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越限制越瘋狂、數據不漲成交價格猛漲的樓市,正給監管層的房價調控提出新的難題。昨日,北京市住建委公佈的七條升級版調控措施,從確保供應、價格調控、監管查處、信息披露等方面全面升級北京樓市調控,以穩定房價。其中,新出臺的“自住型商品房”細則,成爲此次“新七條”中的最大亮點。
新政
騙購者5年內禁止買房
發佈:加強限購政策社會監督,組建限購監督委員會,嚴厲打擊騙購行爲。
解讀:市住建委副主任王榮武介紹,對弄虛作假違規騙購的購房人列入黑名單,5年內不準在京買房,對企業協助造假的,凍結全部在京項目的手續辦理,涉嫌犯罪的,移送公安機關查處。
房價過高將全額監管房款
發佈:進一步強化房地產開發的預售資金監管,對房價過高、上漲過快、利潤率過大的項目,將啓動全額監管,重點審查地價款來源和開發成本,並加強稅收徵管和稽查,截斷企業高價買地高價賣房的利益驅動。
解讀:中原地產市場總監張大偉表示,更嚴厲的全額監管有利於限制開發商利用預售款瘋狂拿地的行爲,從源頭上控制漲價預期。
裝修款曲線漲價恐被查
發佈:參照前期和周邊項目價格,引導開發商合理定價,對定價高漲幅大且不接受政府引導的項目,將暫緩上市。
解讀:“限價令”後,拆分精裝修合同變相漲價已成爲新盤入市的普遍手段。市住建委相關負責人表示,這種行爲將被嚴查。
嚴查違規放貸
發佈:進一步強化購房人貸款資格審覈,嚴格按規定調查家庭住房登記記錄和借款人徵信記錄,嚴禁向不符合信貸政策的借款人違規發放貸款。
加大供應自住型商品房
發佈:重點通過“限房價、競地價”方式,加大自住型商品住房供應力度,滿足中端需求和夾心層家庭需求,年內要形成2萬套供應,今後年度這類住房用地在土地供應計劃中單列,供應規模要達到市場的40%到50%。
嚴查違規“日光盤”
發佈:嚴厲打擊開發企業的違法違規行爲。對存在閒置土地、炒地、捂盤惜售、哄擡房價、變相漲價等違法違規行爲的房地產開發企業,採取禁止其參加土地競買、不對其發放新開發項目貸款、強化土地增值稅徵收管理等措施。
解讀:王榮武表示,針對存在違規行爲的“日光盤”,將開展嚴厲打擊,嚴肅查處。
政府將公佈月度運行數據
發佈:北京將加強房地產市場信息公開,防止不實報道、不當言論和錯誤數據信息誤導市場預期,對惡意製造和散播謠言,嚴重擾亂市場秩序,嚴肅查處。
解讀:業內人士指出,除了供需矛盾外,目前迫使剛需族加速入市的另一個因素就是信息的不對稱。只有政府部門及時公開信息數據,才能真正緩解市場恐慌。
提問
平抑房價效果將會有多大
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,銷售均價比同地段同品質商品住房低30%左右,將會引導首次置業人羣等待此類低價樓盤,短期緩解當前剛需樓盤供應不足的壓力,降低樓市價格上漲預期。但從中長期而言,“自住型商品房”供地如果主要在6環或更遠郊區域,對整體市場預期的影響有限。
保障房輪候家庭能否受益
有網友計算,如果按照朝陽豆各莊地塊的自住型商品房計算,銷售限價爲20000元/平方米,購買一套80平方米的戶型,總房款176萬元。按照商業貸款30年、等額本息方式計算,需要支付首付52.8萬元,貸款123.2萬元,每月月供約7815元。“如果能還得起接近8000元的月供,誰還去等着保障房?”
違規上市監管是否夠嚴格
政策中規定,自住型商品房未滿5年,不可上市交易。可是,對於具體如何監管違規操作者,政策中並無明確的規定。“按照現在人們對於房價上漲的預期,如果沒有可操作執行的監管政策,很難遏制部分購房人在自住一段時間後轉手獲取房價上漲的高額收益。”一位業內人士指出,違規交易,在本市首個試點的“自住型商品房”項目——房山國際長陽城中已有發生。這位人士還指出,即使是5年後再上市需要繳納30%的收益,到時候如何計算收益,裝修、稅費、利息等是不是在收益里扣除,都會明顯影響這類房源的申請人是不是真實自住。
調控新思路會否成爲樣本
北京中原地產市場總監張大偉表示,“自住型商品房”的政策,可以說是標誌着樓市調控的新思路,從以前的政府做保障房、以外歸市場,改變爲“低端有保障,中端有支持,高端有市場”。作爲首個出爐的升級措施,“新七條”很有可能爲其他房價快速上漲地區提供借鑑,成爲新一輪調控措施的樣本。
焦點
“單限房”5年內禁租售
《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》中規定,在本市具有購房資格的家庭,均可購買“單限房”(自住型商品住房)。這意味着已經擁有一套房的本市夫妻、名下沒房的25歲以上本市戶籍單身人士、名下沒房且有連續5年社保或5年繳稅記錄的非京籍家庭,都可以購買。
其中,本市戶籍無房家庭、年滿25週歲無房單身人士以及經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭可以優先購買。符合條件的家庭只能購買一次自住型商品住房。
自住型商品住房的套型建築面積,以90平方米以下爲主,最大套型建築面積不得超過140平方米。銷售均價,原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水平確定。
自住型商品房在銷售前,開發商要在市住建委網站和銷售現場公示房屋套數、戶型、價格等信息,公示期不少於15天。在公示期內,購房家庭可選擇向開發商提出購房申請,隨後按照北京的限購規定審覈購房資格。凡是符合優先標準的家庭,將先由開發商組織公開搖號,優先選房。之後開發商會將剩下的房源重新整理,再組織一次其他購房人的公開搖號。搖號應當全程公證並接受所在區縣建設房管部門的監督。
自住型商品住房進行房屋權屬登記,即辦理房產證時,登記部門應將房屋性質登記爲“自住型商品住房”。購房人取得房產證後,原則上5年內不得轉讓。相關負責人表示,轉讓也包括使用權的轉讓,即“自住型商品房”5年內不得出租出售。
5年以後轉讓的,如有增值,按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%繳納土地收益等價款。
對通過隱瞞家庭住房狀況、僞造相關證明等方式,弄虛作假,騙購自住型商品住房的家庭,一經查實,開發商要與其解除購房合同,購房家庭承擔相應經濟和法律責任,且5年內不得在本市購買住房。構成犯罪的,依法追究刑事責任。
房在哪
市國土、規劃部門表示,今年年底前全市要完成不低於建設2萬套“單限房”的土地供應。除了目前已經供應的幾個地塊外,年底前還將在朝陽、通州、大興、順義、亦莊供應六七宗“單限房”地塊,單價在1萬至2.2萬元/平方米。
目前已經形成供應
自住型商品房地塊
昌平區沙河:位於昌平區沙河鎮,建築控制規模約爲51.12萬平方米。周邊房價在每平方米2.1萬至2.4萬元之間。
海淀區環保科技園:位於海淀區環保科技園,規劃建築面積約9.75萬平方米,商品住房銷售限價爲1.9萬元/平方米,單套住房總價不得超過200萬元。周邊房價在每平方米2.5萬元以上。
海淀區東昇鄉:規劃建築規模約2.75萬平方米,自住型商品房銷售限價爲2.2萬元/平方米,最大套型建築面積不超過90平方米,單套商品住房總價控制在200萬元以內。區域房價在每平方米3萬元以上。
朝陽區豆各莊:位於朝陽區豆各莊鄉黃廠村,建築規模約29.46萬平方米。商品住房銷售限價爲22000元/平方米,套型建築面積全部爲90平方米以內,單套商品住房總價控制在200萬元以內。周邊房價在每平方米2.8萬至3.1萬元之間。
本報記者趙瑩瑩J201
製圖王金輝H120