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A、年齡的準備
“四張幾嘢”?可以考慮!
不少專家認爲,買房養老並不適合所有人,只有“四張幾嘢”(方言,40多歲)的人羣,現在考慮購房養老的意義會比較大。
因爲,對於現在準備買房養老的人來說,必須有一個前提,那就是到去世前房價不會大幅下跌,這就必須考慮未來房價的上漲週期,按照大多數研究者的觀點,目前房價的上漲勢頭估計能保證10-15年,其後房價的上漲速度會放緩,甚至會下跌。
“未來10-15年,房價整體走勢還是穩中有升的。”世聯地產華南區首席分析師曹取認爲,未來中國加速城市化進程是大勢所趨,在這一大背景下,農民工大量涌進城市,進城首要需求是租房,在城市紮根後便會考慮買房。而“80後”、“90後”這兩代人也都有着大量的潛在購房需求,這都爲買房養老提供了一個出租和出售的潛在市場。同時,我國目前的人均住房面積是26平方米,隨着生活水平的提高,人們對住房面積也會有進一步改善的需求,未來至少將提高到人均30平方米,這也爲接下來10-15年的房地產市場提供了一定的需求。
中原地產項目部總經理黃韜同樣認爲,40多歲的人羣選擇買房養老纔可能趕上房價上漲的“末班車”。“按目前的趨勢來看,將來我國城市居民的住房自有率可能會達到很高的水平。但由於人口老齡化,15-20年之後,中國可能會面臨年輕人數量明顯減少的情況,屆時的房地產市場可能會陷入低迷。如果是40歲以下的人羣,現在選擇買房養老有點爲時尚早,尤其是20-30歲之間的人羣,大多正處於事業發展上升期,人生規劃隨時可能發生變化,購買房產更多應考慮自住和中短期投資。”
B、金錢的準備
儘可能減少未來的投入
理財專家認爲,假如買房的目的是爲了養老,那麼就不能以現在的收入狀況來進行衡量,而應以自己將來可能會出現的經濟狀況做規劃,最主要考慮的就是還款能力。
隨着年紀增大,通常收入會減少,抗風險能力減弱,雖然日常開支可能會比年輕時少一些,但是一旦用錢,可能就數量不菲。自己生病或者子女讀書,都會帶來大筆開支,所以即使現在投資,也要儘可能減少後期的投入,以減輕未來的負擔。以香港爲例,很多準備買房養老的中年人,即使銀行可以貸到更多款,也會節制地選擇五成以上的首付,更有保守者會選擇一次性付款,把投資的房子作爲純粹的“晚年提款機”使用。
資深理財師陳明輝分析認爲,買房養老每月的還款上限基本以當下的租金爲準,如果一個物業首付四五成之後可以基本實現以租抵供,基於未來租金行情對抗通脹的能力,那麼應該可以把這套房子納入養老物業的範疇。
C、持有的準備
選擇租金較穩定的物業
★宜選擇商業繁華區域,尤其是靠近市中心區或者區域中心的物業
★宜選擇圍繞有前途的商務區域、名校區域的物業
★在戶型選擇上,面積不宜過大,單房至兩房比較適中
持有怎樣的物業更適合用作養老“提款機”?專家認爲,當前的市場租金是一項非常重要的考覈標準。
黃韜認爲,由於近年來房價暴漲的經驗,許多投資者購買住宅大多更看重房價上漲帶來的“正增值”收益,較少留意租金。加上城市中的租房者大多數屬於低收入羣體,租金上漲空間也沒有想象中大,買家想依靠租金收入獲得投資回報的時代已經一去不復返。
然而,租金仍是考量物業未來持有價值的一項重要元素。資深樓市投資者李詠認爲,考覈一個物業的價值,看租金水平最爲一目瞭然,因爲租金最直觀地折射出市場的需求量。一套房子越多人租,租金越貴,意味着這套房子的市場承接力越強,變現能力也越強,也就是說,該物業的投資風險便越小。因此,作爲“養老”所用的房子,其租金能力更應該重點關注。
養老物業的租金回報追求兩個目標:首要是穩,其次當然是越高越好。假如兩者不能兼得,舍“高”求“穩”,對養老物業而言,租金穩定帶來的收益的可預測性是最重要的。
針對以上的兩個標準,建議首先選擇商業繁華區域,以靠近市中心區或者區域中心的物業爲宜。通常越靠近商業區的物業,租賃市場也越活躍,而且越靠近成熟中心區,土地供應量也非常稀缺,至少不用擔心周邊突然涌出很多新盤造成租金大幅下降。此外,圍繞有前途的商務區域、名校區域進行養老物業的投資也是一個不錯的選擇。至於那些在規劃中顯示未來10年內會逐漸沒落的區域,還是儘量規避爲好,對於養老物業而言,租金下滑便意味着永久性“減薪”。
通常來講,以長線出租爲目的來投資物業,面積越小投資回報率越高,所以在戶型選擇上,面積不宜過大,單房至兩房比較適中,也是租賃市場上比較受歡迎的戶型。
D、風險的準備
經驗不足者宜遠離商業
近兩年,受調控影響,不限購、不限貸的商鋪頗受投資者歡迎。滿堂紅廣州分公司研究部高級經理周峯表示,如果經濟實力再強些,也可以謹慎選擇購入少量的商用物業作爲其中一種資產配置,畢竟商用物業的租金回報率較住宅物業還是會高一些,但前提是對選擇和投資商用物業應有所瞭解,對此一無所知的投資者,還是建議遠離爲妙。
作爲養老物業進行投資,租金不穩定是最大的忌諱。街鋪也好、社區鋪也好,有時候只是因爲門前交通情況的一點點調整或者周邊商業環境的一些細微變化,都會對未來的租金產生很大的影響。而目前一些炒家買下整層商鋪拿到大確權後,把整層分割成若干個小鋪再出售,這些小鋪是沒有房產證的,只有使用權,未來投資收益堪憂,投資者應謹慎。寫字樓更會隨着經濟的景氣狀況有較大的波動,選擇了不恰當的寫字樓物業,租金振幅會更大。此外,商用物業的空置週期遠遠高於住宅。對養老型物業而言,這種風險不可控的投資顯然並不合適。