
位於浦東唐鎮的臻園此前還推出了189套大平層房源。『目前賣掉了156套,成交均價在4.9萬元/平方米。』李公傑說,加上這次成交的公寓房源,整個臻園項目從8月首次開盤以來,累計銷售額約24億元,已完成全年的銷售任務。
李公傑坦言,臻園項目的樓板價在1.5萬元/平方米,和周邊其他幾個中高端項目相比,有一定的成本優勢。
同樣傳出熱銷聲的,還有位於外高橋(行情, 問診)的綠城御園。綠城御園是自貿試驗區9月底掛牌以來,外高橋板塊首個入市的新盤項目。據該樓盤相關負責人稱,綠城御園上周末推出了116套精裝修大平層房源,優惠後均價在5.3萬元/平方米,套均總價在850萬-1500萬元,『開盤當天去化率在90%,主要買家是在外高橋工作的企業高管和企業主。』
據該負責人稱,自貿試驗區概念提昇了樓盤的關注度,但由於樓盤剛開盤,需要完成全年的銷售任務,因此年內再次加推時價格會保持平穩,不會漲價。
公寓庫存去化周期
降至5.7個月
上述中高價位樓盤頻傳熱銷聲的背後,是上海樓市公寓庫存的萎縮。
據佑威統計,以近一個月的成交能力推盤,上海市新建商品公寓庫存的去化周期僅為5.7個月,已明顯低於7-8個月的供求平衡經驗值。其中,作為成交主力的100平方米以下的剛需產品,庫存去化周期更是萎縮至3.7個月,供求失衡現象尤為嚴重。
某外資房企總經理認為,近期上海樓市剛需成交非常旺盛,一些改善型項目的成交也很不錯,『到了年底,全市均價有翹尾的態勢,目前各個層次的項目價格都有上行之勢,而剛需和改善型項目之間的價格是可以相互傳導的。』
多名受訪開發商均判斷,如果年底沒有加碼性政策出臺,樓市成交旺盛的態勢難以扭轉。
滬上某房企營銷總監分析,在限購限貸的背景下,一些改善型項目開盤能賣80%?90%,可見其對客戶梳理花了多大的工夫,『改善型樓盤成交趨熱,可能加碼政策出臺。』
據佑威統計,截至10月27日,10月上海市新建商品住宅累計成交面積為112.17萬平方米,預計10月全月成交量有望突破130萬平方米。
與此同時,開發商的推盤步伐仍在加快。綜合上海中原和德佑地產的數據,上周上海樓市51.51萬平方米的新增供應量,是今年以來上海樓市單周新增供應量的最高值。21世紀不動產的統計顯示,10月前27天,上海樓市新增供應量為119.8萬平方米,較9月同期上漲31.6%,是近4年同期新房供應量的最高值。
21世紀不動產分析師黃河滔認為,除了市場因素,年末政策層面的不確定性也是開發商抓緊推盤的重要原因。