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昨天,鄞州法院發佈房屋租賃合同糾紛的審判白皮書。
鄞州法院統計了從2010年至今的房屋租賃合同糾紛案件,發現在持續了幾年的平穩後,今年的房屋租賃糾紛收案量有了一個猛增——2010年以來,房屋租賃糾紛案件的數量一致維持在140件上下,但到了今年,截止9月,該類案件收案數已達207件。
這其中,羣租糾紛佔了很大比例。
2室變6室
房東怒了
2009年1月,趙先生在寧波市鄞州區某小區買了一套二室一廳的房子。當年9月,房子交付後,他與錢先生簽訂了房屋租賃合同,約定租賃期間爲2009年10月1日至2014年9月30日,允許轉租。
錢先生每年都會按期將租金打入趙先生的銀行卡中,趙先生很放心,也就很少關心這套房子。
去年11月,趙先生接到小區物業的電話,稱他的房子一直用於羣租,居住人員較多,樓下居民意見很大。他趕到小區處理此事,發現二室一廳的房子被隔成了6個房間,分別租給了6個人。
趙先生要求提前終止房屋租賃合同,錢先生不同意。
今年1月,趙先生起訴至鄞州法院,以錢先生未經他同意、擅自改變租賃房屋設計結構違反合同約定爲由,要求終止房屋租賃合同,並將房屋恢復原狀。
在法院的調解下,雙方最終達成調解協議,房屋租賃合同於2012年11月30日終止,趙先生免除錢先生合同終止後的租金,錢先生於達成調解協議後半個月內,騰退房屋並將房屋恢復原狀。
租客擅自羣租
房東可解除合同
租到什麼程度算“羣租”,一直是類似案件的一個界定難點。
《商品房屋租賃管理辦法》第8條規定:“出租住房的,應當以原設計的房間爲最小出租單位,人均租住建築面積不得低於當地人民政府規定的最低標準。廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住”。
可是,生活中違反上述規定的“羣租”方式比比皆是。除了租賃糾紛,“羣租”還導致一系列相鄰權糾紛、物業糾紛也涌入法院。
白皮書稱,如承租人未經出租人同意擅自進行“羣租”,出租人有權要求解除其與承租人簽訂的房屋租賃合同。如承租人以出租人知情或應當知情進行抗辯,承租人必須對此進行舉證。
需要指出的是,當“羣租”房屋或“羣租客”存在危害或損害其他業主合法權益的情形,即便出租人同意承租人進行“羣租”,法院依然可以依據《合同法》規定,以出租人與承租人惡意串通、損害第三人利益爲由,直接認定出租人與承租人簽訂的房屋租賃合同無效。本報通訊員尹璇本報記者陳翔