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-土地市場
10月21日,麻涌鎮漳澎村2013WG042號、2013WG043號商住混合用地進入最終交易環節,面積分別是24591平方米、40064平方米,容積率均爲2.8。兩宗地塊曾在7月份流拍,時隔三個月,地塊再次出讓,終於得以順利“出嫁”,最終被東莞市麻涌鎮房地產開發公司分別以底價6128萬元、9984萬元拿下,摺合樓面地價均爲890元/平方米。
東莞中原研究部中級研究員葉海青說,兩宗地塊普通住房佔比僅爲50%—70%,商服用地佔比高達30%—50%,相對於今年麻涌洋房均價爲5843元/平方米、16621元/平方米,地塊僅890元/平方米的樓面地價存在較大的利潤空間。
地塊缺生活配套
麻涌漳澎地塊位於東莞麻涌鎮漳澎村,麻涌大道南側,新沙路東面,南面及東面均爲平整土地。地塊爲連體地塊,分別由2013WG042和2013WG043兩塊地塊組成,面積分別爲24591平方米和40064平方米,合計64655平方米。地塊被河道隔開,呈L字型排布,容積率爲2.8,有效計容面積爲181034平方米。
地塊位於水鄉麻涌最大的村莊——漳澎村。該村地處麻涌南部,東與沙田鎮僅一河之隔,南與番禺蓮花山隔海相對,西連新沙港,轄區內有虎門港新沙南作業區和新沙港兩大港區,地理位置可謂優越。但是另一方面,該村遠離鎮中心,商業以及生活配套並不完善,此外,本地人多以自建房爲主,外來人口則以新莞人居住中心爲主,周邊並無成熟的商品房小區。兩宗地塊毗鄰漳澎村村委,雖然周邊有廣深沿江高速、麻涌大道、漳澎二路、新沙路等交通幹線環繞,但沿着漳澎二路南下僅有興發百貨、麻涌醫院漳澎門診部等少數設施配套,生活氛圍不夠濃厚。
或可挖掘廣州客
新沙港位於麻涌鎮高新科技開發區內,是華南目前最大的內陸港口,地理位置優越,現有船泊位10個,將來會發展到20個,未來發展前景可觀。新沙港包括新沙工業園和新沙物流園,其中,新沙物流園是麻涌鎮未來工業發展的核心區域。
麻涌新沙工業園和麻涌新沙物流園兩大園區組成的臨港產業中心依託新沙港而建。片區地塊以工業用地和倉儲物流用地爲主。未來,麻涌將深化臨港產業結構調整,打造水鄉地區臨港產業的成功典型。圍繞港口和對接廣州開發區,高起點做好產業規劃,重點發展現代物流業、糧油食品終端產業、臨港工業和商貿業,使麻涌成爲水鄉統籌發展的重要“增長極”。計劃投資120億元的中糧食品產業園爲重點,從深度和廣度兩方面來拓展和延伸糧油食品工業的產業鏈,加快食品工業從初加工向深加工轉變。與此同時,加快與玖龍協商開發980畝地塊,儘快促成衛生用紙項目落實。
新沙港工業園、物流園的居民有一定經濟承受能力,對生活條件的改善有較大需求。而麻涌與廣州開發區西區僅一江之隔,靠近廣州的地緣優勢明顯,而本項目價格競爭優勢大,未來挖掘廣州客戶將成爲該項目外拓客戶的一大優勢。
不過地塊位於麻涌大道和新沙路之間,周邊一片“空白”,處於“百廢待興”的階段。地塊內部有河流經過,距離項目1.6公里外爲東江,高層俯瞰一定景觀。
葉海青說,890元/平方米的樓面地價,相對當前麻涌5000—6000元/平方米的房價,未來盈利可觀,低廉的樓面地價決定了未來項目的價格競爭優勢。但是該地塊商業比例達到30%—50%,商業比例較大,片區人氣不足,且項目遠離鎮中心,商業發展十分不成熟,後期商業的銷售將遇一定阻力。