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21日上午11時,星璽廣場內的大部分格子商鋪已經關門,只剩下二三十家在清貨甩賣商品。南方日報記者胡國球攝
當下,東莞又湧現一大批格子鋪項目,席卷眾多鎮街,亂象重生。
格子鋪與可以獨立經營的街鋪相對而言,指的是商業大樓中分散出售的小面積內鋪,其經營受制於整個商場,國內大部分格子鋪項目因為眾口難調而遭遇經營困境。
當前,這一波格子鋪潛在的風險已經初現端倪。比如,曾銷售格子鋪的星璽廣場此前號稱打造有游艇、飛機銷售的高端購物中心,但如今試業期間並不如意,充斥了大量低端服裝店,並大多處於關門狀態。
業內人士提醒,當前,有一些小型開發商和外來投資公司卷入東莞格子鋪市場,目標在於套現,市民應小心謹慎。
聲稱售賣飛機的商場難踐諾
10月21日上午11時,東莞東城中路與東城路交匯處的世博商圈車水馬龍,一片繁華景象。不過,就在十字路口的東莞星璽廣場卻門可羅雀,冷冷清清。
昔日跳動的廣場噴泉『沈睡』了,購物中心外圍披上玻璃幕牆,內部裝潢也頗為奢華,不過由於所開的電燈不多,所以顯得有些昏暗,扶手電梯也處於停運狀態,已經有一批商家進駐商場,但大部分鐵將軍把門,『結業清貨』的紅紙告示隨處可見。
據商場二樓莎莎服裝店的老板說,星璽廣場6月29日開了100來家店,但是整個商場一直沒有整體開業,商家生意不好做,大部分關門了,只剩下二三十家。而她的店鋪也在清貨,打折促銷的衣服一件只需要幾十元。
當天上午,記者探訪位於三樓的商場運營部門發現,工作人員三三兩兩站在黑燈瞎火的辦公室外聊天,並表示『不招租了』。
星璽廣場是東城中心住宅小區的商業裙樓,建築面積大約10萬平方米,曾空置多年,最近三年被香港駿譽投資收購並改造,並銷售了一批格子鋪。該投資商表示按照『奢華高端購物中心』的標准把星璽廣場打造成為『中國首個拉斯維加斯式極樂觀光購物中心』。
據媒體2011年8月援引香港駿譽投資的消息稱,『我們的目標是不做深圳的萬象城,也要是深圳的KKMALL』,星璽廣場引進高端品牌,『還會引入游艇、飛機的代理商和一些大品牌的旗艦店』。當時的報道稱,在星璽廣場可以買到游艇、飛機。
時過境遷,除了名購奧特萊斯、北京華聯高級超市等少數商家之外,其餘商家大部分偏低端並主要為服裝店,而且商場大部分面積沒有營業,處於半停業狀態,與高端定位的宣傳相距甚遠,更買不到飛機、游艇。
投資商純粹圈錢?
星璽廣場高調包裝及散售格子鋪的事情,一直存在爭議。一位不願具名的東莞房地產行尊稱,住建部門還一度將星璽廣場的社會穩定風險上報市政府。
有消息稱,香港駿譽投資對星璽廣場的收購總費用為4.5億元,改造費用為1億元,而出售格子鋪回籠資金達到9億元,毛利達3.5億元,就算不搞後期經營,投資商已經賺得盆滿缽滿。如今,有業主目睹商場現狀,擔心投資商有『純粹圈錢』嫌疑。
有媒體2011年報道稱,香港駿譽投資斥資4億元收購10萬平方米的星璽廣場,自持70%面積,銷售30%面積,1000多間15—30平方米的小商鋪在短短兩個月內被買家搶購一空。還有媒體援引香港駿譽投資的消息稱,星璽廣場一樓商鋪的價格為4萬元/平方米,二樓、三樓的價格為2.5—3萬元/平方米。另據研究機構監測,東城中心A1區裙樓(星璽廣場)在2011年曾簽約銷售10套商鋪和2套車庫,合計約9.57萬平方米,成交金額約3.90億元。
星璽廣場的負責人陳先生回應稱,商場投入、收益數據是猜測出來的,可以不予理會,其公司以經營為目的來打造項目;現在商場處於試營業階段,就算現在有口皆碑的商場也不是一開始就很旺的,對於星璽廣場的現狀,其公司沒有消極應對,目前正在重新規劃發展,需要一定的時間來重整面貌,星巴克、鑽石世家當前已經簽約;而對現在想撤場的商家,可以破例給予退還押金。另也有品牌房產中介稱,投資商是有心去盤活商場的,只是沒有如願而已。
格子鋪遍地開花
以星璽廣場為代表,最近兩年時間,東莞湧現了一波格子鋪熱潮,席卷了東城、南城、厚街、常平、大朗等各大鎮街,包括千悅匯、鴻福少年藝術宮殿、東莞一德商貿城、鳳凰時尚城、富盈廣場、富盈世界匯等項目。這些格子鋪項目擁有地段較好、面積較小、總價較低、美麗包裝、誇大宣傳、返租協議等普遍特點,並且大部分是此前的空置物業,常平的富盈廣場、大朗的富盈世界匯等部分項目屬於全新項目。
近期開盤銷售的厚街千悅匯項目是君匯華庭小區的商業樓,與厚街重點商業配套同屬康樂南路,在地段宣傳可以沾到康樂南路的繁華之光。商鋪一般10多平方米,總價大約二三十萬元,最低僅18萬元。同時,項目正在進行裝修,內部已經展示迪斯尼的玩具用品店。售樓員宣稱項目位於萬達商圈和會展商圈,將打造成為『一站式兒童用品批發旗艦』,迪斯尼等知名商家已經簽約兩年,每平方米月租可達兩三百元,業主向投資商返租兩年,兩年租金一次性從房價中抵扣,與此同時,投資商只銷售下面兩層,第三層自持經營。不過,售樓員宣稱已經簽約的商家只簽了兩年租約,兩年之後商場怎麼繼續發展仍不得而知。而據厚街商業人士介紹,該項目所在的康樂南路南端的街鋪租金只有甚至不足100元/平方米·月,遠沒有售樓員說的那麼高。
南城塞納城市嘉園的『鴻福少年藝術宮殿』的售樓員號稱,該項目是『中央政府支持的項目』,但又無法言說具體怎麼支持。
更有意思的是南城豐碩廣場的東莞一德商貿城,售樓員與招商員的說法直接『打架』。售樓員說,一、二樓做海味乾貨,三、四樓做煙茶酒;而招商員說,做海味乾貨的只有一樓,二樓做煙茶酒,三樓做倉庫、辦公,四樓還沒有規劃。售樓員說,一樓商鋪每平方米月租達到兩三百元,二樓為一兩百元;而招商員說,一樓的租金一般在200元上下,二樓一般100元上下,比售樓員的說法低了100元左右。
南城西平未來世界花園的『鳳凰時尚城』,號稱『40%超高回報』,但那些格子鋪連產權都沒有,只出租20年的使用權,但單價卻高達2萬—5萬元/平方米。售樓員稱,周邊商鋪租金可達200多元/平方米·月。而據項目對面的二手中介介紹,周邊小區的街鋪租金只有100—130元/平方米·月,更別說格子鋪了。
格子鋪目標在套現?
格子鋪十年前便有了,當時在全國范圍內聲勢浩大地發展了幾年。2009年之後,隨著住宅調控加劇和股市疲軟,商業地產大熱,如今低總價的格子鋪也趁機重出江湖。
分析人士稱,十年前,或許還可以說開發商沒有意識到格子鋪的危害所以零售格子鋪,而到了今天,格子鋪的危害已經成為業界的共識,但是目前仍有一些投資公司或小型開發商樂此不彼,可謂居心叵測。
東莞市房地產業協會秘書長陳駿良說:『這兩年,很多外地來的公司要我介紹舊物業,我都不理他們。他們不是有實力的開發商,往往是投機取巧的,會搞壞東莞市場。』
當前,格子鋪項目的投資商是否純粹圈錢仍不能蓋棺定論,但值得注意的是,很多舊項目是被外來投資商收購再銷售二手鋪的,或者由外來投資商參與運營的,如千悅匯、星璽廣場、鴻福少年藝術宮殿等。據東莞市工商局消息,千悅匯的項目公司東莞市千悅匯商業管理有限公司在今年4月27日成立,注冊資本只有50萬元,只相當於兩套商鋪的價格。
鉅道(東莞)置業有限公司總經理喬啟軍說:『一般來說,格子鋪項目的目的就是為了賣鋪,而不是為了經營。』
陳駿良說:『一般項目是回報率高低的問題,而格子鋪往往是生死的問題。一些實力不強的外來投資商銷售的格子鋪引發的糾紛陸陸續續會浮出水面,現在已經有這個苗頭了。』
格子鋪風險
比街鋪高
-聲音
東莞中原策略研究中心總監
車德銳:
相比住宅和股市,商業地產投資更為專業,商業地產的水很深,其投資難度、風險跟住宅、股市不是一個級別的,當前廣大市民所掌握的商業地產知識還不能匹配投資實踐,一般不太建議不具備商業地產專業知識的普羅大眾去投資商鋪,若真要投資,必須先花足夠的時間、經歷去學習相關專業知識。
拋開其它因素,商鋪的昇值能力取決於入駐商家的經營狀況,其所賣產品、服務的溢價能力決定商鋪的昇值水平。街鋪可以獨立經營,可以獨自造勢,經營成功的概率高一些;而格子鋪(內鋪)必須連片經營,受制於整個商場的經營狀況,自然其經營成功的難度就更好,那麼其投資風險就更高。
格子鋪往往是
『生死問題』
東莞房地產業協會秘書長
陳駿良:
相比本土一些實打實做開發的企業,現在很多外來的投資商往往是投機取巧,過分包裝,宣傳得很厲害,古靈精怪的,事先找律師算清了法律關系,你買了它的格子鋪,以後都不知道去哪裡找它,就算找到它,也拿它沒辦法。
實打實開發的企業,買了它的鋪位可能是租金多少、回報率高低的問題,而買了某些古靈精怪企業的鋪位,就是商場生與死的問題了,不是說收多少租了。
格子鋪
跟住宅不一樣
鉅道(東莞)置業有限公司總經理喬啟軍:
對格子鋪,很多市民有盲目性,認為總價低就買了,大不了就放那兒,但實際上,鋪位跟住宅不一樣,住宅空了,你可以自己住,或者便宜些賣掉,格子鋪空了,你就沒有什麼辦法了,想虧本甩賣都賣不掉。
本版撰文:南方日報記者曾德軍