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“十年九調、屢調屢漲”——最近,中國樓市調控這樣的故事似乎又在重演。在嚴厲的調控政策下,大城市房價依然我行我素加速上漲,排隊買房、地王頻出的火熱場面再現,買賣雙方對後市的預期也一致看漲。
儘管有專家說,如果不調控,也許房價上漲更迅猛。但從市場的實際發展情況和老百姓的切身感受看,這些年的樓市調控效果的確難以讓人滿意,甚至一些調控措施出臺後,政策本身也廣受詬病,非但沒有穩住房價,反而“誤傷”了有正常購房需求的家庭。
樓市調控政策爲何看上去“無的放矢”,難以切中樓市問題的要害。一個重要原因在於長期以來,我們對各地樓市的基本情況並不十分清楚,調控的“家底”不清。房價歸根結底是由供求關係決定的,但目前各地到底有多少住宅,住房需求的情況如何,未來住房供應的前景如何……一直沒有十分權威清晰的數據來爲政策制定提供依據。因而難以制定出更有效的、針對性更強的政策來調節供求關係。
十八屆三中全會召開在即,據瞭解相關部委正在研究制定房地產調控的長效機制,已經幾易其稿,有可能在年底之前出臺。我們認爲,這一系列能使樓市長期健康穩定發展的政策,首要的就是摸清“底數”,瞭解住房市場供求的真實狀況。
摸清“底數”也是制定房地產調控政策的基礎。比如土地供應,各地每年究竟應該供應多少土地,建成多少住宅,就需要建立在對供需底數充分了解的基礎之上。應該先搞清楚各地已經供應的土地總量和已經建成的住房總數,然後結合市場需求預測土地和住房的供應節奏,這樣才能更科學的平衡供求關係。再比如限購,各地究竟應該在多大範圍內限購、對哪些人羣、第幾套房限購,也都需要底數。還有房產稅擴圍,如果對一地人均住房套數、面積的真實情況都不掌握,徵收房產稅也就失去了基本的依據。
另外,自2006年起,我國即開始着手建立住房信息系統,並以全國範圍內的信息互聯互通爲目標。衆所周知,信息聯網聯的就是數據,如果我們連基礎數據都不健全,那麼投入大量資金、人力搞聯網也就失去了意義,更起不到實際作用。
那怎樣才能“摸清底數”呢?當務之急就是要進行一次全國範圍內的住房普查。自從1985年進行過一次全國住房普查之後,我國在住房領域進行大規模的普查已經中斷了20餘年。近幾年雖然各地也有一些住房信息調查,但統計的對象、標準、口徑都有所區別,所獲得的信息難以通用,對決策的作用有限。鑑於此,由國家層面主導,推動一次全面的住房普查已勢在必行。“第三次經濟普查”即將在年底全面展開,藉此開展一次大規模的住房普查不失爲一個良好的契機。
在獲取數據,摸清“家底”之後應該如何合理利用數據,使其成爲調控長效機制的一部分呢?我們認爲,最重要的就是公開透明,及時向公衆和市場公開並更新數據。如價格數據、整體供求數據等,數據的公開有助於穩定預期。加強住房信息的權威發佈,還可以改善市場參與者的行爲,使開發商和購房者都更加理性,在一定程度上控制房價的“瘋狂”上漲。同時,在數據健全的基礎上,加快住房信息聯網建設,爲擴大房產稅徵收範圍等做好準備。