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“只要在家,一約就願意出門看房。”一名房產中介經理說:“‘黃金週’期間有不少網絡客和上門客,且購買誠意度非常高。“10月1日晚上接待了一名想買地鐵房的上門客,看了三四套房源後,次日就敲定了房子,定下一套曹楊六村的兩房。”
今年的樓市風向標—“十一假日樓市”,無論是房企參展規模還是參觀人數都比前兩年同期有顯著增長。這一熱鬧景象,有賴於市場當前供需兩旺的環境。在政策面不變的基礎上,短期內賣方處於主導地位的格局將很難被打破。
隨着10月中下旬大量在房展會蓄客的純新盤上市,這股熱潮或將一直延續到年底。
金九收尾顯成色存量低賣方佔優勢
9月開局,曾有專家預言商品住宅成交量將達120萬-140萬平方米,實際結果卻是突破了預言的上限。金豐易居&佑威聯合研究中心監控的數據顯示,9月上海商品住宅成交面積爲141.71萬平方米,環比上月上漲56.72%,比去年同期上漲了74.96%。
9月月末放下巨量,或和一部分開發商擔心銀根偏緊、貸款難放有關,因而需要提前放量,通過擴大成交量來增加回款,同時也有利於“搶”貸款。在現況下,市場總體供應偏緊,在有利於開發商的市場環境下,只要開發商把握好價格策略、“優惠”幅度,跑量是比較容易的。
與此同時,根據漢宇地產新房監測數據顯示,截至9月30日,全市商品住宅市場存量面積爲1020.91萬平方米,如根據9月份的成交數據計算,全市商品住宅存銷比僅需要7個月,處於歷史低位水平。由此反映出,當存量處於低位狀態下,樓市正處於向好階段,對於賣方而言,更佔據着優勢地位,房價也正處於向上階段。如前期熱銷的嘉定某剛需盤,其前批房源成交均價在16000-17000元/平方米,而據瞭解,後批加推房源售價則預計將調整至18000-19000元/平方米,價格漲幅超過10%。出現售價上調,一方面由於房源所處位置不同等客觀因素所致,而項目因前期取得了熱銷表現,開發商積攢了信心,從而出現漲價行爲也在所難免。
量價齊升房價“高燒不退”達政策紅線
十月房展會中全新盤亮相較多,隨着近幾週上海住宅成交量高漲,各樓盤在10月房展會期間加大力度宣傳,積極蓄客並押寶年底前入市。
此外,開發商仍採取積極推盤戰略。長假期間,全市共有5個項目取得預售許可證,批准預售面積爲11.06萬平方米,不在少數的熱銷盤、純新盤都選擇在10月下旬入市,而藉由房展會平臺,前期有效客源積累,加快項目開盤節奏。德佑地產研究總監陸騎麟表示,從目前市場的熱度來看,10月的成交量很有可能突破9月的水平,各大房企也準備在“金九銀十”這個時間段進行積極跑量。同策諮詢研究部總監張宏偉認爲,至年底“翹尾”的行情也會出現。資金面不太緊張的開發企業開始利用“少量多批”、“封盤”等營銷手段,推動“日光盤”、漲價現象的上演,這樣的市場情況在一線城市及部分二線城市表現較爲明顯,總體上助推重點城市量價齊升。
漢宇地產研究部認爲,雖然“銀十”延續“金九”量價齊升的可能性很大,但樓市長期處於“高燒不退”的危險階段,這會對房價上漲起到大力推動的作用。而各地方政府則會面臨房價制定目標完成難度大的困擾,從而採取“新動作”進行干預,因此今年末期、明年年初,樓市整體表現仍存在諸多不確定因素。