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2013年樓市的最後這三個月,是一個調控加碼點,又或是一個轉機,且看十八屆三中全會的召開後才能定奪。
現在,我們就2013年樓市調控的三個階段進行總結,從市場表現、成交情況、房價漲跌等各方面的表現,或能看出端倪。
時間:2013年1月-9月【國五條出臺前後】
一手房
成交創近四年同期新高房價連漲16月漲幅繼續擴大
進入2013年,全國房價均保持持續上漲,尤其是隨着“國五條”政策效應的逐漸淡化,進入5月之後,全國商品房市場價格漲幅再度擴大,熱點城市量價齊升局面更爲突出,地王頻現以及部分城市供應不足態勢也一定程度上加大房價上漲的空間。直至2013年9月,全國100個城市(新建)住宅平均價格爲10554元/平方米,並且是自2012年6月以來連續第16個月環比上漲,漲幅比上月擴大0.15個百分點,其中79個城市環比上漲,21個城市環比下跌。成交方面,2013年前三季度,全國50個代表城市住宅月均成交2519萬平方米,同比增長18.5%,較2010年和2011年同期分別增長32.9%和37.0%,達近四年同期最高水平。
而昆明的一手房市場也可謂量價齊漲,首先,價格方面,截至9月,昆明新建商品房均價已達8594元/平方米,並且是自7月以來的連續第三個月上漲,而值得一提的是,8月,昆明新建商品房價的漲幅更是位居全國第五。成交方面,1-9月昆商品房累計成交75293套,同比增加15094套,增幅爲25.07%
二手房
價格漲幅略有擴大成交量止跌後7-9月持續反彈
從前三季度的全國二手房市場來看,可用波瀾起伏來形容。今年4月份,針對房價過快上漲等因素,國家出臺了歷史上負擔最重的20%個人轉讓所得稅。在該政策出臺之初,大部分業內人士曾判斷,參照歷史經驗,二手房市場很可能因高額的稅負而被冷卻。但事實上,自1月底開始,全國範圍內的二手房市場就已經出現了波動,交易量持續上漲,甚至全國多地出現交易雙方通宵排隊過戶的現象。而二手房的價格也因此有所上漲,至2013年9月,全國十大城市主城區二手住宅樣本平均價格爲25654元/平方米,環比上月上漲1.62%,十個城市繼續全部上漲,除天津外,其餘城市的漲幅均有擴大。
縱觀昆明的二手房市場,除一季度因國五條效應,交易出現大幅增長,7、8月份因畢業季出現租賃市場火爆之外,總體來說,市場成交沒有出現太大的波動,進入9月,成交量有所下降,價格總體平穩。
土地
供應量大幅上漲
資料顯示,前三季度各地普遍加大了土地推出力度,實際供地量大幅增加。數據顯示,前三季度,全國住宅用地供應9.17萬公頃,同比增加28.4%,遠超近五年同期均值(6.29萬公頃)。住宅用地中,商品住宅用地供應7.13萬公頃,同比增加37.3%,也超過了近五年同期均值。前三季度,70個大中城市住宅用地供應3.48萬公頃,同比增加32.7%,增幅高於全國平均水平4.3個百分點。70個城市中,住宅用地同比增加的有47個,同比減少的有23個。價格方面,全國300個城市住宅用地樓面均價創新高,同比上漲45.4%,溢價率達24.1%。房企加大一二線熱點城市佈局推動各地地王頻現。
回看昆明市場,1-9個月,昆明土地市場供應完成比例在50%左右。據昆明市國土資源局透露的消息來看,2013年昆明市國有建設用地供應總量將控制在2308.29公頃以內,即3.46萬畝,不低於昆明市過去5年年均實際供應量1828.67公頃。截至2013年10月,昆明土地市場的地塊供應總數達328宗,供應面積達12083751.28平方米,佔全年總供地計劃的52%左右。這也就意味着,僅剩下的11、12月份,昆明土地市場地塊供應任務達1.65萬畝,供應任務壓力不小。而2013年昆明土地市場整體地塊供應的“不緊湊”也可能加劇房企在今年年末進行地塊大搶奪。
信貸政策
公積金額度收緊商業銀行停貸
說到與樓市發展關係最爲緊密的銀行信貸政策的表現,今年最爲明顯的兩個事件無疑是是公積金貸款吃緊以及銀行停貸潮提前。
上半年,全國多地公積金歸集額增速趕不上貸款增速,致使公積金存貸倒掛,部分城市已突破75%的警戒線。存貸比過高,住房公積金存款額過低,無法保證貸款供應,雖然北京、上海、天津、杭州、徐州等地已採取不同方式來緩解公積金貸款資金壓力,但公積金貸款吃緊已成爲現實。
另外,銀行方面,進入9月,全國多數城市包括有北京、上海、廣州、深圳、合肥等地都相繼出現暫停房貸的情況,不僅針對二手房,包括一手房貸款也暫停辦理。銀行對房地產貸款額度的透支,導致原本應該在歲末出現的樓市停貸潮,提前到了9月份。
從昆明市場來看,雖沒有銀行明確表示暫停住房貸款,但卻表示住房貸款的額度十分緊張,滿足放款條件的首套房貸的週期都延長到2個月左右。
有業內人透露,銀行停貸的原因,表象是貸款額度已用完,但更深層次的原因還是在於對樓市風險的防範。事實上,早在今年6月出現的“錢荒”,就已讓很多銀行都開始注重對自身安全的防範。嚴控樓市貸款只是其中手段之一。
時間:2013年10月十八屆三中全會召開前夕
現象一
重點城市銷供比普遍繼續下降去庫存壓力上升
7-9月,全國多數城市銷供比繼續下降,且小於1,僅北京、上海銷供比大於1。具體來看,北京銷供比下降0.14至1.16,供不應求態勢略有緩解,上海銷供比由上季度的0.96升至1.01,供求基本平衡。廣州、惠州銷供比分別下降0.45和0.57至0.78及0.47,市場消化壓力繼續上升。
截至9月底,全國10個代表城市可售面積爲6698萬平方米,環比小幅增長3.7%,庫存水平有所增加,但仍比2012年底低2.0%,也低於2011年底和2012年中的階段性高點。其中,代表城市中僅北京庫存下行,環比下降4.6%,深圳和蘇州庫存量環比增長10%左右,庫存壓力加大明顯,其他城市增幅多在3%-8%之間。
現象二
北京現大戶型豪宅拋售潮
近日,以北京爲首的一線城市二手住宅新增房源以及成交量都出現明顯增長,其中大戶型“豪宅”成交量上漲最爲明顯。業內表示,一些擁有多套房的財富階層,已經從政府所傳遞的種種聲音中感覺到某種不安,開始拋售名下房產。
而來自北京的中介機構透露,近一個月內,業主的出售意願和掛牌相對積極。不排除改善型購房者由於換房而增加一部分供應,但更多的業主則是考慮在價格上漲、政策風險加大的同時,將房產變現更爲妥當。受房產稅預期影響,北京、深圳等一些業主將名下三四套房產紛紛出售,然後一步到位換到地段、學區以及戶型等良好的小區中。
現象三
溫州房價大跌“炒房團”變爲“棄房團”
曾經作爲中國樓市的風向標的溫州,在經歷了房價連續24個月的下跌之後,房價普遍跌了近30%,衆多高端樓盤房價腰斬,受此影響,部分購房者停止支付按揭貸款“棄房”而逃,昔日溫州“炒房團”有變爲“棄房團”的苗頭。
據調查獲悉,溫州市甌海區的明星樓盤“中樑香緹公館”曾被炒到每平方米5萬多元,如今跌回到了每平方米2 .5萬元,600多套住房雖已全部賣出,但只有40多戶入住,還有的房屋都被掛在房屋中介等待出售。
據溫州市中級人民法院統計,今年1月至8月,溫州全市法院委託拍賣的財產共1244件。在這些委託拍賣的財產中,約80%爲房產,其中包括有斷供房,並且近兩年房屋產權拍賣均處在高點。
現象四
央行表示並無明確出臺個人房貸停貸政策
10月16日,針對近期多家商業銀行收緊房貸情況,央行發言人表示,各商業銀行目前並無明確的個人房貸停貸政策,房地產信貸政策調整說法並無根據。
央行表示,從貨幣信貸政策角度,主要是繼續貫徹落實好差別化住房信貸政策,積極滿足居民家庭首套自住購房的合理信貸需求,不斷加大對中小套型普通商品住房和保障性安居工程建設的支持力度,這個政策方向沒有改變。但由於前三季度部分銀行的個人住房貸款增長較快,9月以來,一些中小型銀行在貸款結構方面有所調整,部分城市個人住房貸款的審批和發放時間有不同程度的延長。
2013年11月十八屆三中全會召開後樓市走勢猜想
猜想一
房地產泡沫破裂?
日前,耶魯大學金融學教授羅伯特·席勒摘得諾貝爾經濟學獎,對於中國房地產市場,提出警告,表示中國房地泡沫嚴重。其表示,中國房價收入比太高,在深圳、上海等大城市,房價收入比達到36倍。其次,中國房產租售比偏低,美國的房地產出租回報率一直保持在5%~6%之間。而中國的平均回報率僅在2%~3%之間。席勒表示,中國房地產現在泡沫嚴重,如果泡沫破裂的話,這將會對中國經濟產生打擊。
猜想二
房產稅取代限購?
對於房地產長效機制或明確房產稅取代限購的猜測,中國指數研究院相關負責人分析表示,縱觀目前,限購限貸等短期行政手段對相關熱點城市降溫顯著,所以可預期,在房價上漲壓力較大背景下,限購限貸等政策並不可能完全退出,但是在部分城市經濟下行壓力增大,房地產市場呈現低迷態勢之下,政府也可能考慮在限購政策允許範圍內做一定調整。
展望四季度乃至明年,房產稅改革試點範圍擴大預期強烈。房產稅的作用在於更有效地調節市場供需結構及保障市場平穩發展,所以,對於實行房產稅來說,在擴大試點範圍的同時,徵稅範圍擴大、稅率逐步提高是大趨勢。
猜想三
房價上漲加速供應量保持高位?
“儘管多數行業龍頭企業前三季度已取得不錯的銷售業績,但出於鞏固行業地位的需要,四季度多數企業仍會大力推盤以實現更大銷售規模。”中國指數研究院相關負責人坦言,其稱,由於近期房價漲幅再度擴大、經濟數據企穩使得部分城市政策收緊可能性再度上升,在可能的政策變化和需求走弱之前,多數企業已在前幾年調控中確定了高週轉模式,加快開盤提前獲取充足資金和業績支持是必然選擇,綜合以上原因,今年四季度新增供應仍將保持高位。