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『2013年中國商業地產成都峰會』現場。
周江
張建華
『2013年中國商業地產成都峰會』舉行,眾嘉賓為成都商業地產發展出謀劃策
華西都市報:2010年國家對房地產行業,尤其是對住宅行業加大調控,調控催生了商業地產的蓬勃發展。2013年成都和全國其他六個城市,在今年的房產開發中呈現井噴狀況,成都有290萬平米的開發量,現在無論走到哪裡,有錢沒錢的人都在說商鋪、口岸、寫字樓。
從財富論壇到華商大會,再到西博會。2013年的成都用一個字來形容,那就是『忙』。借西博會的契機,總結成都商業地產的成功樣本,帶著這樣的探索和思考,華西都市報主辦的『2013中國商業地產成都峰會』10月25日在明宇尚雅飯店圓滿舉行。
與會專家、品牌開發商老總齊聚成都,就成都商業地產發展現狀、趨勢等問題進行了深入探討,討論了商業地產現狀,預判未來發展趨勢。
談隱患商業地產需警惕三大風險
住建部政策研究中心科研處處長,中國社科院研究生院城鄉經濟系碩士生導師周江
住建部政策研究中心科研處處長,中國社科院研究生院城鄉經濟系碩士生導師周江認為,現在商業地產面臨著三大風險,第一個就是資金風險。『商業地產在開發運營銷售這麼一個環境過程中,前期要求有一個經營培育期,所以它的資金量的要求高。』周江說,第二個特點就是運營風險。商業地產實際上是一個軟硬結合的東西,既要一個好的硬件產品,還需要配套的軟件服務,就是商業地產的運營服務,需要有一個成熟的商業團隊來做這個事,沒有這樣一個軟硬配合的服務,商業地產成功的概率不高,很多做住宅的開發商,把商業地產當住宅來開發,以為蓋出來以後質量好的地段好的品質好的寫字樓或者說是商場,其實遠不是這麼回事。
周江認為,商業地產的第三個風險就是供需問題。過去5年的快速發展過程中,供應量快速增加,在一定程度上超過了市場消化和吸納的能力,在短期內就造成了這種快速的供應和消化之間的一個問題,表現就是租金上不去,在這樣一個大的情況下,整個商業地產的銷售運營,過去的快速發展中也出現了新的問題。
談發展商業地產將逐步走向持有
『大家知道我們商業地產過去是持有少,銷售多,銷售是以散售為主。』周江在談到商業地產趨勢時說,持有少,銷售多,帶來的最大問題就是後期租戶、商戶品質不一,沒有辦法進行統一的經營管理,難以保證後期的租金持續穩定的提高。租金回報持續穩定的增長,這是商業地產是否是好的商業地產的評判標准。
在市場上,商業地產的這些從業者們,面對市場的挑戰,也想出了一些辦法來解決這個問題,第一種方式主要是由過去的散售轉為租售並舉,也就是租一部分,自己持有一部分,甚至是轉為持有;第二種方式就是改良過去的散售方式,或者是資產管理服務的散售,也就是把這個商業地產賣出去的同時是有條件的,買這個房的人等著我簽兩個協定,第一是商業地產買賣的協定,第二是你委托我進行商業地產資產管理服務的協定,由一個管理者來進行管理,來進行運作,那麼有利於保證整個商業地產整體的品質;第三種就是類資產證券化式的探索,就是把先有的商業地產,以及他的收益通過信托私募等等作為中介,把他打成一個資產包,然後把這個資產包進行份額化的銷售。
周江從國際經驗來看,認為未來的商業地產的發展應該有三個趨勢。『第一,新增的部分肯定會逐漸地減少,未來的商業地產在成熟階段的時候,要進入一種存量房的模式。』周江認為,未來商業地產將以存量改造為主。第二個趨勢就是商業地產轉入持有,那麼與之相匹配的就是第三個,通過資產證券化募集長期資金,跟他的持有進行匹配,這是發達國家的一般做法。我們國家的商業地產發展到成熟階段的時候,資產證券化也會逐步地成熟。
談規劃商業地產應考慮硬件預留空間
RET叡意德董事成都總經理張建華
『成都形成了一個泛商業群的方向,也就為我們周邊城市來改變,被成都輻射的這麼一個格局,交通的優化,區域的商業中心也會受到重視,也會更具有優勢。』RET叡意德董事成都總經理張建華認為,交通將拉平區域商業與傳統商圈的地位和優勢,區域商業的中心也成為一個主流的方向。
同時,成都商業地產商圈的主題化發展趨勢明顯,消費的需求逐漸增強,使大批的機構和資金紮堆到商業地產,開發購物中心,打造各式商圈,同質化的危機加劇了競爭,購物中心紛紛通過布局,主題特色來增加自身的亮點,吸引客戶和客流,部分的購物中心,開始發展多層次多主題的復合綜合體,來滿足不同綜合體的要求,消費者的便利化需求將會增加,這就給大規模的購物中心帶來了發展的機會,人消費的時間越來越稀缺,而需要在一個場所內完成所有的活動,提昇他們的活動效率,年輕一代的需求倍增,他們理發、購物、娛樂以及用餐,在這個時候消費者選擇不僅是一個商品,而是一個綜合性的消費場所。
目前,成都有很多項目都有高端的定位,但實際上這種資源都是出現了一個階段供應的失衡,招商競爭壓力也非常巨大。張建華提醒開發商應該保持理性,不必要過多的高端情結,未來隨著消費者消費能力的提高,國際品牌進入的趨勢也會越來越快,那個時候我們再規劃,就應該考慮硬件的預留空間,在滿足條件,通過調配的方式來實現當時高端的一個發展趨勢。嘉賓討論
把脈商業地產現狀預判未來發展趨勢
峰會圓桌論壇上,成都中海地產商業管理公司副總經理張煒、仁恆置地(成都)有限公司副總經理段光勛、華潤置地成都公司助理總經理楊叡、三益中國院長助理、三益商業地產研究院院長袁威、成都嘉寶商業物業經營管理有限公司副總經理邵家楨、四川天奎實業副總經理胡雄峰等嘉賓就『商業地產的運營管理』、『成都商業地產發展趨勢』等話題進行了思想碰撞,把脈當下商業地產現狀,預判未來成都商業地產發展趨勢。華西都市報記者姚長壽攝影劉陳平