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楊紅旭
席勒
這幾天,與羅伯特·席勒獲得諾貝爾經濟學獎齊名的新聞,是他關於『中國房地產泡沫嚴重』的觀點。昨天,上海易居房地產研究院楊紅旭發微稱:『願意與席勒打個賭,5年內中國房價不會崩盤。』
『席勒預測不一定准確』
席勒成功地預測過美國房價的下跌。席勒對於中國樓市過熱的判斷,立論關鍵點就是分析房價和收入比。楊紅旭則同樣拿出一組數字進行反駁,認為不宜拿中國的房價收入比直接與歐美國家對比。
楊紅旭因此認為,席勒對中國樓市的預測不一定准確。在楊紅旭看來,房價收入比是一個在國際上常用的指標,但其合理范圍卻無嚴格界定。『我國目前只有一手住宅的全國統計數據,房價是按平方米計算的,房價和家庭收入都是按平均數計算的;而且居民家庭收入統計無法涵蓋各種隱性收入,普遍存在低估現象。』
中原地產市場總監張大偉同樣認為,中國樓市早已分化,比如在已經公布的70個大中城市房價數據中,雖然大部分城市上漲,但也有溫州等城市房價下跌。『平均房價就如同中國的平均氣溫一樣,既沒有實踐意義,也沒有理論意義。』
『2025年後房價纔會跌』
提到打賭標准,楊紅旭解釋道:『未來五年內,如果中國房價累計下跌超過三成,連續下跌時間超過兩年,我即告輸。』通過對泰國、日本、美國和中國香港等國家與地區的樓市周期對比,楊紅旭認為,『房價泡沫破滅後,房價下跌時間至少會持續2年。如果5年內房價沒崩盤,就說明現在房地產泡沫並不嚴重。』
楊紅旭認為,未來10年中國房價還會上漲,直到2025年後纔會出現大跌(需要具備外部貨幣條件)。而席勒早在兩年前就預測中國房地產泡沫嚴重。
然而在張大偉看來,中國房地產市場還不能算是完全市場化,因此這個賭約連標准都沒法統一,更談不上輸贏。
預測房價難在哪兒?
預測房價一直是個引人關注的話題,不過卻鮮少有人能准確預測。
房價預測難在哪兒?楊紅旭認為,房價主要由供求決定,供應數據多能查到或估算,但需求卻不易把握。『現在需求旺,半年後可能變冷;現在冷,半年後可能變熱。中介人員與售樓員,可以早先感受到來電來人的變化,卻難辨別是偶發性的超短期波動?還是兩三年的短周期拐點?結合微觀面與宏觀面,綜合研判需求,會更靠譜些。』楊紅旭指出,『中國式購房』,相比成熟市場國家,存在從眾心理強、羊群效應顯著的特點。其結果,會加劇市場波動頻率與幅度。
晨報記者王麗婭
-背景
席勒三次強調
中國樓市泡沫嚴重
在今年的三位經濟學諾獎得主中,席勒與中國關系密切,曾多次到訪中國,並多次提及對中國房地產的看法,認為中國房地產泡沫嚴重。
第一次是在2009年12月,席勒出席深圳某企業活動時表示,『中國經濟發展得非常熱,但是也有一些必須要警惕的現象,在深圳,房地產非常熱,房價高居不下。』席勒說,『我們在加州用電腦分析房價和收入比,看到的數字是8倍和10倍,我們覺得太高了。』
之後,席勒到上海出席由上海交大高級金融學院舉辦的EMBA論壇,又一次對上海的房價表示擔懮。『要工作100年纔能用他的全部收入買一套房子,預期房價還會上昇,這是非理性的。』
最近一次,席勒在世界經濟論壇2011年年會(達沃斯論壇)上再次談到房地產問題,並直言中國房地產存在泡沫。他指出,『中國房地產現在泡沫嚴重,如果和美國一樣泡沫破裂的話,將會打擊中國經濟。』王麗婭