|
||||
2010年底,隨著廣州友誼國金店和高德置地廣場的風尚廣百、蘇寧精品等大型主力店陸續亮相,廣州重金打造的珠江新城CBD商圈揭開面紗,並以其高端的定位和位處花城廣場的地理優勢,而被眾多業界人士看好,認為其有潛力與天河商圈競爭。
然而三年過去了,以高德置地廣場為中心的商圈表現並不盡如人意。雖然用餐時段餐飲區人氣較旺,但大面積的百貨商場則相對冷清,且商家入駐率並不高。甚至有消息傳出,高德置地主力百貨店的高樓層將轉租做奧特萊斯(品牌折扣店)。高端消費人群聚集的高德置地商圈,為何火不起來?
走訪
商場人氣稍顯不足
公開資料顯示,高德置地廣場總建面達92萬平方米,包括34萬平米的超甲級寫字樓和17萬平米的國際時尚購物中心以及迪拜JUMEIRAH GROUP管理的JUMEIRAH GUANGZHOU HOTEL和朱美拉酒店式公寓,是一個集酒店、公寓、商場、寫字樓於一體的超大型商業廣場,橫跨廣州新中軸線的兩翼。其中購物中心分為『春』、『夏』、『秋』、『冬』四大主題。
2010年12月,『春』、『夏』兩大主題引進的品牌相繼開業。其中,廣百股份集團旗下的風尚廣百作為主力店進駐『春』商場,吉之島(現更名為永旺)也在此開出廣東首家SM(食品超市)。
記者走訪發現,『春』商場與珠江新城地鐵站相通,開業較早,人氣相對較旺,與地鐵站位於同一樓層的永旺超市也為這裡帶來了不少客流。茶餘飯後的空當,一些在附近上班的白領也會就近到風尚廣百走走逛逛,但與天河路和北京路等成熟商圈相比,這裡的人氣還是相對冷清。
『一般一年去個兩次,』羅先生就是偶爾光顧風尚廣百的一員。他告訴記者,只有需要買衣服了或者公司發了廣百的購物卡纔去。『跟天河城、正佳相比,這裡的人少很多、不嘈雜,但是個人感覺貨品齊全性也低一些。』他曾實地對比過,有些衣服在高德置地的廣百買不到,但廣百中怡店的貨架上卻有他想要的款。『這裡連個電影院都沒有,配套跟不上肯定會影響人流量。』
喜歡逛街的市民曾小姐則坦言自己沒去過高德置地。『那裡給人的感覺就是工作的地方,不是逛街的感覺。』
在風尚廣百四樓某品牌專櫃工作的溫小姐也感覺商場人氣不旺。這裡裝修一般,品牌也不多,大都是住在附近或者在這上班的人會來逛一下,很少特意過來的。『溫小姐頗為無奈地說,由於商場指示不明,每天問路的比買東西的還多。經常都是問洗手間怎麼走的。』
記者看到,風尚廣百主要在位於『春』商場的1-4樓,分別經營化妝品、鞋類、男女服飾、家品和童裝玩具等。品牌上大都與其他百貨店類似,例如,鞋類的主要品牌是TATA、百麗、卡丹路、迪歐妮,少女服飾也大都是常見品牌,包括艾格、周末、衣戀、ONLY、歐時力等。
餐飲生意還不錯
與商場內人氣冷清的狀況不同,用餐時分各家餐飲店面生意火爆,甚至出現了排長隊的現象。
在某外企負責企劃的白領譚小姐告訴記者,今年中秋前夕,她一直想找一家位於市中心、交通便利但又不算太吵鬧的高端酒樓,請客戶吃餐飯。經朋友推薦,她選擇了高德置地的南海漁村。『環境很好,裝修風格清新,房間很大很明亮,菜品也不錯。』譚小姐說,她決定以後人多的聚餐都來這。『但也有美中不足的地方,南海漁村在秋商場,從地鐵站上到春商場後,還要走一段路,也沒有連廊,天晴時會很曬。』
記者也了解到,南海漁村自2012年1月開業以來,人氣一直較旺,主打商務宴請。中午用餐高峰期,大廳幾乎滿座,有時甚至需要排位。38間豪華貴賓房也常常需要提前訂位。記者看到,同樣位於『秋』商場的平價餐廳家樂緣也很火爆。雖然該店在負一層,但直到中午一點半,門外仍排著長長的隊伍。
和朋友聚餐時,在廣州大道附近上班的歐小姐也喜歡選擇高德置地。『幾個朋友都住得比較分散,大家一般會選地鐵站附近相聚,(高德置地)這裡是3號線和5號線的中轉站,也不用出地鐵站就能直接到。』歐小姐告訴記者,大多數時候她會很朋友逛一逛優衣庫後,再去九毛九或酸菜魚店。
此外,聚集在『春』廣場負一層的麥當勞、必勝客、賽百味等品牌連鎖快餐店,一個套餐價格大概在20元至40多元之間,也頗受附近上班族的歡迎。在附近上班的小劉就告訴記者,用餐時間這些店基本都要排隊。
而在珠江新城津濱騰越大廈辦公的羅先生則對高德置地不是很『感冒』。『在那附近上班的朋友一般叫外賣,方便也便宜。』羅先生告訴記者,雖然他和朋友也曾在高德置地聚餐,但因為路標指示不明,容易迷路,所以大家都只說在珠江新城地鐵站集中。『還是喜歡在天河城和正佳那邊聚餐。』
聲音
商業氛圍不濃需更長培育期
在一個人來人往白領階層聚集的地方,零售商業為何一直旺不起來?『從地理位置上看,高德置地廣場橫跨廣州新中軸線的兩側,附近寫字樓、高端酒家聚集,當時是很看好它的,但現在的經營整體不火爆。』廣東省流通業商會執行會長黃文傑認為,生不逢時、缺乏新意、路網組織不清晰都是導致商圈人氣不旺的原因。近幾年,整個行業受經濟大環境影響都處於慘淡的狀態,世道不好,老商場日子不好過,新商場的培育期自然會更長。
廣州商業總會秘書長羅志傑也認為,宏觀經濟環境不好,影響到了商圈成長周期。『如果消費井噴,新商圈肯定成長更快。』
廣州友誼副總經理王暉則感嘆:一窩蜂定位高端不現實。『珠江新城雖然聚集了高端人群,但如果沒有外來客的支橕,難以持續。』王暉告訴記者,為了配合珠江新城商圈的特色,友誼國金店在硬件設備和樓層設置上都盡量做到與環市東店的不同。『設備更好,服務更周到。珠江新城消費者的年齡段比環市東年輕,所以我們在四樓增加了年輕時尚的女裝元素,效果不錯,也得到了認可。但目前為止,國金店的客人超過六成是熟客。』
在王暉看來,高德置地廣場建築本身的規劃設計也是制約其人氣的一個因素。『它不像天河路一樣,一條大道兩邊都是商鋪,讓人一看就知道這是消費的地方。而高德附近都是寫字樓,不熟悉這裡的人,不敢貿然進入。』王暉認為,商圈若無新客,培育期自然漫長。
廣東財經大學流通經濟研究所所長王先慶言辭則更為犀利。『高德置地商圈旺不起來是必然的。』王先慶認為,高德的樓面布局是按照寫字樓來設計的,沒有做商業的氛圍,定位高端不但模糊,也違背規律。『消費氛圍都還沒起來,怎麼去高端?』
物業各自為陣客流難共享
高德置地廣場剛開業時,業內很多聲音都表示,地處花城廣場這個廣州城市新地標,將為商圈帶來更多的競爭籌碼。但3年時間過去了,這一樂觀看法似乎也打了折扣。
『物業與物業之間是分散的,沒有形成一個整體的連接。』王暉告訴記者,高德置地作為一個中心商圈,其輻射范圍有限,主要滿足的是附近商務人群的消費需求。所以商圈剛開放時,大家對花城廣場的游客消費力也寄予了厚望。『但目前來看,效果不明顯。』王暉認為,高德置地與花城匯、華城廣場並未完全聯通,中間有一段露天的路日曬雨淋,部分地方還在施工和招商,整個感覺是分散的,商業氛圍不濃。
黃文傑也認為,高德置地項目雖然提出了頗具新意的『春』『夏』『秋』『冬』四大主題商場,但目前各商場之間的連廊並未連通,還處於各自為陣的狀態。且計劃2011年開業的『秋』『冬』商場仍未完全開業。
『集中度便利性不突出,給人感覺很散。』羅志傑也認為,目前商圈內各物業未能形成合力,導致整個商圈氛圍不濃,有一種大樹底下不長草的感覺。
定位不清晰商圈知曉度不高
除上述外界因素外,商場本身定位不清晰導致商圈不溫不火也成為業內共識。記者查閱發現,2010年高德置地廣場剛開放時,項目負責人曾透露,高德置地廣場購物中心提倡的是一種主題娛樂化購物形式,其中的靈魂是將藝術和品位有機結合。開業時,高德置地廣場甚至將《白雪公主和七個小矮人》舞臺劇搬到購物中心。
今年1月,高德置地集團宣布將旗下分布在廣州的四個購物中心更名為『高德匯』的同時,對外高調表明『高德匯』品牌將專注於搭建服務社區的商業平臺,並堅持紮根社區、服務社區,成為『社區型購物中心的倡導者和領航者』。
『又是搞舞臺劇,又是做社區購物中心,項目開發商對自己的定位都飄忽不定,培育市場當然更難。』一位不願具名的業內人士說,按地產商的模式和態度做零售,就容易找不到方向。
黃文傑則認為,商家自身的定位是否有特色夠亮點也很重要。『廣百和友誼在其他地方都有,如果你沒特色,我為什麼非要來珠江新城的店?』
羅志傑也認為目前該商圈的品牌同質化現象仍然嚴重。『產品豐富度不如天河,品牌也與預期有差異,總的來說就是亮點不突出。』
此外,珠江新城迷宮一般的道路也頗受詬病。『對於珠江新城,我只知道花城大道一條路,其他華穗路、華夏路等路,名字太像,我都要查地圖。』黃文傑直言,高德置地所處之地,看似城市中心,卻是交通盲點,難以吸引外來客。
王暉也認為,整個珠江新城都有點像迷宮,建築辨識度不高,較難吸引消費者前往。
建議
應針對主力人群做營銷
雖然高德置地商圈目前經營狀況並不樂觀,但大多數人仍看好它。『這裡集中了高端人群,看好這個商圈。在未來3-5年,餐飲、超市會做出口碑。』王暉告訴記者,如今高德置地商圈的成長速度並不如想象中那麼快,但是如果能在居住人群和商務人群之間找到平衡點,把握准主力消費人群,增加商圈的時尚元素,做出自己的特色,該商圈也會很快成長起來。
黃文傑認為,高德置地商圈在功能和內容上都與老商圈不同,所以要依靠新的功能的進駐,帶旺人氣。『不要滿廣州都是廣百和友誼,其實若能引進歐洲或日資等新的百貨,會對商圈人氣的拉動起到重要作用。重復、同質只會帶來競爭。』
黃文傑還透露,作為高德置地廣場的主力百貨店,風尚廣百高樓層將轉租做奧特萊斯(品牌折扣店)。『預計11月就會有新動作。』黃文傑分析認為,廣百轉型的可能性有兩點,一是高德置地店經營不理想,二是風尚廣百這一新品牌試驗受挫。
羅志傑也認為,商場進行差異定位,做到人無我有人有我優,纔能增加競爭砝碼。『要認真要就消費者的特點,在經營、性質、內容、模式上吃透,明確自己的亮點和特色。』
擦亮地標名片擴大宣傳
加強商圈與周圍地標建築的協調性也成為不可忽視的一點。王暉認為,要做好這個商圈,政府、開發商業主、商家要共同努力,商圈要成行成市纔能旺起來。『規劃的先天不足是無法改變的,但如果能擦亮新廣州這個城市名片,利用花城廣場、廣州塔的名氣,將省內外區或外省的游客引來這裡消費,商家也自然會因應而變。』
黃文傑也不約而同地提到珠江新城的地標。『這裡有大劇院,有圖書館,這些可以與商圈消費者互動的東西,都是其他商圈沒有的,要聯合起來。』黃文傑認為,要將商圈做旺,整體協調很重要。其中互通客流是一方面,另外,商圈內各商家最好也能形成一個聯盟,由一個機構發出一個聲音,將其傳遞給市場。『比如天河路商圈,組成了天河路商會,推出了國際購物節活動,就是很好的宣傳。』
王先慶也認為應該加大商圈的宣傳,讓更多的人知道這裡也是可以買東西的。『政府也可以加大對商圈的培育,將文化與商業活動結合起來,向外人宣傳這個商圈。』
統籌南方日報記者於冬雪
撰文南方日報記者彭文蕊
實習生杜靜