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儘管月度環比漲幅已經開始收窄,但仍居高不下的同比漲幅,終於讓北京成爲出爐升級版調控政策的首個一線城市。昨日,北京市住建委聯合市國土局等多部門發佈《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》(以下簡稱《意見》),同時市住建委還首次披露了已經開始實施的七條升級版調控措施(以下簡稱“京七條”),從確保供應、價格調控、監管查處、信息披露等方面全面升級北京樓市調控。業內表示,作爲首個升級措施,京七條的出爐,很有可能爲其他房價快速上漲地區提供借鑑,成爲新一輪調控措施的樣本。
總體思路
房地產調控轉型
來自市房協的調查顯示,北京在經歷了長達兩年多的史上最嚴厲樓市調控後,目前市場剛性需求購房者佔比已經超過九成。然而,日光盤卻依然屢見不鮮,在環比數據出現漲幅收窄的情況下,同比漲幅卻依然較高。
對此,北京市住建委副主任王榮武坦言,北京市始終堅決貫徹落實國務院房地產調控政策,一直採取最嚴厲的調控措施,但一方面是作爲國家首都和國際大都市,北京市住房需求確實較爲旺盛,這其中又以剛性自住型需求、改善型需求和夾心層最爲迫切;另一方面,正是由於需求量較大導致供需關係緊張,老百姓對於未來房價上漲的預期依然存在。
爲進一步鞏固和擴大調控成效,市委、市政府多次召開專題會議、研究部署相關工作,儘管不出臺新的政策,但在既定政策的執行上將進行全面的升級和強化,其中包括採取七條措施完善限購的執行機制,加快基本住房制度研究,建立健全符合首都人口資源環境實際的房地產市場發展長效機制,主要通過經濟和法律手段對市場進行有效調節。
其中,昨日公佈的《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》中提出,北京“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的房地產市場總體思路。而在此前,北京房地產調控總體思路曾經是“低端有保障,中端有支持,高端有市場”。
這一思路中,低端的主要靠保障房來解決,中端的則由新推出的“自住型商品房”解決。北京商報記者注意到,此次變化最大的是在“高端”上,由“市場”轉爲“控制”,是否意味着政府有意控制高端住房的房價?
不過,市住建委相關負責人解讀說,所謂“高端有控制”並不是指控制房價,而是指控制高端商品房供應在全市新建住宅中的比例。按照全市綜合數據,保障房供應約佔到全市住宅供應總量的20%,中端的商品房預計將從明年開始佔到全市住宅供應量的50%,這也就意味着,高端住房未來只佔全城住宅供應的30%左右,這還尚未包括租房的比例。
具體措施
確保供應自住型商品房年度供應量將達五成
“當下調控房價最迫切的是管好預期,特別是剛需、改善性需求的預期,同時加大供應。”王榮武表示,出臺《意見》的出發點正式出於上述考慮。市國土局副總規劃師王兵透露,在今年形成2萬套自住型商品房供應的同時,今後年度這類住房用地在土地供應計劃中單列,供應規模要達到市場的40%-50%。
購買人羣:在京有購房資格可買一次
對於哪些人羣能購買“自住型商品住房”,昨日出臺的政策中明確,按照限購政策規定在本市具有購房資格的家庭,可以購買自住型商品住房。這意味着,無論是京籍還是非京籍,只要在京具備購房資格,都可以購買。
同時,政策中還規定了兩類家庭可以優先購買。一是經適房、限價房輪候家庭;二是北京戶籍無房家庭(含夫妻雙方及未成年子女),其中單身人士須年滿25週歲。
對於設定單身須年滿25週歲這一條件,北京市房協祕書長陳志表示,主要是考慮到組建家庭時的住房需求,而剛畢業的年輕人還是鼓勵先租房然後再改善。
此外,市住建委相關負責人表示,爲了確保這類住房真正用於解決符合條件家庭的居住問題,因此按照一個家庭只能享受一次的原則設定了限定條件,即符合條件的家庭只能購買一套自住型商品住房;購房人將自住型商品住房轉讓後,不得再次購買自住型商品住房。
兼顧改善:單套不超140平方米
政策中規定,自住型商品住房項目在土地出讓前,將明確住房套型建築面積、銷售均價等。
自住型商品住房的套型建築面積,以90平方米以下爲主,最大套型建築面積不得超過140平方米。銷售均價,原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水平確定。最大套型面積不超140平方米,是不是有些過大?陳志分析說,首先,這類住房中,絕大多數還會是90平方米以下。其次,設定少量大一些的戶型,主要考慮到一些人口較多的家庭和改善型需求。
公平分配:開發商搖號政府監管
“僧多粥少”必然將成爲自住型商品房推出初期面臨的境況,那麼如何保證公平的分配?對此,政策從各個環節加強了銷售的全程監管。
首先,在銷售前,開發商要在市住建委網站和銷售現場公示房屋套數、戶型、價格等信息,公示期不少於15天。購房家庭可選擇向開發商提出購房申請,隨後按照北京的限購規定審覈購房資格。
在批准預售後,開發商要向符合購房資格的申請人銷售。至於選房順序,將由開發商組織公開搖號確定。
由開發商來負責搖號,會不會容易出現貓膩?對此,政策中規定,搖號應當進行全程公證,並接受所在區縣建設房管部門的監督。
“開發商只是負責搖號的一個主體,對於搖號的具體流程,我們還會出一個詳細的規定,會參照保障房等搖號的方式,肯定全程公證,還會考慮搖號現場須有人大代表、政協委員、購房家庭代表來監督等措施。”王榮武表示。
優先供應:保障房及本市無房家庭單獨優先搖號
值得一提的是,儘管並非保障性住房,但爲了最大限度滿足剛需族購房需求,在出臺的《意見》裏也明確了購買自住型商品房的優先家庭:本市戶籍無房家庭(含夫妻雙方及未成年子女),其中單身人士須年滿25週歲以及經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭。
“我們在自住型商品房的配售方面充分考慮了保障房輪候家庭的需求,由於設定了優先家庭,因此會採用分組搖號的方式,首先搖優先的家庭,即保障房輪候等家庭,在有剩餘房源的情況下,再組織普通家庭的搖號。”王榮武強調錶示。
切斷投資利益:再上市須交30%收益
政策中規定,自住型商品住房進行房屋權屬登記,即辦理房產證時,登記部門應將房屋性質登記爲“自住型商品住房”。
爲防止個別購房人利用轉讓自住型住房獲利,政策規定自住型商品住房購房人取得房產證後,原則上五年內不得轉讓;購房人取得房屋所有權證五年以後轉讓的,如果有增值,應當將差價的30%繳納土地收益等價款。
“繳納30%價款是因爲供地時政府也讓出了大約30%的土地收益。”這位負責人說,補交價差將在房屋出售的環節,將按照最終成交價格和當時購買家庭的價差來計算,而爲了防止用“陰陽合同”來逃避,相關部門將採取措施,促使成交價格符合該區域的房價水平。
購買了自住型商品住房後,是否可以用來出租?對此,市住建委相關負責人說:“這類住房是滿足自住的需要,而且政策中明確規定,五年內不得轉讓,出租就是分段的轉讓使用權,因此也是不可以的。”
-樣本意義:過快上漲地區或將複製
而此次推出的“自住型商品住房”的影響?陳志表示,近些年北京每年的商品住房成交量在5萬-8萬套,今年成交量偏多,約9萬套。“這意味着,明年北京計劃供應5萬套‘自住型商品住房’,這就佔到全部商品住房的一半以上,也就是說,大部分購房者將來都可以通過這些比較便宜的商品房來解決居住問題。不過,這類住房的上市有一個週期,剛開始供地,明年開始纔會有一些房源與購房者對接。”
對於這項京七條中最爲重磅的措施,業內一致認爲這類住房入市後,由於比周邊的商品房價格偏低三成,必然對周邊的房價產生拉低的作用。而在全部商品房中佔比如此之高的“低價房”,也必然會對整體房價產生抑制過快上漲的作用,因而目前房價過快上漲的地區很有可能效仿推出。
價格調控以裝修款名義漲價將被查
除了供應以外,對於價格調控也是昨日京七條監管的重點。
王榮武介紹,北京將進一步強化房地產開發的預售資金監管,對房價過高、上漲過快、利潤率過大的項目,將啓動全額監管,重點審查地價款來源和開發成本,並加強稅收徵管和稽查,截斷企業高價買地高價賣房的利益驅動。
據瞭解,所謂資金監管,是開發商禁止直接收取預售的房款,而是要進入銀行的專用賬戶。開發商不得隨意提取,保證樓盤的預售款優先用於工程建設。更嚴厲的全額監管將限制開發商利用預售款瘋狂拿地的行爲。
同時,市住建委還將強化價格引導,嚴查變相漲價項目。參照前期和周邊項目價格,引導開發商合理定價,對定價高漲幅大且不接受政府引導的項目,將暫緩上市。
而在市住建委網站上顯示的售價明明只有3萬多元,但到了購房現場,銷售人員會拿出一份附加的“裝修合同”,每平方米的價格頓時上漲了數千元甚至上萬元。對於這種變相漲價的項目,市住建委也表示將嚴查。
-樣本意義:限價措施或引經濟手段
“對新樓盤‘限價’,定價過高不批預售,這就是今年一直都在採取的措施。”陳志認爲此前曾有媒體報道稱,北京的“限價令”有所放鬆,從昨日出臺的措施已經明確,“限價令”非但沒有放鬆,反而有通過經濟手段加強的趨勢。“目前單純的行政限購令已經執行一段時間,未來各地區很可能效仿北京,通過類似成本倒推的方式引入經濟手段,更具說服力。”
監管查處限購造假企業將被“連坐”
在購房資格審覈及企業監管方面,京七條明確,未來將一改此前購房資格審覈通過即可,升級限購令監管措施,加強限購政策社會監督,組建限購監督委員會,嚴厲打擊騙購行爲。
“正在着手組建限購監督委員會,邀請人大代表、政協委員、業內專家和購房代表等參加,抽查限購資格審覈情況,會診限購執行中的難點,加強限購的社會監督。”王榮武表示,未來將定期開展限購落實情況抽查巡查,對弄虛作假違規騙購的購房人列入黑名單,五年內不準在京買房,對企業協助造假的,凍結全部在京項目的手續辦理,涉嫌犯罪的,移送公安機關查處。
針對近期媒體報道多個樓盤出現“日光盤”現象,王榮武表示,北京將加強市場監管,部門聯動,嚴厲打擊各種違法違規行爲,其中對於存在捂盤惜售、製造假象等違規行爲的“日光盤”,多個部門將聯動開展嚴厲打擊,嚴肅查處。對存在閒置土地、炒地、捂盤惜售、哄擡房價、變相漲價等違法違規行爲的開發商,將採取禁止其參加土地競買、不對其發放新開發項目貸款、強化土地增值稅徵收管理等措施。
-樣本意義:連坐制或讓企業收斂違規行爲
北京中原地產市場部研究總監張大偉指出,由於目前多數地區已經執行限購令,因而對於限購措施的升級,對全國房價高漲的一二線城市都有推廣意義。這是在不太影響地方土地財政收入的前提下,穩定房價預期增加供應的最快辦法。
信息披露政府將公佈月度運行數據
“目前,社會上的各種房地產市場數據很多,很多機構和公司都在公佈。我們計劃利用業務數據,每月公佈房地產市場的運行情況,以穩定預期。”除了加碼調控措施外,爲了進一步穩定預期,王榮武透露,北京將加強房地產市場信息公開,防止不實報道、不當言論和錯誤數據信息誤導市場預期,對惡意製造和散播謠言,嚴重擾亂市場秩序的,嚴肅查處。此外,爲了從根本上確保預期穩定,北京市還將按照國家關於建立長效機制的統一部署,加快基本住房制度研究,建立健全符合首都人口資源環境實際的房地產市場發展長效機制。
-樣本意義:穩定預期值得推廣
在業內人士看來,除了供需矛盾外,目前迫使剛需族加速入市的另一個因素就是信息的不對稱。“有的開發商本身沒有一下子賣光,卻僱傭人假裝購房者,製造假象。更有的機構爲了推高房價從而獲利,不斷地散佈價格暴漲的信息,這都是對市場穩定不利的。”業內指出,只有政府部門及時公開信息數據,才能真正緩解老百姓的恐慌情緒。