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以養老之名圈地。劉道偉繪(人民視覺)
國務院日前印發《關於加快發展養老服務業的若乾意見》,針對當前養老服務業發展面臨的『融資難』、『用地難』、『用人難』和『運營難』等問題,提出一系列扶持政策。這給本已躍躍欲試的眾多投資者注射了一針『強心劑』,甚至有人預言,養老產業很快就將『井噴』。而近些年來紅火起來的『養老地產』在其中扮演著極其重要的角色。養老地產發展的春天來了嗎?請看記者一線調查——
誘人蛋糕群雄逐鹿
-我國老年人口已達2億,2010年老年人消費規模超1.4萬億
『孫子小的時候,還可以幫忙帶帶,可等孫子長大了,咱能乾什麼?』家住西安的王麗君說,隨著自己年紀越來越大,『以後不要給孩子添麻煩』的心理也越來越強烈。在『421』結構家庭中,老年人會越來越多地走出居家養老模式,更多地依賴於社會機構養老,王麗君如是判斷。
『敬老院誰去啊?沒人管了纔去呢。』76歲的陝西師范大學教授陳錦屏卻是如此反應。不過,她也承認,現在不跟子女住在一起,她和老伴『有時會感覺生活寂寞』。而且,住宅樓沒有電梯,上上下下很不方便。
『如果有這樣一個社區:環境安靜幽雅,建築設計、配套設施都能滿足老年人的需求;有一個專業團隊,能給老年人提供及時、必要、適當的醫療和生活服務,幫助我們結識一幫朋友。那該有多好啊!』陳錦屏憧憬道。
陳錦屏的構想在一個名為『養老地產』的新概念中似乎能夠實現。何為養老地產?簡言之,就是從建築設計、園林規劃、裝飾標准,到健康管理、文體活動、餐飲服務和日常起居呵護,無不體現適老化設計,並為此配備相應的設施設備和精心打造專業管理團隊。
『養老養生的好去處』,『退休後的適意居所』,『全新退休生活的桃源勝地』……翻閱報紙,連接網絡,打開收音機,以及從馬路邊上遞過來的宣傳資料中,類似廣告的出現頻率越來越高。
目前,我國是老年人口最多的國家,已達2億,到2015年,全國60歲以上老年人將增加到2.21億,老年人口比重將達到16%。
老齡社會的來臨,讓養老產業成為一塊誘人的大『蛋糕』。調查數據顯示,2010年我國老年人口總體消費規模超過1.4萬億元。瞄准這塊蛋糕,眾多房企、保險公司紛紛涉足養老地產,養老地產進入『群雄逐鹿』的時代。
養老床位供應不足、基礎設施薄弱、城鄉發展不平衡也使得養老地產更顯必要和誘人。西安市民政局統計顯示,截至2012年底,西安60歲以上老年人口已達120.68萬人,其中空巢老人佔到老年人家庭總數的57.2%。加之『421』家庭結構日益普遍,傳統的居家養老功能越來越脆弱。與此同時,西安市養老服務基礎設施依舊薄弱,目前每千名老年人擁有養老床位數不足20張,城鄉之間養老服務發展並不均衡。
業內人士表示,原有由政府興辦的敬老院、養老院普遍存在床位緊缺、供不應求的問題,且其服務對象主要定位於經濟水平較低、亟須福利救濟的『鰥寡孤獨』者。如何為更廣闊層面上的老齡人口提供更加人性化的服務?養老地產無疑是一種新的可資借鑒的模式。
生機勃勃魚龍混雜
-概念模糊,標准缺失,部分投資商以養老之名行圈地之實
近日,記者走進西安市未央區一個被冠以『西北首家養老地產』的在建樓盤。銷售人員介紹樓盤情況時,卻自始至終未提『養老』二字。直到記者忍不住開口詢問,銷售人員纔介紹說,社區內確有一棟養老公寓作為規劃配套項目,但具體情況尚不得知。
該項目開發商總裁助理夏永宏介紹說,項目將嘗試與養老旅游相結合,在小區業主的基礎上,向社會開放,計劃通過租售、委托代管等方式將養老公寓『作為資產來運作』。
在北京市順義區,有一個一期於2003年就全面入住,業內公認國內發展較早的『養老地產』項目。在宣傳手冊封面上,也赫然印有『全新退休生活的領跑者』幾個大字。可當記者詢問該社區是否是老年城時,工作人員卻回應道:『我們這裡是普通住宅社區,只是老年人比較多而已。』
一面是『養老地產』的高調宣傳,一面是『普通社區』的低調回應。這一怪象的出現,恰恰是開發商們糾結心態的真實寫照:既希望在龐大的養老產業中分一杯羹,又害怕被人揪住小辮子,受到『名不符實』的輿論指責。
『生機勃勃,魚龍混雜。』北京市民政局副局長李紅兵這樣概括養老地產的發展現狀。
業界人士陳俊也持有類似觀點。『眼下「養老地產」的概念並不清晰。』目前,國內絕大多數養老地產項目做得不溫不火,不死不活。『比如,北京昌平區某老年公寓,400多張床位,僅入住50來人,只能通過接待旅游團來彌補虧空。那為什麼這一產業發展還如此迅速?在於許多人以做養老為由頭,意在圈地。』
中國農科院副研究員盧布認為,養老地產發展的混亂與標准缺失也有關系。當前,我國養老產業發展的制度體系、產業標准和政策體系,准備都還不足。在我國,商業化養老時代尚未到來,一方面當前國民的收入結構不符合大面積商業化養老的需求,有錢人不會參與商業化養老過程,一般工薪階層尚無能力支橕商業化養老;另一方面養老項目投入大、回收周期長,讓許多投資者望而卻步。
李紅兵指出,一般情況下,只有那些失能失智的老人,在一對一服務成本太高、難以為繼,但又要保證他們相對穩定的生活水平時,集中養老纔顯出必要性。居家養老目前是、未來也依然會是絕大多數老人的選擇。
此外,政府在養老地產發展中應當扮演怎樣的角色,同樣引人矚目。夏永宏告訴記者,他們的養老公寓項目,土地規劃已經通過政府有關部門批復,但『並沒有在拿地等方面享受更多的優惠政策』。
今年4月,北京市國土資源管理局公布了今年土地供應計劃,其中100公頃養老設施用地首次單獨列項。相關負責人介紹,這些養老設施用地的供應方式,一部分是政府投資的、社會福利性質的養老設施,將通過劃撥方式供應;一部分是非政府投資的,利用國有土地建養老設施的,將通過招拍掛等方式出讓。
但據媒體報道,北京總共推出的7塊養老設施用地,目前僅出讓1塊,原因在於『土地指標有限及財政壓力,各區縣並不熱衷於推動養老設施用地』。
也有業內人士分析,根本還在於養老地產的模糊性,許多投資商『項莊舞劍』,意在圈地,是『用肥油養瘦骨頭』。養老產業因為是微利產業,故很多養老地產投資者在拿到土地以後,只會將其中的一部分用來建養老設施,另一部分則投入其他用途。而投資者的心思到底在『油』上還是『骨頭』上,實際運行中很難判斷,故政府也不敢輕易給地。
商業還是公益?養老地產在兩者中糾葛不清。