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近些年,進軍商業成了地產界的一大趨勢。開發商不僅調整自己戰略佈局中的商住比例,同時還熱衷於自持物業。“從出售到持有”不僅涉及產權,更影響到整個商業地產的開發鏈條和市場格局。據悉,保利計劃將商業地產投資比例逐步增大到總投資的30%,招商地產將商業比例提高到30%,卓越地產實行“商住並舉”的戰略方針,花樣年地產將商業和住宅比例增加到5:5。
雖然商業地產回報率明顯可見,自持物業的優勢不斷爲人所知,但是要想真正撬動商業地產絕非易事。日前,寶能集團副總裁吳永剛對外宣佈,集團計劃用5年時間,投資1200億元,至2018年開發建設40座創新型購物中心,全部統一自持經營。消息一出,外界普遍擔憂其資金問題。因爲商業地產對企業融資能力要求相當高。
華潤置地的代表作華潤萬象城經常接受來自各地開發商的觀摩和學習。這個歷時8年、總投資達60億港元的項目,在部分業內人士眼中,其發展模式卻很難借鑑。“首先,多數房企並不具有華潤置地那樣雄厚的母公司背景,可提供那麼多配套資源;其次,‘住宅+持有物業’的發展模式,設置了相當高的資金起步門檻。”
要解決資金問題,單靠銀行貸款和自有資金肯定不足以支撐長期項目,必須通過金融手段擴大融資渠道來解決。近兩年國內大型開發商開始設立房地產私募基金,用於支持商業地產和綜合體。
除了資金問題,運營團隊和經營理念也非常重要。不少地產商把視角轉向一水之隔的香港,相對於自己從零開始慢慢摸索,借力於香港成熟人才也不失爲一個可行的速成之法。皇庭廣場聘請唐均奇作爲副總經理。據深國商介紹,唐均奇自七十年代即涉足商業地產的招商、規劃、市場推廣及整體營運,曾就職於和記黃埔、嘉裏建設和塔博曼華夏柏欣等企業。他的加入無疑進一步優化了皇庭廣場的招商和管理。深業上城則請來了郝繼霖坐鎮。深業上城是集團整合後的第一個商業項目,其重要性不言而喻。深業集團選擇郝繼霖,也正是看中他擁有和記黃埔和太古地產任職經歷,並擁有香港太古城、廣州太古匯操盤案例。