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9月30日,石家莊國土資源局發佈了[2013]035—039號共五宗土地的國有建設用地使用權公開出讓公告,掛牌時間爲2013年10月21日9時至2013年11月1日14時30分,這五宗土地中,包含一塊城鎮住宅用地,兩塊商服用地,兩塊住宅商服綜合用地,還包括一塊地下空間,總計約合547.67畝,掛牌初始總價達到了30.32億元。
石家莊市國土資源局[2013]035-039號地出讓公告
總出讓面積547.67畝集中於南二環附近
此次出讓的五宗土地在位置分佈上比較集中,除[2013]037號地是位於市中心的休門村改造項目外,其他四宗土地均位於南二環附近,出讓面積最大的爲[2013]038號地塊,達到了201216.82平方米,約合301.83畝,其次爲[2013]039號地塊,出讓面積78803.88平方米,約合118.21畝。這兩宗土地在地理位置描述上完全一樣,全部位於南二環路以南、新勝利大街東,由此可以推斷兩宗地塊應該爲塔談城中村改造項目。五宗土地中出讓均價最高的地塊爲[2013]037號地,出讓起始價格達到了726.97萬/畝,該地塊爲休門城中村改造項目中A區的一部分,地理位置優越。
[2013]035號地塊土地面積10979.1平方米,約合16.47畝,位於南二環以南、建通街以東,起始價爲6700萬元,起始均價約406.8萬/畝,該地塊爲本次土地出讓中唯一的純住宅用地。值得注意的是,該宗土地與原計劃7月26日公開出讓中被神祕停拍的[2013]025號地塊,無論土地位置還是土地面積、起始價格、保障性住房配建等數據均完全一樣,由此可以推斷該地塊與[2013]025號地塊爲同一地塊,其中緣由讓人難以捉摸。該地塊面積不大,是本次土地出讓中面積最小的地塊,北臨南二環,向南與綠家小區(小區網論壇)相望,鑑於地塊面積不大,中間應該仍有未出讓地塊。搜房網在地塊現場沒有發現明顯的施工跡象,也沒有相關項目標誌,時隔兩個月再次出現,該地塊的出讓值得關注。
[2013]036號地塊土地面積58332.47平方米,約合87.5畝,位於塔南路以南、放射東路以東,起始價格爲47600萬元,起始均價約544萬/畝,放射東路即現在的匯通路。該地塊爲商服住宅綜合用地,在相關數據中,僅規定地上總建築面積爲183307平方米,容積率、建築密度、綠地率等均沒有相關數字。搜房網在地塊現場看到,地塊上大部分爲一些老舊廠區,街道沿線的商鋪仍在正常營業,但是從商鋪老闆口中得知,他們已經收到拆遷通知,只是拆遷的具體時間未定。在匯通路東南方向緊鄰的建通街沿線,搜房網看到有些老舊廠區已經開始拆遷,由於出讓公告中給出的地塊位置比較模糊,拆遷區域是否就是地塊位置還不得而知。整體上看該地塊位於南二環以內,周邊有地鐵三號線規劃,區域的升值潛力不錯。此外,搜房網還發現在地塊的東南方向就是已經拆遷完畢的熱電四廠地塊,近期有傳聞稱央企保利有意拿下熱電四廠地塊,如果傳聞屬實,與央企爲鄰的036號地塊開發壓力不小,需要開發商具有一定實力。
[2013]037號地塊土地共包括兩部分,地上部分爲商服用地,面積13083.4平方米,地下部分爲民生路綠化地下空間,要求不超過兩層,面積2689.2平方米,地塊面積共計15772.6平方米,約合23.66畝。該地塊位於休門街以東、民生路以南、四中路以北,起始價格17200萬元,起始均價約726.97萬/畝,是本次出讓中地理位置最好,也是均價最高的地塊。從所處位置看,該地塊的商服部分應該是休門城中村改造項目中A區的一部分,其地下空間上方應是規劃已久的民生路南側東西長約900米、南北寬55米、總面積超4500平方米的綠化景觀軸。搜房網在現場看到在休門街與民生路交口東南處的地塊上已經立起了塔吊,正在進行施工,而在地塊東部仍有部分房屋未完成拆遷。
[2013]038號地塊土地面積201216.82平方米,約合301.83畝,起始價格174500萬元,起始均價約578.14萬/畝,爲純商服用地。該地塊位於南二環路以南、新勝利大街以東,爲塔談城中村改造項目的商業部分,目前地塊上在建項目爲塔壇國際商貿城,屬於本次出讓中的補證項目。
[2013]039號地塊土地面積78803.88平方米,約合118.21畝,起始價格57200萬元,起始均價約483.89萬/畝,爲住宅商服用地。該地塊同樣位於南二環路以南、新勝利大街以東,爲塔談城中村改造項目的住宅部分,目前地塊上在建的項目爲泰豐觀湖,項目建設進度較快,已經有部分樓棟封頂或接近封頂。項目營銷中心銷售人員表示,項目後期預計會有1000元/平米的漲價幅度。由此可見,樓市整頓下各項目陸續補證導致開發成本增加,補證項目的房價都會出現一定程度上漲。
三項目補證加兩宗神祕地塊本次土拍看點頗多
本次土地出讓距離9月29日三宗土地共562畝以25.04億元底價拍出僅相隔一個月,石家莊土地市場出現放量趨勢。與上次三宗土地均爲補證項目相比,本次土地出讓除了有三宗土地是城中村改造補證項目外,另外兩宗土地均無在建項目,從中也可以隱約看到石家莊房地產市場在樓市整頓之後開始逐漸走上先拿地後開發的正常軌道。
此次土拍中兩宗無在建項目的土地中,以[2013]035號地最爲神祕,該地塊面積不大,卻已經是第二次出現在石家莊國土局的土地出讓公告中了,該地塊原計劃於7月26日公開出讓,當時編號[2013]025號,但是在土拍開始之前卻突然停止出讓。與其同時停止出讓的還有[2013]027號地,在建項目爲新合國際,不過並未出現在此次土地出讓公告中。因此[2013]035號地此次能否成功出讓,值得關注。
本次土地出讓中的三宗補證地塊均是大有來頭的城中村改造項目,塔談城中村改造項目規模大,其商業部分塔壇國際商貿城總建築面積超過了300萬平米。休門城中村改造項目則地理位置優越,位於石家莊市中心,但是由於種種原因,項目的A區和B區遲遲未能如期進行,本次土地出讓對於整個休門城中村改造來說,無疑將是一個極大的利好。