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昆明寫字樓市場在經歷了早期的單一的功能之後逐步走上了智能化、人性化的發展之路。
這個過程用了三十年時間,從最初的萌芽階段,到」99世博會帶動的蘇醒發展階段,再到產品階段,纔出現了智能化5A產品爭相湧現的時期。
這個過程有些長,到目前為至,市場上使用的寫字樓大多有著10年甚至更長的歷史,但城市的快速發展呼喚著更現代化智能化的寫字樓出現,於是大量5A寫字樓先後規劃建設。
對於這兩年市場上湧現出來的寫字樓,樂觀人士說,順應了昆明寫字樓市場昇級換代的時代需求,填補了市場的空白。也有悲觀者說,智能化發展是趨勢,但市場是否有那麼大的容量,開發企業能否承受前期建設和後期運營管理方面可能出現的資金壓力,都是需要謹慎考慮的。
總之,有建設,就有市場,關鍵是要找准自己的位置。
從單一到智能多元化的發展歷程
與高層建築的出現類似,寫字樓的產生是城市經濟發展、產業結構調整的產物,與城市經濟發展的脈絡息息相關,所以不同城市的寫字樓經歷著不同的發展階段。
昆明寫字樓的發展經歷著由行政辦公樓、綜合型商務寫字樓,再到5A、國際甲級寫字樓的發展過程,當中,我們發現,寫字樓的軟硬件配套設施在不斷提昇,也由單一的功能型向智能化、人性化、多元化的方向在邁進。
在易世達對《昆明一至二環寫字樓市場分析寫字樓產品競爭力研究》中,將昆明寫字樓發展歷程分為四個階段:首先是萌芽階段,始於上世紀80年代,產品以行政辦公樓為核心,單調、統一為模式,代表作品是青年路護國大廈,以滿足基本的使用為主。第二階段是蘇醒時代,借勢」99世博會,概念化寫字樓初具雛形,硬件配置逐步專業化,部分純寫字樓向商住樓轉型,寫字樓發展進入啟動期,代表作品是華一廣場、志遠大廈、美亞大廈、華爾頓大廈。第三階段是產品時代,始於2000年,借助西部大開發及湄公河區域交流合作的機遇,寫字樓快速發展,智能化、高檔化、國際化的花園式寫字樓應運而生,代表作品是紅塔大廈、環球金融。第四階段是資源時代,2009年前後,城市綜合體湧現,寫字樓進入多元化發展,寫字樓形成產業鏈條帶動區域經濟發展,俊發中心、順城雙塔、欣都龍城等是典型的代表。
寫字樓每一個階段的發展,都與城市經濟發展一脈相承,尤其隨著國內外企業紛紛入駐,一些寫字樓已經無法承載昆明城市定位和需要,市場也迫切需要一些智能化、國際化、地標型寫字樓出現,於是很多開發商在寫字樓的打造過程中,開始注重5A智能化、環保理念的應用。
昆明寫字樓亟需一次昇級換代
對於寫字樓來說,業內人士推崇的多是『地段論』,於是佔據城市核心位置的寫字樓價值往往水漲船高,備受一些企業青睞。反映到目前的昆明市場上,十年前或者是當時最為先進的寫字樓,但10年後,卻不同程度地受到城市白領的各種吐槽。
宛先生在昆明市中心一棟寫字樓裡上班,讓他痛苦的不僅是長時間的排隊等電梯、樓道間擺放的各種垃圾,還有緊張的停車位,而且就在日前連日的陰雨後,公司裡面還進水了。據了解,宛先生辦公的寫字樓是2000年建成的一棟商住樓,一層幾十戶,但只有兩部電梯。
記者在采訪中發現,建成10年以上的寫字樓存在的普遍問題就是電梯少,停車位配比低,辦公環境不高,無休閑娛樂設施,無商務配套,無專業物業服務,進駐企業背景參差不齊。
事實也是,昆明市場上目前在使用的寫字樓,多建於1999年世博會前後,之後很長一段時間,一直處於緩慢發展階段,除環球金融、財富中心、俊發中心、順城雙塔、南亞風情·第壹城等外,少有寫字樓項目入市。
高檔寫字樓建成入市少,分布也呈現出區域性發展不平衡狀態,昆明商務辦公環境存在著良莠不齊的現狀,尤其是10年前建設的一部分寫字樓不管是軟件還是硬件方面,已經很難匹配現代化辦公需求,同時,作為一個城市經濟快速發展的見證者,寫字樓也面臨著昇級換代的大背景。
雲錳地產副總經理劉厚秋一直在關注昆明的寫字樓市場,他說,『昆明寫字樓的更新換代目前的變化很明顯,這兩年新一代的具有國際形象的寫字樓逐漸進入市場,比如三年前以俊發中心、欣都龍城、上海東盟商務大廈等有著國際5A標准的寫字樓開始建成使用,與過去具有辦公名義,但檔次不一的各類綜合商務樓有了明確的劃分。』
除了改善辦公環境,同策諮詢研究部總監張宏偉認為,智能化高端寫字樓有利於引進大型企業,尤其是國內外500強企業的入駐,這對於提昇城市綜合競爭力也會起到助推作用。
昆明寫字樓市場5A產品頻現
近兩年,隨著高科技智能控制系統在寫字樓領域的廣泛運用,樓宇控制、消防、安保的智能化程度越來越高,寫字樓市場刮起『5A』風。昆明也不例外,這兩年,但凡是綜合型項目,有寫字樓規劃,基本上要打出『5A』『甲級』『國際』牌。
尤其高端商業地產市場中較熱的『5A』概念,被越來越多的開發商應用於項目的建設當中。在昆明寫字樓市場,最先打出5A牌,並且被市場推崇的是2009年底開始運營的俊發中心,其賦予昆明寫字樓5A、6E雙標准,自持所有物業等等在多個方面實現突破,並以產品形象新穎、外立面個性鮮明、建築風格、生態景觀、全明式酒店大堂、齊全的商務配套等因素開創了昆明寫字樓市場的全新高度。此後,順城雙塔、南亞風情·第壹城、欣都龍城等寫字樓也在硬件上接軌國際水平,成為5A品質寫字樓的代表。
這些是目前已經建成投入使用的5A寫字樓,未來昆明寫字樓市場5A寫字樓產品將不斷湧現,目前已經建成封頂,很快將投入市場的有昆鋼科技大廈、世紀中心等項目,目前處於建設、打樁以及規劃當中的項目則更多,業內人士劉先生稱,『據不完全統計,已經在建設規劃當中,將打造成為智能化5A寫字樓的項目將有20餘個。』
昆明廣場、置地廣場、南亞之門、南亞未來城、七彩雲南第壹城、春之眼等一些在建和待建的項目未來將相繼亮相,這些項目分布於城市的東南西北各個區域。劉厚秋稱,比如在建的昆明西山萬達廣場、恆隆廣場等都將以衝破城市天際線的300米或更高的高度成為昆明商務地標。
寫字樓需求進入智能化時代
作為區域性國際化大都市,也是國際『橋頭堡』建設的重點城市的昆明,與國際間的經貿往來和合作日益頻繁,正成為外資企業投資的熱土。隨著這些外商獨資企業、中外合資企業、省外財團、金融機構紛紛進入昆明,紮根發展,一個現實的需求是,似乎只有智能化、國際化、集群化的5A甲級寫字樓纔能承載。那麼什麼是5A智能化呢?
劉厚秋稱,業內普遍認為的『5A』是指OA(辦公智能化)、BA(樓宇自動化)、CA(通訊傳輸智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。至於所謂甲級、乙級、丙級寫字樓主要是參照了星級酒店的評級標准,是房地產業內的一種習慣稱謂。
體現在軟硬件方面,比如硬件方面包括樓宇外觀設計、內外公共裝修標准是否具有超前性;設備設施如電梯等候時間、中央空調管式數量、停車位數量、配套服務設施(電力負荷、綠化、夜間照明)等方面是否與世界甲級寫字樓水平同步;軟件方面主要指物業管理服務是否達到星級酒店標准。
但在張宏偉看來,就寫字樓的本質而言,硬件設施的最大追求應該是創新,主要體現在建築設計和建築功能的創新上。相對酒店的五星級服務標准,寫字樓服務有了明顯的變化,一方面體現在高效的物業管理上,另一方面體現在對入住企業的專業化商務服務上。比如,將洗衣送餐這些酒店式服務改為衛星會議、活動策劃、會展中心等服務。
高科技技術廣泛應用於寫字樓當中,將為現代企業提供低成本、高效率的商務平臺,提倡人性化的溝通與交流,注重辦公空間的營造,引導智能化,強化綠色環保辦公理念,這些都構成了國際化商務社區的標准,也是當下以及未來寫字樓需求的一個大趨勢。
要智能要個性更要有人情味
業內表示,很多高檔寫字樓智能配套,並不能為辦公人群所用,這很浪費資源
一如,一句廣告語所說:『大家好,纔是真的好!』而它也同樣適用於目前正在飛速發展的智能化寫字樓。因為,自1984年至今,從美國遠渡重洋而來的『智能化+寫字樓』這一組合,正在為越來越多的企業創造著無可估量的效用和價值。那寫字樓的智能化,到底為社會、企業、甚至是目前風靡一時的投資人帶來了些什麼呢?做一個簡要的總結:莫過於,智能化的寫字樓,似乎讓辦公越來越具有『人情味』了。只需一個按鈕,就能夠抵達100米高樓;只要你住進智能化的寫字樓,Boss就不用再擔心被那些不速之客的打擾······當然,智能化的寫字樓的美妙之處還不止於此。下文,就將為您剖析更多,智能化寫字樓帶來些什麼?
智能化
提昇辦公效率、企業形象
更能滿足大客戶需求
在時間就是金錢;信息就是商機的年代。社會、企業、個人都要求信息的高速化,尤其是眾多龍頭企業,以世界500強企業為例,要求更甚,他們對於辦公效率的要求十分嚴苛。無疑,智能化的寫字樓,如OA(辦公自動化)、BA(樓宇管理自動化)、CA(通訊自動化)、FA(消防自動化)和SA(安保自動化)等基礎配件標准,更加符合他們的辦公高速化的要求。
同時,日趨智能化的寫字樓,在承載企業形象上也更有支橕力。也正因為如此,眾多實力企業,都會在國際化的大都市、核心商業區域擁有一棟或整層自己的寫字樓或企業總部。而這些總部或企業大廈,又多為智能化的真身。就拿昆明的寫字樓而言,最為明顯的自然是俊發地產所打造的『俊發中心』(寫字樓),其在智能化方面的打造,可謂得到眾多的認可:其25層的5A智能寫字樓,屬鋼結構、LOW-E玻璃幕牆、11部日本原裝純進口三菱NexWay-S乘客電梯、智能化集中控制的外立面LED燈光系統、127米高的建築立面、頂尖的內部配套等優勢,成為昆明寫字樓物業的尖端之作。
也正因為如此,目前該寫字樓也是眾多外來企業入駐昆明首選辦公區。寫字樓,對於如日中天的大企業重要,對於那些正在急速發展的小企業的意義,也同樣不言而喻。一家企業是否可靠,很多時候人們第一眼看的就是:『其辦公樓在哪裡?』中國人有『跑得了和尚,跑不了廟』的高度總結,似乎也可以說明些什麼。
同時,不容忽視的是,高端、智能化寫字樓集群還能夠形成集合效應,對於區域及區域內企業的經濟發展帶來不小的影響。就目前成熟的區域發展來看,上海浦東的陸家嘴地區就匯聚眾多知名企業,他們更多的來自金融行業,也奠定了陸家嘴於中國,於世界的金融地位。
智能化
要硬件也要軟件,更要商業配套
高效的辦公,塑造或代表企業良好的形象……似乎,更為重要的是說到了智能化寫字樓在硬件方面的基礎配置。事實上,在高效的硬件配套的背後,智能化寫字樓,也就要求納入更多軟件服務,不然,怎麼能夠與之相匹配呢?也正因為如此,目前眾多寫字樓產品,邀請來專業的運用團隊,配套硬件設施。
但我們會發展,越來越多的寫字樓,並不會單獨地出現,他們更多屹立於商業的核心區域,或一個超大體量的核心位置上,如城市綜合體項目。這就讓智能化的寫字樓更多地擁有了商業配套的保駕護航。比如目前正在建設的昆明西山萬達廣場的昆明雙塔(寫字樓產品),其依靠的就是萬達廣場超強的商業配套:『萬達所至,即城市中心所在』。據規劃顯示,其寫字樓區域內,將建設有停機坪、咖啡廳、休閑娛樂會所、商務會議室等。而作為萬達集團標杆項目,昆明西山萬達廣場代表萬達廣場至高商業等級,CEO雲中會所、六星級萬達文華酒店、總裁專屬停機坪、城市音樂噴泉廣場、萬達A級購物中心、萬達電影等將完美整合、有機聯動。
而這些也讓豐富的商業配套,越來越成為眾多5A甲級寫字樓的標准配套。當然,在寫字樓中辦公的企業,穿梭於繁華的商業區,較為擔心的自然少不了停車位。就目前國際標准來看,一般普通的甲級寫字樓至少200平方米左右有一個車位。如果寫字樓位於綜合物業內,更多的停車位將為業主提供更多的停車方便。目前昆明眾多的寫字樓產品,正在打造『零煩惱』的停車場。如中豪廣場,其車位配備就達到10846個。
智能化
你能讀懂多少,又能用到多少?
體驗很關鍵
而說到此時我們還並沒有回答,智能化就一定受大家的歡迎?那未來智能化的方向在哪裡呢?在一次寫字樓智能化的研討會上,一位在場的專家道出了其中的道理:『事實上,很多時候,對於技術的把握並沒有我們想像中的那麼難。寫字樓智能化,也同樣如此,只是成本,一直是很多企業,回避先進技術理念的阻礙。』尤其是隨著綠色環保的智能化的到來,其需要花費的技術成本越來越高。盡管,眾多企業都在倡導綠色智能化,但又有多少企業可以做到呢?在江蘇湧鑫地產的負責人看來,綠色智能化寫字樓的打造,更多需要的是企業的責任心。目前呈貢新區正在打造綠色、生態新區,其區域內的綠色智能化寫字樓就自然不少。由湧鑫地產打造的寫字樓區域內,就將建造生態的污水處理體驗公園。據了解,這樣的規劃、設計,將增加企業上億元的成本;而在智能化的寫字樓的外圍,營造綠色生態環保,也越來越受到寫字樓打造者的關注,比如公園寫字樓也開始在昆明湧現。
但眼下,眾多時髦的智能化寫字樓,你又能夠讀懂多少呢?現在,眾多寫字樓產品的廣告語:『等待時間不超過30秒』、『每梯服務樓面面積不超過6000平方米』、『中央空調設備完善』等專業的詞匯,大家基本沒什麼概念。舉幾個例子可能感受更深。比如:收取電費不用人工抄表,每月最後一天的晚上12點整,中央控制室裡遠程抄表系統的主控機會對各住戶的用電情況自動進行打印;再比如:一般的寫字樓中,不受歡迎的人,總會千方百計繞過了保安人員的盤查與驗證闖入你的辦公室,進行無理取鬧,影響公司的正常的辦公秩序,甚至公司的主要領導或財務人員的人身受到威脅和控制,但是在5A智能化的寫字樓中,幾乎都會為每一個住戶的總裁辦公室和財務部暗設緊急報警按鈕,緊急情況時,你可以向中央控制室報警,保安會及時趕到,為你解除緊急情況。
智能化
帶來國際標簽?
意識、精神、服務?
在實際體驗過智能化寫字樓的優勢之後,會帶來哪些感官的改變呢?一如智者所說:『技術的革命,最大的效用在於思想的革命』。很多時候,技術的革新,本身就是思想的革新。就智能化寫字樓而言,這個本就來自國際,帶有很強國際化標簽的建築形態,會為正在高速增長的中國企業家們,帶來些什麼呢?
是企業的經營理念,思想、服務、精神?還是其他什麼。或許,前面所說的幾樣,早已經潛移默化了。一如,一本寫字樓的樓書中所說:『商務精神——昆明商務需要全新的代言與領袖,並與這個時代對話;商務理念——唯有將全球智慧帶進昆明,纔能對話時代尖峰企業;商務標准——一個具有世界標准的建築,必將站在城市的前沿,與世界對話。商務服務——一個城市拿什麼樣的服務對待傑出企業,決定這座城市的未來。』這些,都是一個建築給予一個社會的改變,而這個改變,將最直接地反映在應用它的企業之中。而這些也都是人們,透過冷冰冰的鋼筋水泥,看到的商道精神。
不僅如此,很多項目也開始逐步開始滿足,眾多企業響應國際化的要求,邀請國際化的管理團隊,進行管理。目前,全球知名國際物業管理團隊——世邦魏理仕、仲量聯行、戴德梁行在昆明均有代理商業物業。項目位於昆明郊縣安寧的安寧世貿廣場,也邀請了世邦魏理仕對其寫字樓進行物業諮詢和指導。
而在智能化硬件、軟件、商業配套等都一應俱全的情況之下,智能化的效應,似乎也就能夠最大限度地發揮作用。而這些,也都是這一個建築體,變得越來越『人情味』的表現。
人性化
定制式寫字樓越來越多
而在寫字樓的發展歷程中,人情味,又被囊括在了人性化、個性化的設計中。目前,很多寫字樓,面對要求苛刻的企業,出現了『定制式』的個性服務理念。就目前來看,實施這一理念的企業並不在少數,就拿目前的昆明西山萬達廣場來說,其就是根據企業需求來裝修。同時,為了更多滿足企業的要求,目前的寫字樓產品在產權分割、樓層間隔等方面,都做出了最大限度的讓步。大開間設計、無柱式設計、細分靈活、樓層無黑房、間牆至主牆距離不低於9米、不低於四星級酒店的裝修標准等都是寫字樓打造中的重磅目標及要求。
據調查顯示的情況來看,個性化、人性化的服務,更多的是為了服務好大企業。如世界500強,為了得到他們的認可,有的企業就開出了:地板送風空調系統、預留行政CEO衛生間、可拆卸樓板、用料用材的耐磨程度等定制式寫字樓的目錄表。
但就昆明市場而言,中小企業的寫字樓需求也同樣旺盛,創意基金、Loft辦公等產品也得到了眾多中小企業的喜愛,而一些體量較大的寫字樓項目為了囊括更多的客戶群,也願意為他們制定出個性化的服務。
在業內看來,目前的寫字樓,已經不僅僅停留在層高有多高、電梯有多快的年代,而是進入一個更加成熟的時期,注重以不同方案滿足不同企業的個性化需求。同時,企業還對寫字樓的更多軟硬件進行了昇級,而配置昇級也更有個性。
據記者了解,以前很多寫字樓只能達到淨空高2.4米,現在好一點的淨空高都差不多2.8米,有的甚至已經達到3.4米,遠超國際甲級寫字樓2.8-3米的標准。
而這些,變化也在逐步得到更多投資者的認可,而他們也開始關注這樣的一些昇級系列給予自己的產品投資帶來的實際收益。
分析
警惕供大於求智能化也是要資金支橕的
對於需要高端辦公環境的企業來說,5A智能化寫字樓的建設滿足了其個性化、高效率的商務辦公需求,自然格外歡迎。現實的問題是,如此多的智能化寫字樓在集中建設或者規劃當中,市場有那麼大的需求量嗎?
數據資料顯示,2012年昆明寫字樓市場容量為負值,表明目前寫字樓市場呈現飽和狀態,寫字樓存在空置率,未來1-2年還將會有約130萬平方米寫字樓體量入市,寫字樓市場可能會存在消化不良的狀況。
業內人士對於市場是否有足夠的需求量已經傳遞出了或將『過剩』的信號,所以更要求產品定位時就應該特別准確,不僅找准入駐企業的群體,還要有前瞻性考慮,10年甚至更久不被市場所淘汰。
大家也看到,雖然未來企業智能化辦公是一個長遠的發展趨勢,但從建設初期就開始考驗投資商的資金實力。劉厚秋告訴記者,高端寫字樓基本都是自持招租,重要的是後期運營管理,往往耐得住寂寞也是需要有資金實力支橕的。