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核心提示
“金九”平淡掠過深圳樓市,“銀十”便接着發威。雖然姍姍來遲,但深圳“銀十”後半程可謂看點十足,據不完全統計,“十一”假期後,加上已經開盤(含加推)的項目,深圳預計總有近20個項目入市。在未來的近期供應中,剛需盤佔到絕大多數,隨着供應和成交行情兩熱,新盤定價也隨之水漲船高。
-地產行業記者丁雯婕
逾1000套剛需房源成絕對主力
根據中原地產統計,初步預計於10月中下旬入市的項目約有15個,其中有8個全新項目,7個在售項目將加推新品。記者經過多方採訪瞭解,15個項目中約有7個項目確定將於10月內開盤,其他項目則將根據蓄客情況再決定具體推盤日期。
10月樓市裏,寶安和龍崗這兩個傳統剛需主力區依舊迅猛發力,幸福城、深圳海航城、萬科麓城等多個預售樓盤都是位於這兩大行政區。記者粗略統計發現,截至10月底,將有起碼1000套小戶型剛需產品面向市場,成爲未來近期的主力供應。
位於龍華新區的某小戶型樓盤定於近期開盤,現場的置業顧問告訴記者,首期開盤預計推出近700套產品,其中,89平方米三房的戶型將有500多套,佔比爲80%以上,其餘是155和162平方米的四房戶型。
同樣位於龍華新區的幸福城二期確定將於本週六入市,現場的一個姓林的顧問介紹,此次幸福城將推出89平方米平層3房、89平方米複式4房、125平方米平層4房和149平方米複式5房總共600多套新品。在此批新品中,89平方米的兩種戶型產品總數爲400多套。
“幸福城一期產品推售300多套,主要以120平方米的中大戶型爲主,而二期推出的89平方米平層和複式產品是較爲集中的一次剛需戶型發售,也是今年年內整個龍華爲數不多的剛需之選。”上述置業顧問如此說道。
除此之外,喜悅裏、海航城等項目都有相當體量的小戶型,喜悅裏此次將全部推出71-89平方米3-4房產品。
由此可見,經歷了7、8乃至9月份上旬的稍微清冷,深圳樓市現在將迎來“金九銀十”剛需產品供應的集中爆發。
根據中原地產統計,9月深圳實際有19個項目入市,總推售面積47.21萬平方米,環比上漲30.02%,同比上漲21.68%,批售套數3993套,環比增長25.4%。
集中蓄客時間縮短
在成批入市的剛需供應潮中,“金九銀十”旺季熱潮也體現在開發商售前蓄客的火熱中。多數10月發售的樓盤在9月底中秋節至“十一”假期就已經開放了樣板房或者營銷中心,在假期的看樓人潮中,不少樓盤贏得開門紅,爲後期開盤蓄足了客源。
據悉,位於平湖的同創新作已悄悄於上週日13號下午5點開盤。一位置業顧問在回覆記者諮詢時透露,由於蓄客量比較充足,此次開盤信息只在辦理了VIP的誠意客戶間釋放。此次開盤除了推出100多套72-89平方米的三房戶型外,還有少數39平方米的商務公寓供應,主打剛需客戶。
置業顧問介紹,該樓盤於9月底同時開發營銷中心和樣板房,到13日開盤當天纔不過半個月時間。
龍華新區的一個置業顧問告訴記者,地鐵紅山站附近幾個大盤今年連續清盤之後,龍華新區今年的新增供應已經所剩無幾,所以置業者對新區內的新盤供應十分關注。新區內目前的兩個新品項目卓越皇后道和幸福城都是9月底開放樣板房,開盤時間就定於本週末或者下週末,這樣統計下來,從蓄客到發售不足一個月,蓄客時間明顯縮短。
龍華一欲售樓盤的置業顧問告訴記者,該項目目前的認籌客戶已經達到1400多個,所以極有可能將於本週末發售。
深圳中原地產二級市場董事總經理玉家雄表示,一般剛需盤都會蓄積到相當於推售產品數目3倍數的誠意客戶纔會令開盤銷售去化有較大的保證。最近幾個月市場上的樓盤,多采取小步快走的銷售策略,而且加推次數明顯增多,在競爭對手的包圍着,開發商擔心客戶流失,更傾向於快刀斬亂麻式的小批走量,因此每次發售的營銷週期反而變短,也就造成了市場普遍蓄客縮短的狀況,預售新盤在“金九銀十”旺季的推波助瀾下,也一鼓作氣開盤入市。
新盤定價普遍“進取”
新盤供應後勁十足的同時,樓市成交也擺脫了“十一”假期成交冷清。據規土委統計數據顯示,近日來深圳一手住宅成交回歸到了國慶節前的水準,近幾日日均成交量達到160套左右,15日和16日的成交套數分別爲232套和288套,單日成交量比“十一”七天的總額還要多。因此,世聯地產市場研究部郭豔雨認爲,在9月底10月初開發商營銷頻頻、許多新盤預計將於10月中下旬發售的市場環境下,10月成交量突破4000套不在話下,到時將迎來深圳樓市下半年成交的小高峯。
在市場供應與成交都預期向好的兩大支撐下,新盤定價預期隨之居高不下。記者走訪了幾個新盤瞭解到,這些新晉項目定價都比同片區此前發售樓盤或者同項目此前推售批次產品高。以幸福城二期爲例,幸福城二期則預計是2.3萬元/平方米的均價,比周邊片區樓盤此前定價至少高出約1000元/平方米。
對此,龍華一個全新樓盤的置業顧問表示,“我們項目是精裝發售,成本就高,定價當然要比此前毛胚發售的其他項目高,另外,龍華剛出讓了一塊土地,中海中標,樓面價就極高,龍華的價值相當被認可。”
不但新盤定價趨高,開盤優惠也“漸行漸遠”。在多個售樓現場,記者諮詢得知,目前的開盤優惠多是3萬現金開盤抵5萬、或者2萬抵4萬,極少有開發商給予誠意客戶一個百分點以上的優惠。
對此,玉家雄認爲,今年各地政策對限價空間有一定的調整,在全國房價普遍上漲而目前暫時又沒有調控加碼的情況下,近期發售的項目定價只會更加進取。而且,不少片區二手房成交價量也逐步攀升,進一步爲新房定價打底。