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有中介稱,自貿試驗區概念傳出後,外高橋(行情, 問診)板塊只要有二手房源出來,馬上就有購房者下定。早報見習記者寇聰圖
中國(上海)自由貿易試驗區(自貿試驗區)概念落地,外高橋樓市的漲聲多來自於二手房市場。
10月15日,在外高橋板塊的中冶尚城小區門口,一名房產中介業務員告訴早報記者,自9月自貿試驗區概念落地後,外高橋板塊的二手房價格在短短一個月時間裡,單價已經上漲了三四千元,套均單價更是上漲了三四十萬元。
中冶尚城地處軌交6號線洲海路站輻射圈,周邊隨處可見正在興建的商業地產、住宅樓盤,但人員卻較為稀少。
該中介稱,中冶尚城周邊的二手房此前均價在3萬元/平方米以內,目前已上漲到3.3萬-3.4萬元/平方米,一套面積90多平方米的兩房房源,總價上漲了三四十萬元。
據他介紹,外高橋板塊內有二手房在售的樓盤,除了中冶尚城,還有仁恆森蘭雅苑、新城碧翠、金地未未來、幸福小鎮等,房型主要以兩房、三房公寓為主,但房齡多未滿5年,且以非普通住宅為主,交易稅費相對較高。
即便如此,自貿試驗區概念之下,二手房業主仍有惜售心理,新增掛牌房源十分稀少,面臨有價無市的局面。
『如果你的房子在一個月內漲了三四十萬元,你還會賣嗎?!』一名中介有點無奈地說,由於缺少掛牌房源,他們的業務並沒有因自貿試驗區概念的出現而大幅提昇,『成交情況和以前差不多,一個月兩三套吧。』
單價快速上漲
『自貿試驗區啥都還沒有呢,房價倒先起來了。』軌交站前的一名黑車司機感慨道。
對於自貿試驗區對於房價的影響,一名中介業務員估算,自貿試驗區概念出來後,外高橋板塊二手房單價上漲了5000-6000元,『之前單價2.8萬-3萬元的房子,現在漲到了3.3萬-3.5萬元。』
上海中原外高橋分行經理宋滬雄稱,8月底時,外高橋板塊內品質較差的次新房均價在2.5萬-2.6萬元/平方米,『當時已經有自貿試驗區的概念傳出了,這一價格也是經歷了一波上漲的。』現在這些次新房的均價已快接近3萬元/平方米,而板塊內品質較好的二手樓盤均價已經從3.3萬元/平方米,上漲到了3.9萬元/平方米。
宋滬雄特別提到,自貿試驗區概念傳出後,外高橋板塊只要有二手房源出來,馬上就有購房者下定,房東不斷跳價,購房者不斷追漲的現象不斷上演,『一套總價200多萬元的房子,房東都是5萬、10萬元地往上跳價,而購房者都能接受。』
『而且,只要房子能買到,支付中介費是很爽氣的。』宋滬雄稱,之前房產交易中介費打個7折、8折甚至對折都是常有的事,而自貿試驗區概念傳出後,購房者支付中介費都是全額,『我們門店9月的傭金收入突破了100萬元,非常亮眼。』
『由於這個片區業績不錯,公司可能會考慮增開門店。』宋滬雄說,上海中原外高橋分行目前的門店距外高橋的自貿試驗區3號門只有50米的距離。
9月以來,上海中原已在鄰近自貿試驗區的唐鎮、祝橋、張江等地,接連增開了3家門店。
也有中介判斷,由於最近一個月外高橋板塊房價漲速太快,已經透支了上漲空間,預計這種強勁上漲的趨勢難以持續。
宋滬雄也提到,近期在外高橋一帶購買二手房的買家,多來自板塊之外,有的是置換型買家,有的是給子女買,『當地居民購房的很少,因為他們看到這裡的房價迅速攀昇到現在的高價,都看不懂,不敢買。』
掛牌量大幅下降
來自中介的統計顯示,9月外高橋板塊二手房成交火爆。
據21世紀不動產統計,外高橋板塊9月合計成交二手房356套,環比(較8月)提昇54.7%,高於同期上海市二手房市場24%的增幅。
這一勢頭在10月初有所收斂。
某中介業務員說,目前掛牌的二手房源確實很少,在他們門店裡掛牌的只有兩三套,『一套90多平方米的房子,加上稅費總價達到340多萬元。』
宋滬雄介紹,『十一』期間,該門店幾乎沒有新增的掛牌量。最近新增的掛牌房源又開始多起來,『主要是一些房東覺得,一個月下來,價格已經漲了很多,所以見好就收,願意掛牌了。』
但這已遠不及9月。『以往一天能收個兩三套房源,現在兩三天纔能收一套,而且價格都掛得很高。』宋滬雄說,目前外面的買家仍在不斷湧入,相比之下,掛牌量是不夠的。
掛牌價也水漲船高,宋滬雄說,該門店新掛牌的一套38平方米商住房源,之前掛100萬元都賣不掉,現在的掛牌價達到了160萬元。
這些都直接影響到了成交量。
『和9月比,10月以來門店的成交量已經明顯下滑了。目前只成交了4套,預計10月全月能成交個10多套,主要是沒房子賣。』宋滬雄說,最近他們看到很多趕來自貿試驗區注冊公司的人,『這些人現在是住賓館,以後肯定要買房、租房。』
9月全月,宋滬雄所在門店成交了25-26套二手房。
他預計,目前板塊的租金還沒有大幅上漲,但預計過完年,外高橋板塊內的房租水平也會開始大幅上漲。
而據外高橋另一名中介稱,外高橋板塊的租賃市場人氣並不算旺,一套90平方米的兩房月租金在2000元左右,這在上海算是比較低的。
房價漲勢已透支?
同樣受益於自貿試驗區概念的,還有臨港、川沙、祝橋等板塊。
上海中原祝橋區域經理高培介紹,他們門店是在9月初新開的,9月全月共成交十二三套房源,『祝橋的二手房市場基本為剛需房,單價、總價較低,一房總價60多萬元,兩房總價80多萬元,三房總價在130多萬元。』
據他稱,自貿試驗區概念落地後,祝橋板塊的二手房價格也出現了上漲,『之前均價在1.2萬元/平方米,現在上漲至1.3萬元/平方米。購房者主要是在張江、唐鎮、機場綜合保稅區工作的人。』
高培也提到了賣家的跳價現象:『9月初一套總價130萬元的三房,買家已經看中了,但房東卻臨時跳價到135萬元,等到其他買家看中後,房東又不肯來簽約;跳價到140萬元,到了10月份纔最終成交。』
即便如此,高培稱,由於消化得快,近期祝橋板塊的二手房掛牌量也較9月初減少了10%左右。
對於自貿試驗區的概念效應,漢宇地產董事總經理施宏叡認為,對於外高橋、臨港板塊來說,二手房價格本來就偏低,自貿試驗區概念出來後,房東跟風上調價格,且頻率非常高,同時購房者也往那裡湧,有很多都是帶有投資性質,『這有點像迪士尼概念剛出來時,周邊的二手房價格普漲20%?30%,高的達50%。經過一段時間的普漲後,周邊的房價會重新穩定下來。』
他判斷,現在外高橋、臨港板塊的二手房價格快速拉昇,短炒一段時間後,價格將進入消化期。如果接下來自貿試驗區的政策落實,房價可能也會隨之逐步拉昇,『在拉昇了3-6個月後,市場將進入平靜期。』
德佑地產區域總監張劍東更為謹慎。他認為,最近在很短時間內,自貿試驗區周邊板塊的二手房價格一下上漲了20%?30%,這是對區域價格的一種透支,『這其實已經是半年、一年後的市場價格了。現在自貿試驗區除了概念,其他的配套還遠遠跟不上。』
據21世紀不動產統計,9月份,上海二手房成交量漲幅排名前十的板塊中,有6個位於浦東,分別是惠南、外高橋、金楊、陸家嘴(行情, 問診)、臨港、川沙。