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李廣軍攝
小柯近日看中越秀區解放中路一套兩房一廳,業主開價148萬元,想到日後可能更貴,購房預算相當緊張的小柯還是咬咬牙決定出手,不過小柯只能付三成首期,其餘七成樓款需要申請銀行房貸支付。但是,在臨門一腳簽約的前一晚,業主突然改變主意,表示要把物業出售給別人。小柯相當不甘心,多方打聽之後纔了解到,原來業主把房子出售給了另一個願意一次性付款的買家,即使那個買家只願意出價145萬元,業主認為房貸有可能會大大延遲收齊樓款的時間,所以寧願稍稍便宜一點賣給可以一次性付款的買家。
據了解,由於前三季度部分銀行的個人住房貸款增長較快,導致現時部分銀行在貸款結構方面有所調整,出現房貸審批和放款時間有不同程度延長的現象。年底房貸收緊這一現象不但對購房預算緊張且對房貸依賴度較高的首次置業者作出購房決定產生影響,更進一步影響到業主決定將房子賣給誰。
全款買房議價能力更高
合富置業市場經理梁燕明表示,在年底房貸額度相對緊張的環境下,一次性付款的買家的確在議價能力等方面會比按揭買家有優勢。在下半年以來市場上頻頻傳出部分銀行房貸額度緊張的消息,業主因擔心等待銀行放款時間過長將影響到自己收齊樓款的時間,對按揭購房買家產生一定惜售心態,這時候一次性付款的買家更受急於收齊樓款的業主的青睞,促使一次性付款購房者往往能以比按揭購房者相對更優惠的價格購得物業。
如近期有一套芳村汾水小區50多方的中層兩房單位,被一位首次置業者以大大低於市場價的1.2萬元/平方米的筍價一次性付款購得,而沒過幾天汾水小區另一套也是50多平方米的高層兩房單位,以1.38萬元/平方米的市場價被一位按揭購房的首次置業者購得,業主一分錢也不肯讓步,而之前那套以筍價成交的中層兩房,因為買家願意一次性付款,業主願意降價出售,最終成交價足足比市場價便宜了15%。一般來說,在年底房貸額度緊張的情況下,業主出於盡早收齊樓款的考慮,在面對願意一次性付款的買家時,往往更好『說話』。
在房貸收緊的大環境下,獨佔先機的一次性付款者在下半年表現較去年同期更為活躍。來自合富置業的成交數據統計,在二手住宅市場成交主力的首次置業者群體當中,今年三季度一次性付款的首次置業型購房個案數量比去年三季度增加5.4%。相對來說,由於上半年樓市交投火爆、房貸需求大增,往年在三季度末、四季度纔出現的房貸額度緊張現象在今年三季度提前出現,導致房貸收緊現象提早到下半年剛開始就已經顯現其影響。今年三季度按揭購房的首次置業型購房個案數量比去年同期下降7.1%。
首次置業總價逐月增
由於目前市場上一次性付款購房者的議價能力高於按揭買家,因此,越接近年底,對樓價承接力越高的一次性付款購房者入市積極性越高,體現在一次性付款購房套均總價也隨之走高。來自合富置業的成交數據統計,7月份一次性付款的首次置業個案套均總價僅199.5萬元/套,而到了8月份同類型購房個案套均總價已上昇到200.3萬元/套,到了9月份甚至上昇到239.2萬元/套。
反觀同期首套房按揭型購房個案的套均總價變化不大,以購房總價的30%為首付款支出計算,7-9月首套房貸購房個案的首付款支出維持在40萬-41萬元/套的水平,與年初相比基本持平,數據反映二手樓價在今年以來雖累積了較明顯昇幅,但對房貸依賴度較高、首付資金緊張的首套房貸購房者,其首付金額增長遠低於樓價增幅,因此,越靠近年底入市的首套房貸購房者,除了面對房貸審批及放款時間延長的因素外,還需要面對樓價上昇導致原有購房資金購買力下降的情況。現時觀望超過半年以上還未出手購房的首套房貸購房者,若首付預算還是與半年之前差不多的話,現時仍希望在原來心儀的區域購房,可能要稍稍降低對物業的面積或素質等要求,或需要轉到其他樓價稍低的區域置業。
首次置業平均年齡下降
由於今年以來樓價持續上昇,以剛需的首次置業人士,擔心越遲買越貴,均希望盡早購房,因此,無論是一次性付款或是按揭購房,很多首次置業人士均在籌足首期或全額購房款的時候就馬上計劃入市,促使近期首次置業者平均購房年齡出現下降的趨勢。據合富置業成交數據統計,首次置業者平均購房年齡,已從今年一季度的32.4歲,下降到三季度的31.8歲。
觀望時間超過一年的買家,對樓價上昇趨勢的感覺更為明顯。與去年三季度相比,今年二手樓價漲幅更明顯。來自合富置業的成交數據顯示,今年三季度二手住宅成交均價為20355元/平方米,同比去年三季度上昇21.1%。樓價上昇促使越來越多首次置業希望盡早入市,今年三季度出手購房的首次置業者,超過一半年齡在30歲以內,而在31-40歲仍未出手購房的首次置業,在今年三季度更出現加快入市的跡象。來自合富置業對首次置業者購房個案的統計顯示,今年三季度出手購房的31-40歲首次置業者佔比達31.2%,而去年三季度該年齡段首次置業購房者比例僅佔28.5%。
越來越多年輕人希望盡早入市的情況,將進一步令市場上剛需產品市場的供求關系更為緊張,尤其是今年以來過半數首次置業者均鎖定為目標購房區域的中心四區,在一手市場剛需產品房源數量增加不多、入市門檻高企的情況下,四季度首置買家熱求的中心四區中小戶型中低價房,盤源供不應求狀況可能將比三季度更加明顯。
南方日報記者許蕾