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曾哥看樓
當前,格子鋪卷土重來,席卷東莞各大鎮街,不少一度空置的商業項目重出江湖,以格子鋪的形式實現資金回籠。與可以獨立經營的街鋪不同,格子鋪指的是商業大樓中分散出售的小面積內鋪,其經營受制於整個商場,國內大部分格子鋪項目因為眾口難調而遭遇經營困境。東莞這一批格子鋪項目如果真做不活的話,那麼有可能引發較大面積的物業糾紛。
對此情況,有關部門並未不聞不問,只是可操作的方法不足,面臨監管難題。據東莞房地產行尊稱,東莞住建部門一度將某散售格子鋪的項目上報市政府,但由於項目方提前做好防范,把法律關系處理得很明晰,所以政府部門也對之無可奈何。於是,該行尊只得寄希望於媒體能夠更多地向市民提醒格子鋪存在的重大風險。
2003—2005年,東莞有一批地產項目曾經直接由開發商散售格子鋪,並且這些格子鋪往往是未竣工的期樓,一般通過返租(售後包租)的方式來吸引買家。這個時候,相關部門還可以對開發商加以監管。
建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條明文規定:『房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。』依據這一條,以前那批開發商涉嫌違反了建設部的規章,所以政府部門可以處理這些開發商。
不過,現在市場的格子鋪有相當一部分是一些投資公司先整體收購再以二手鋪的形式來散售的,法律法規沒有禁止銷售格子鋪,當前盡管這些投資公司依然喜歡采取返租的方式銷售,但是因為其身份不是房地產開發企業,所以《商品房銷售管理辦法》對它們往往無能為力。就算是開發商直接銷售格子鋪,但由於已經竣工多年了,法規法規對他們也缺乏約束力。
若說格子鋪還有涉嫌違規的地方,那麼就在於虛假宣傳方面,但是這方面認定難度較大,並且格子鋪的項目方一般善於推卸責任,不會把相關承諾寫入購房合同,所以政府部門對他們也難以處理。
至於那些沒有產權的格子鋪,項目方也不『銷售』鋪位,而長期出租20年的使用權,這也在法律允許范圍之內。
經過十年的研究,現在這些格子鋪的賣家早已變得相當精明,摸透了法規法規,事先找律師理清了法律關系,所以市民在與他們打交道過程中,只能依靠自我警覺,難以得到法律的救助。
從市民角度來說,如果要考察項目方的誠意,可以要求其出示知名商家的簽約文件,並要求對方把商場開業時間寫入合同,簽訂諸如商場經營不善要求補償之類的協議。另外,到工商部門了解項目公司的注冊情況也是相當有必要的,如注冊資本少得可憐,但卻號稱斥巨資來打造項目,那麼其真實性就可想而知了。
或許有人會說,既然這些格子鋪沒有法律問題,為什麼要抨擊它們?以前『賣樓花』也是合法的,隨著問題頻出之後,國家纔逐步制定了嚴格的預售法規,並將開發商的預售款加以嚴格監管。同樣道理,既然格子鋪是一種高風險的房地產操作方法,此前已經爆發了那麼多社會糾紛,現在又大量出現格子鋪,那麼筆者還是希望相關機構能夠盡管出臺監管辦法,為公民的財產安全和社會的穩定秩序保駕護航。