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本報記者耿諾
按照既有的房地產調控政策,只要是還具有購房資格的家庭,就能以低於周邊房價30%的價格購買自住型商品住房。本市戶籍無房且單身年滿25歲的家庭,經適房、限價房輪候家庭可以優先購買。但符合條件的家庭,只能購買一套自住型商品房。
昨日,醞釀許久的“自住型商品住房”政策終於浮出水面。市住建委、市發改委、市財政局、市國土局、市規劃委聯合發佈《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》,這種和“兩限房”一樣限制房價,但不限制購房人收入標準的“單限房”,將面向全部有購房資格的家庭銷售。
什麼人能買?
有購房資格即可購買
今年3月,本市發佈“京十五條”房地產調控政策,其中顯示本市將進一步降低自住型、改善型商品住房的價格,逐步將其納入限價房序列管理。隨後,朝陽、海淀、昌平等地陸續推出了多宗“限房價、競地價”土地,在土地交易環節就確定了比周邊商品房價格低的銷售價格。
市住建委相關負責人表示,提高單限房供應將有望滿足一部分“夾心層”住房需求。以往買不起房、又不能申請保障房的購房人,可以買價格相對較低的“單限房”。
《意見》顯示,按照限購政策規定在本市具有購房資格的家庭,就可以購買自住型商品住房。經適房、限價房輪候家庭,北京戶籍無房家庭都可以購買,其中單身人士須年滿25週歲。該位負責人稱,“家庭”的概念和以往政策中的概念相同,是指夫妻雙方及未成年子女。這意味着,已經擁有一套房的本市夫妻、名下沒房的25歲以上本市戶籍單身人士、名下沒房且有連續5年社保或5年繳稅記錄的非京籍家庭,都可以購買。
爲了確保這類住房真正用於解決符合條件家庭的居住問題,因此符合條件的家庭只能購買一套“單限房”。若是這個家庭將房屋出售,不得再次購買。
戶型房價如何?
房價低三成最大140m2
自住型商品住房項目在土地出讓前,將明確住房套型建築面積、銷售均價等要求,作爲土地出讓的依據載入招拍掛交易文件,並在土地成交後納入出讓合同。
而自住型商品住房的套型建築面積以90平方米以下爲主,最大套型建築面積不得超過140平方米。銷售均價原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水平確定。
據市住建委副主任王榮武解釋,“比同地段同品質商品住房價低30%”的價格,是在土地出讓時就已經確定的。如果周邊房價繼續上漲,那這些單限房實際供應時,會比當時周邊房價低更多。
“按照現行規定,小區中低於90平方米的戶型要不低於70%,因此90到140平方米的戶型只佔一小部分。這些比兩限房、經適房面積要大的戶型,主要是照顧到中等收入人羣的改善型需求,而且還可以作爲長期居住使用。”市住建委相關業務處室負責人說。
“單限房”有多少?
今年年底前供應2萬套
本市將鼓勵企事業單位和相關機構在符合相關法律法規規定和規劃要求的前提下,將自有用地用於自住型商品住房的開發建設,或者將尚未進入銷售環節的房地產開發項目轉化爲自住型商品住房建設項目。《意見》中稱,自住型商品住房供地可以採取集中建設或配建等多種形式,由開發商通過“限房價、競地價”等出讓方式公開競得。
市國土、規劃部門表示,在編制下一年度的土地供應計劃時將明確一定規模的自住型商品住房用地,具體分解到各區縣,並向社會公佈。並優先安排在交通便捷、功能完善、公共服務設施完備的區域,今年年底前全市要完成不低於建設2萬套“單限房”的土地供應。除了目前已經供應的幾個地塊外,年底前還將供應六七宗“單限房”地塊,確保年底前供應200萬平方米,而明年土地供應將滿足建設5萬套“單限房”的需要。
購房指南
怎麼買?
盯緊公示向開發商申請
如果有購房資格,市民怎麼買“單限房”呢?“陸續上市的‘單限房’地塊就會顯示未來房價,市民可以先關注土地是否成交。兩年建設週期之後,這個項目應該就會上市了。”市住建委相關負責人說。
一旦可以上市,開發商就會在申請辦理自住型商品房預售許可或者現房銷售備案手續前,在市住建委網站和銷售現場公示房屋套數、戶型、價格等信息。在不少於15天的公示期內,市民隨時可以前去查看,並直接向開發商提出購房申請。對購房家庭的資格審覈,需要10個工作日。
項目搖號政府來監督
在搖號過程中,凡是符合優先標準的家庭,將先由開發商組織公開搖號,優先選房。市住建委相關負責人表示,只要是經適房和兩限房的輪候家庭,都可以優先。無論當時輪候家庭申請的保障房戶型有多大,在購買單限房時都可以選擇更大或者更小的戶型。
在優先選房的家庭選完房後,開發商會將剩下的房源重新整理,再組織一次其他購房人的公開搖號。
爲了避免搖號過程中的“暗箱操作”,本市規定搖號應當進行全程公證,並接受所在區縣建設房管部門的監督。
怎麼住?
買了單限房5年別出租
入住1年多,曾經作爲試點的中鐵建長陽國際城單限房小區就已經出現了違約出租、出售的情況。對此,市住建委相關負責人表示已開始執法檢查。
按照當時的合同約定,長陽國際城業主在房屋交付兩年內不得轉租、出售。而在《意見》中也專門寫明,自住型商品住房購房人取得房屋所有權證後,原則上5年內不得轉讓。
“這裏的轉讓,既包括產權的轉讓,也包括使用權的轉讓。因此5年內單限房都不得出租出售。”相關負責人稱。
“現在單限房的供地已經包括了多個區縣,未來還會更多,購房家庭可以選擇距離學校、工作單位較近的房源購買。”這位負責人說。
怎麼賣?
房本有區別獲利交3成
政策中規定,自住型商品住房進行房屋權屬登記時,房產證上會顯示房屋性質爲“自住型商品住房”。本市規定,購房人取得房產證後,原則上5年內不得轉讓;購房人取得房屋所有權證5年以後轉讓的,如果有增值,應當將差價的30%交納土地收益等價款。
對此,市住建委相關負責人解釋,在土地出讓時,政府也讓出了大約30%的土地收益,因此如果購房人藉此獲利,需要繳納利潤的30%。爲了防止買賣雙方用“陰陽合同”來逃避這30%的差價,相關部門將採取措施,促使成交價格符合該區域的房價水平。而目前這筆費用是以稅款還是其他形式繳納,相關部門還未出臺具體政策。
此外,政策中規定,對通過隱瞞家庭住房狀況、僞造相關證明等方式,弄虛作假,騙購自住型商品住房的家庭,一經查實,開發商要與其解除購房合同。購房家庭承擔相應經濟和法律責任,且5年內不得在本市購買住房。構成犯罪的,依法追究刑事責任。
“自住型商品房”項目
昌平區沙河項目
位於昌平區沙河鎮,建築控制規模約爲51.12萬平方米,該地塊將配建26萬平方米公共租賃房,其餘居住部分全部建設園區安置房,其中,前者的回購價格爲每平方米1.1萬元,後者的銷售限價爲每平方米1.4萬元。周邊商品房均價基本在每平方米2.2萬元至2.4萬元之間。
海淀區環保科技園項目
位於海淀區環保科技園,規劃建築面積約9.75萬平方米,商品住房銷售限價爲1.9萬元/平方米,單套住房總價不得超過200萬元。該區域內目前商品房的均價都已經在2.5萬/平方米以上。
海淀區東昇鄉地塊
位於海淀區東昇鄉,是今年本市首個“限地價,競建自住型商品房”項目,採用在達到地價上限後競報“自住型商品房”面積的土地出讓方式,規劃建築規模約2.75萬平方米,自住型商品房銷售限價爲2.2萬元/平方米,最大套型建築面積不超過90平方米,單套商品住房總價控制在200萬元以內。該區域內目前商品房價格在3萬元/平方米以上。
朝陽區豆各莊項目
位於朝陽區豆各莊鄉黃廠村,建築規模約29.46萬平方米。商品住房銷售限價爲22000元/平方米,比周邊在售二手房價格低4000元左右。套型建築面積全部爲90平方米以內,單套商品住房總價控制在200萬元以內。
2011年5月,房山區長陽鎮起步區6號地居住項目用地就是以“限房價、競地價”方式出讓,該宗地中所有居住用途建築面積均爲“中小套型商品住房”,房屋銷售限價均價爲每平方米12500元。最終,被中鐵建以14.6億的總價成交,樓面單價爲6095元。當時房山商品房均價14000至15000元,限價房的價格相比市場價格低20%以上。