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建設銀行二手房住房貸款申請暫停,貸款系統需11月纔可恢復,由此可見,各大銀行年底『錢荒』有可能重演。
第四季度貸款額度吃緊,首次及二次置業貸款利率不容樂觀
二手旺季遇上貸款難
最近市場上『個人住房貸款停貸』的傳言越演越烈,記者甚至聽說『現在賣房,業主只能一年後收款』的傳言。10月16日,央行新聞發言人發布消息澄清有關傳言道:『當前我國銀行體系流動性供應總體較為充裕。』記者日前得知,建設銀行二手房住房貸款申請暫停,貸款系統需11月纔可恢復,由此可見,各大銀行年底『錢荒』有可能重演。
文/圖:記者李鳳荷
最近市場上『個人住房貸款停貸』的傳言越演越烈,記者甚至聽說『現在賣房,業主只能一年後收款』的傳言。10月16日,央行新聞發言人發布消息澄清有關傳言道:『當前我國銀行體系流動性供應總體較為充裕。從調查上看,各商業銀行並未出臺明確的個人房地產按揭貸款停貸政策。但由於前三季度部分銀行的個人住房貸款增長較快,9月以來,一些中小型銀行在貸款結構方面有所調整,部分城市個人住房貸款的審批和發放時間有不同程度的延長。』記者日前得知,建設銀行二手房住房貸款申請暫停,貸款系統需11月纔可恢復,由此可見,各大銀行年底『錢荒』有可能重演。
進入第四季度,銀行額度確實更為緊張。按10月14日公布的經濟數據顯示,今年前三季度人民幣新增貸款累計7.28萬億元,月均約8100億元;而按照年初預計全年新增8.5萬億元計算,第四季度月均可新增貸款額為4000億元,僅為前9個月月均一半。安家世行市場部經理陳溢溢告訴記者,目前對於辦理二手房產交易按揭貸款的客戶,確實有銀行已跟客戶約定延後放款時間,但約定延後的放款時間是到2014年1月,而並非『1年後放款』。
據記者調查得知,目前首套貸款申請人士在中行、郵政儲蓄銀行仍可維持基准利率,極個別外資銀行對優質客戶還堅持提供適度優惠下浮的利率,個別銀行以借額度緊張為由,對客戶提出『若利率上浮可優先放款』的條件讓客戶自行選擇(非強條款)。
據匯瀚按揭高級業務經理莫靜透露,該行一位按揭買家近期因銀行錢荒而『硬啃』基准上浮40%的『麻辣』利率,該客戶並非純抵押貸款客戶,是二次貸款,本應基准上浮10%以上,由於銀行貸款收緊且業主又催得緊,故此買家不得不承受高利率。
首套拿到基准利率已屬『好彩』
安家世行陳溢溢表示,首套房貸利率目前多數還是維持基准利率,不過有極個別外資銀行對優質客戶還是堅持提供適度優惠下浮的利率。不過,匯瀚按揭莫靜表示,他們最近已讓按揭申請者『打定輸數』,銀行放款慢且貸款利率不佳,首次購房客戶覺得基准上浮5%之內可以接受,若能夠拿到基准利率已算『好彩』。二套房貸一直維持在基准上浮10%以上。
據記者了解,目前在中國銀行和郵政儲蓄銀行還可以拿到基准利率。今年年初,一些銀行為首次貸款提供下浮的優惠,但中國銀行仍堅持基准利率,故此相當於『留前斗後』,別的銀行貸款額度吃緊,而中國銀行仍有不少額度可用。
放款時間各有不同一年後放款不可能
記者近期從一位買家聽到最離譜的說法——現在簽約買賣房屋,業主只能在一年後收款。按揭業人士普遍認為這種說法不可能,因為沒有一個業主願意現在賣房,一年後收款。安家世行陳溢溢表示,確實有銀行已跟客戶約定延後放款時間,但約定延後的放款時間是到2014年1月,而並非『1年後放款』。對於額度已用完但仍想攬貸款業務的銀行來說,現在離年底只不過是兩個多月,從按揭貸款申請至放款的時間差不多,故此這些銀行到明年1月即可動用明年的額度,他們會簽署對放款時間作出具體約定的按揭合同,大部分銀行貸款按揭合同對放款時間不會作出約定。
今年出現錢荒,現在又貸款額度吃緊,放款時間有一定延時是在所難免。記者在購房論壇看到不少詢問銀行放款時間的帖子。按揭人士表示,放款現在與利率和增值服務捆綁在一起,願意利率上浮可以早點放款;願意購買理財產品可以早點放款……種種放款理由五花八門。
對買家來說,放款時間意味著收樓的時間,一方面買家希望早收樓,另一方面業主希望早收款,故此居然有買家不得不同意上浮40%的高利率。據了解,目前市場上三四成為一次性付款,六七成為按揭付款買樓,對於業主來說,一次性付款當然是優先,但一次性付款並非隨時可以遇到,且業主願意給一次性付款的買家減價的幅度也有限。
短期內樓市高位盤整
換房族支橕樓價高位企穩
本報訊(記者王荔玨)近期,盡管『剛需』盤成交火爆,但城區內部分一手樓已出現高位觀望的跡象,除新盤新貨外,仍有不少樓盤難以消化,面對著當下樓價處在高位、同時銀行貸款難放的前提,二手樓市是否同樣處在高位的瓶頸階段而難以有新高的突破?合富置業首席市場分析師龍斌表示,在買家後市信心充足,需求迫切的首置『剛需』入市積極、換房改善需求明顯增多的同時,也有部分買家對高樓價的追漲熱情減弱。雖然市場預期總體向好,但仍有部分買家有所觀望,主要是對高樓價追漲熱情減弱的『樓市夾心層』。這部分買家大多集中在中心六區,具有不錯的經濟實力,但距離理想的優質貴價單位仍有一定距離,又不希望降低物業的面積或素質等要求。
統計顯示,9月份以來廣州二手樓市略顯淡靜,人氣及交投量較上月均有所下滑。龍斌認為,近期二手樓市交投下滑主要受三方面因素影響。首先是『十一』黃金周的季節性影響。據合富輝煌市場研究部數據,『金九銀十』期間,廣州實際在售貨量約5.5萬套,其中外圍四區約3.8萬套,中心六區的貨量僅佔兩成。新推貨量中120平方米以下『剛需』產品佔六成以上,有效緩解此前中小面積『剛需』產品不足的現象。價格方面,中心四區基本3萬元/m2起步,番禺、蘿崗等外圍四區在2萬元/m2以下。期間,外圍新貨成市場焦點,二手人氣有所分流。
其次是受房貸收緊的影響,主要體現在四點:一是放款速度緩慢,部分房貸放款延長至兩三個月;二是部分房貸審批額度不足,主要是銀行評估價滯後於市場實際價格,其中樓齡偏大物業評估價偏低的現象較為突出;三是首套房的優惠利率減少,個別銀行的房貸業務量甚至有所收縮。四是部分業主要求買家一次性付款,挑客現象增加,入市門檻提高。
再次是中小戶型盤源不足、部分業主叫價明顯偏高,尤以『老四區』的表現更明顯。9月份以來業主心態走強,議價空間縮小、惜售、反價、試價現象時有發生。如越秀區部分優質學位房兩房,叫價已超過5萬元/m2。從目前中心區的需求看,100萬元以下的低價樓梯舊樓,仍受部分實力相對不強的首置買家追捧;而實力較強、青睞優質貴價盤(200萬元以上)的買家則有逐漸增多態勢,其中包括換房改善需求、『賣一買一』以及較具實力的首置買家。而承受力在200萬元以內的中端買家的入市比例則緩慢下降,部分買家在市區難覓性價比較高的合適單位,或追漲熱情減弱,或轉投外圍新房市場。