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今年以來,樓市持續火熱,而與之相比,調控政策則開始變得越來越低調。有分析認為,調控政策對於市場的影響力正逐漸減弱。而即將召開的十八屆三中全會將有可能成為樓市發展的另一個轉折點。近日,對於樓市政策未來走向的預判聲音越來越多,而大部分分析關注的時間點就落在十八屆三中全會之上。有消息稱,現時住建部等部門正進行調研,開始總結各地調控樓市經驗教訓。而這被業內認為是房地產調控進一步深入的預兆。而房產稅、住宅產業化等都是現時業內最為關注的政策方向。調控政策面臨深化,而在各地政府現時也面臨著房價控制目標的壓力,有分析指出,在第四季度廣州仍將會繼續針對房地產市場進行限價限售。
業界稱調控政策可能昇級
『業界都在期待十八屆三中全會以後能有一個說法。屆時,房地產調控長效機制會面市,如房地產直接融資、房產稅、土地供給制度、保障房、城鎮化整體布局和規劃,最後都將給出答案。』全聯房地產商會創會會長聶梅生預計,『政府未來調控的著力點將放在市場監管、保障房等問題上,其他的則交由市場解決。而對於通過市場解決的方面,房產稅和金融改革已經先行一步,土地問題更多地將放在城鎮化進程中解決。』
『相對於前兩年,今年政策是比較松的,政府更多的是將注意力放在市場長效機制的建立上。』合富輝煌首席分析師黎文江曾向記者表示。隨著今年房價上漲壓力越來越明顯,調控政策進一步深化的預期變得越來越濃,而在今年多次被強調的長效機制出臺的可能性也越來越大。
近日就有消息傳出,住建部等部門近期將對成都等地樓市進行調研,目的就是收集數據與信息總結各地調控樓市經驗教訓。這被業內人士認為是房地產調控長效機制建立的前兆。據專家們預測,所謂長效機制就是更多地采用稅收、信貸等經濟和法律手段對樓市進行調控。通過完善住房用地供應體系、房地產稅收制度、金融制度和推進住宅產業化等方面健全長效機制。
從2010年樓市調控拉開大幕開始,樓市調控政策基本都集中在以行政命令控制房價。而在今年,這種調控方式在國家層面已經淡去。而與之相應則是房產稅、房地產融資等政策的反復強調。有分析認為,在今年十八屆三中全會後,樓市調控昇級的可能性越來越大,但與往年不同,政策的方向將是建立一套長久的體系而並非是暫時性的行政命令。其中房產稅擴容、放寬房地產融資政策等政策都有可能出臺。
房產稅、產業化等政策或將出臺
最近盛傳的房地產調控長效機制,其中包括可能進入實質推進階段的房產稅。而十八屆三中全會被認為是政策加碼的節點。參與了房地產長效機制討論的華遠地產任志強曾對媒體稱,長效機制討論方案已經幾易其稿,前後改動非常大。
據財政部昨日公布的數據,2013年1?9月,全國實現稅收收入84412.11億元,同比增長9%,其中,房產稅達1151.68億元,同比增長13.6%,增速超過多類其他稅收。根據此前在上海和重慶分別試點房產稅的實施效果來看,短期成交量明顯下降,但中長期市場需求弱化了政策影響。但據中科院最新報告分析,房產稅對成交量的影響會逐漸被消化,市場運行更多受信貸、當地供求等因素影響。因此若新推出的房產稅與滬渝兩地差別不大,對市場的影響不會持續。合富置業首席分析師龍斌就認為,針對增量的個別城市房產稅試點,相信不會對市場產生實質性影響。盡管房產稅並未直接與房價掛鉤,對於樓市調控長效機制來說,房產稅仍然是最主要的政策方向之一。
除了房產稅以外,產業化也是業內關注的焦點。據消息人士透露,推進住宅產業化將是未來房地產調控長效機制中的重要內容,可能在保障房建設領域先行試水,最快或在明年以地方試點的形式推出。
據所謂的住宅產業化是指用工業化生產的方式來建造住宅,提高生產效率和質量,並降低能耗,包括住宅生產方式的產業化、住宅科技成果應用的產業化兩個方面。2013年以來,住建部相關司局及住建部住宅產業化促進中心等曾多次開展住宅產業化調研,探討相關技術問題和制度建設。
今年以來,住宅產業化的進程已經在加速進行。國家的住宅產業化促進中心已經協助住建部編制住宅產業化的發展規劃。而作為住宅產業化的一個重要考量依據,《工業化建築評價標准》目前也正由住宅產業化促進中心、中國建築科學研究院及相關院校共同編制,計劃明年出臺。此外,住建部住宅產業化促進中心副主任文林峰就曾向媒體透露,在房屋設計環節,設計標准化將是推動住宅產業化下一步的重點工作。
有業內人士指出,除了相關技術標准外,主管部門在制定政策的過程中,還可能在財政、稅務、土地等方面給予政策優惠,並制定鼓勵市場購買的相關激勵政策。在未來的實際操作過程中,不排除在土地出讓環節也明確要求按產業化方式建造。據了解,包括北京、深圳等一線城市在內的不少地方都在嘗試住宅產業化,在給予相關政策優惠的基礎上,保障房和商業地產項目成為主要試水對象。
廣州或繼續限價限售
盡管今年國家對於樓市調控的態度較為低調,但地方政府仍然面臨著較大的房價控制壓力。廣州今年房價的上漲速度就相當驚人。據第一太平戴維斯日前發布的報告顯示,2013年1-8月,廣州全市普通住宅成交均價為16059元/平方米,比2012年全年成交均價14044元/平方米增長14.4%,已超過今年定下的樓價調控目標。
今年廣州樓價調控目標是房價漲幅至少不應高於GDP的漲幅和城市居民人均可支配收入的漲幅。也就是說,在今年,廣州房價上漲幅度最起碼要低於10%。而事實上,作為今年全國房價上漲速度最快的城市之一,廣州在未來幾個月面臨著極大的房價調控任務。
在國家針對樓市調控政策或有新動作的時候,廣州在未來幾個月也有可能會有進一步的調控動作。按照第一太平戴維斯的分析,在今年廣州對於商品住宅市場影響較大的是『限售』和『限簽』政策。『1-8月房價漲幅已經超過目標,預計第四季度廣州政府將繼續采取限價限售的措施。』據數據顯示,在限售政策的影響下,今年7-8月,廣州一手住宅成交量為91.78萬平方米,與去年同期相比下降幅度達到39.5%。
而更為關鍵的是,在今年廣州實行價格指導政策,定價高的樓盤難以獲得預售證。現時不少樓盤都以『裸賣』的方式,將『裝修費』獨立的方式進行雙合同操作。這種方式表面上也使得一手住宅網簽價格出現大幅下滑。有分析認為,在未來幾個月,廣州仍將會繼續進行對樓盤進行價格指導以完成全年的房價調控目標。
文/圖南方日報記者蔣勁勁
背景資料
樓市調控加碼
呼聲高
『目前國家相關部門正在研究新的市場化的調控政策,新的調控預計十八屆三中全會後房地產政策應該會朝市場化方向邁進』,這個預測現時已經成為業內最大的期待。在今年,政策的討論已經不再是熱點的話題。盡管限購限貸仍在,但整體政策面的寬松已經是事實。而在年末,關於調控政策的討論再度出現,是在一定的背景下產生的。
首當其衝的無疑是今年持續高企的房價。在9月18日,國家統計局發布8月份新建商品住宅價格統計數據顯示,與去年相比,70個大中城市中,僅一個城市房價下降。其中8月份,北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅價格同比上漲在18%-20%之間,天津等31個二線城市同比上漲大都在7%-10%之間,唐山等35個三線城市同比平均上漲6%左右。房地產市場價格,特別是一手住宅市場價格出現明顯增長是調控政策要深化的重要原因。
而更為關鍵的是,盡管今年調控呈現寬松,但企業的大動作卻仍然顯得有點過於激進。地王的頻現,快速提價,大型項目的頻頻開發等等。以房企為例,中國房地產TOP10研究組發布的《2013中國房地產品牌價值研究報告》亦顯示,多次房地產調控下,房企尤其是品牌房企抵抗政策風險的能力更強,比如通過重回重點城市,調整產品結構,主打剛需產品;擴展資金渠道;強強聯合等方式抵御政策風險。這表明,房企對於行政式調控已經有抗藥性,而進一步對市場進行政策深化,盡快建立長效機制顯得已經比較迫切。
南方日報記者蔣勁勁